小产权房投资分析0801178郭振华0801204林津舟0801250吴绮什么是小产权房“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以又叫做“乡产权房”。乡镇政府发的所谓小产权房产证,实际上没有真正的产权。这种房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局也不会给予备案,所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。由于没有合法的房产证,一旦国家征地拆迁,购房者将得不到补偿,而且也不能上市交易。这类房屋一般由土地所在村开发,房屋质量和房屋售后维修难以保证,入住后的物业管理也极易出现问题。小产权房的产生背景小产权房的投资价值小产权房的投资风险小产权房的风险控制小产权房的投资要领小产权房的产生背景政治因素经济因素心理因素小产权房的投资价值(+)租赁市场的无差异性天然的价格优势拆迁补偿信息不对称小产权房的投资价值(-)支付方式单一物业管理水平低下房屋质量及配套设施难以满足顾客需求投资客的关注度不高物权权益缺失小产权房的投资风险政策风险合同风险流通性风险政策与对策的博弈(政策)第一,对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。第二,对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。第三,对于将房屋出售给本乡以外的人员的,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。第四,对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。政策与对策的博弈(政策)对此类案件进行处理时,亦区分不同情况:第一,按上述第三种情况处理的,双方当事人应各自返还房屋及购房款。第二,按上述第四种情况处理的,如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除政策与对策的博弈(对策)一、为防止出卖人反悔,“违约责任”和“损失计算方式”的条款不可少,增加出卖人的违约成本是防止违约发生的好办法;二、不能拿到产证是必然的,但要尽可能地获得镇政府或村委会的认可;三、不管出于何种投资目的,在购买之后要尽快形成“实际占有”的事实,一旦诉诸法院,这对维护自己的权利很重要;四、未必一定要以买卖的形式出现,也可以抵债、借贷收回担保物的形式出现;五、密切关注房屋所在地区公共事业建设或商业开发等信息,遇到拆迁,作为权利人要及早申报。小产权房的交易方式以“购房合同”进行交易的“小产权房”。这是明码实价的房屋买卖。以“物权转让合同”进行交易的“小产权房”。这是在国家对“小产权房”一再风险警示下,为了规避政策风险,将“小产权房”变着花样在社会上流转的做法,即改“售房”为“转让”,改“非法”为“合法”,其转让期限与“售房合同”规定的50年或70年相同。以“产权租赁合同”进行交易的“小产权房”,以“租房合同”代替“售房合同”,即“以租代售”,其租赁年限仍与“售房合同”相同。小产权房的投资要领形成利益共同体法律知识储备市场信息储备区域性投资理念政策解读能力