土地增值税

土地增值税、契税、房产税、土地使用税知识点第1页共6页项目土地增值税契税房产税土地使用税概念对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税特点1、以转让房地产取得增值额为对象2、征税面比较广3、采用扣除法和评估法计算增值额4、实行超率累进税率1.契税属于财产转移税2.契税由财产承受人缴纳1.房产税属于财产税中的个别财产税2.征税范围限于城镇的经营性房屋3.区别房屋经营使用方式规定征税办法1.对占用土地的行为征税2.征税对象是国有土地3.征税范围有所限定4.实行差别幅度税额征收范围征收不征收征收不征收征收不征收1、有偿转让国有土地使用权2、有偿转让地上建筑物和其他附着物3、非公益性赠予4、将投资联营房地产再转让5、合作建房，建成后转让的6、单位交换房地产7、抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债1、转让非国有土地、出让国有土地的行为2、继承不征3、房产、土地使用权所有人赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为4、公益性捐赠5、以房地产进行投资、联营的6、合作建房，建成后分房自用7、企业兼并转让房地产8、个人之间互换自有居住住房的9、房地产抵押期间10、房地产出租的11、房地产评估增值12、国家收回房地产权1、国有土地使用权出让2、土地使用权转让（出售赠与和交换）3、房屋买卖①以房产抵债或实物交换房屋。②以房产作投资或作股权转让。②买房拆料或翻建新房4、房屋赠与（以获奖方式取得房屋产权的）5、房屋交换（由支付差价方缴纳）6、企业改革中有关契税政策对其余涉及土地、房屋权属转移的7、房屋附属设施有关契税政策5、房屋产权相互交换，双方交换价值相等6、企业改革中有关契税政策（权属不属于转移）7、房屋附属设施有关契税政策（不涉及土地使用权和房屋所有权转移的）是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区土地增值税、契税、房产税、土地使用税知识点第2页共6页项目土地增值税契税房产税土地使用税税率适用四级超率累进税率实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5%依据房产计税余值计税的，税率为1.2％（年税率）。依据房产租金收入计税的，税率为12％。对个人居住用房出租仍用于居住的，其应缴纳的房产税暂减按4％的税率征收。【相关知识点】个人出租房屋给他人居住的，营业税按3％，个人所得税按10％。适用税额——分级幅度税额纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人产权纳税1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。4.对外商投资企业和外国企业暂不适用城镇土地使用税。属国家所有的经营管理单位属集体和个人所有集体单位和个人出典的承典人产权所有人、承典人不在房屋所在地的房产代管人或者使用人产权未确定及租典纠纷未解决的由房产代管人或者使用人无租使用其他房产的问题由使用人代为缴纳计税依据一、房地产开发企业有5项费用扣除：①取得土地使用权支付的金额②房地产的开发成本③房地产开发费用A能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内B否则：（取得土地使用权所支付的金额1、国有土地使用权出售、房屋买卖成交价格1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。其中：（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。2、土地使用权赠与、房屋赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定3、土地使用权交换、房屋交换所交换的土地使用权、房屋的价格差额土地增值税、契税、房产税、土地使用税知识点第3页共6页计税依据+房地产开发成本）×10%以内。注意：超过上浮幅度的利息不得扣除；加息、罚息不得扣除。④税金：营业税、城建税、教育费附加。⑤附加费用扣除（取得土地使用权时支付的金额+房地产开发成本）×20%二、非房地产开发企业有4项费用扣除：①取得土地使用权的金额②房地产的开发成本③期间费用④税金（包括印花税）三、从事旧房交易的3项扣除项目：①旧房的评估价格②取得土地使用权支付的价款（必须有凭据）③交易过程中的相关税费有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：1、出售旧房及建筑物的2、隐瞒、虚报房地产成交价格的3、提供扣除项目金额不实的4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4、国有土地使用权出让①以协议方式出让的②以竞价方式出让的③先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的④已购公有住房补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的承受人取得该土地使用权而支付的全部经济利益成交价格为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内应补缴的土地出让金和其他出让费用免征土地权属转移的契税水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值（4）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除（5）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。（1）对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。（2）对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。土地增值税、契税、房产税、土地使用税知识点第4页共6页应纳税额的计算一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法：1、计算增值额增值额=收入额-扣除项目金额2、计算增值率增值率=增值额÷扣除项目金额×100%3、确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。4、依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数二、出售旧房应纳税额的计算方法：1、计算评估价格评估价格=重置成本价×成新度折扣率2、汇集扣除项目金额3、计算增值率4、依据增值税率确定适用税率5、依据适用税率计算应纳税额三、特殊售房方式应纳税额的计算方法见教材237页应纳税额=计税依据×税率一、地上建筑物房产税应纳税额的计算公式为：应纳税额＝房产计税余值（或租金收入）×适用税率二、地下建筑物房产税应纳税额的计算公式为：1、工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%2、商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%3、出租地下建筑，按照出租地上建筑的有关规定计算征收房产税。一、基本规定1、国家机关、人民团体、军队自用土地2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地4、市政街道、广场、绿化地带公共用地5、直接用于农、林、牧、渔业生产用地6、开山填海整治的土地自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土使用税5年至10年。7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地二、特殊规定1、城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满一年后征收土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之次月起征收土地使用税。2、免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位一、国家机关、人民团体、军队自用房产二、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产四、个人拥有的非营业用的房产五、经财政部批准免税的其他房产1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。3.对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。4.基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性措施在施减免税优惠一、一般减免税规定1、建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。2、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。3、居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房（非普通一、契税减免基本规定：1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。4.土地、房屋被县级以上人民政府征土地增值税、契税、房产税、土地使用税知识点第5页共6页减免税优惠住宅），经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。二、特殊减免税规定见教材238页用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。二、财政部规定其他减免契税项目1、对拆迁居民拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。2、对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税工期间一律免征房产税。基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。5.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修其间免征房产税。6.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自