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精品资料网土地增值税处理与清算实务主讲:易坤山主办:武汉房地产开发企业协会协办:武汉市金瑞君安税务师事务所精品资料网课程安排时间:四小时左右内容:第一节：增值税历年重要政策回顾第二节：清算政策分析及实务处理第三节：三个清算案例分析第四节：税收优惠与纳税筹划案例专题：合作建房涉税分析精品资料网一、重要政策回顾土地增值税溯源追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土地增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征和取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名义对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内地和台湾。精品资料网起源：征收土地增值税的国家和地区在具体征收上各有不同。例如征税对象就有所差别中国内地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附着物，即房和地；台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。精品资料网政策梳理1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，1993年12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”，并于1994年1月1日实施。精品资料网政策梳理1995年1月27日，财政部发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，具体实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。精品资料网政策梳理1995年1月27日，财政部发布《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》。具体规定：1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准；精品资料网政策梳理1995年5月25日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，对于以房地产进行投资、联营，合作建房，企业兼并转让房地产的征免税问题等进行了相关规定。国税发[1995]48号精品资料网政策梳理1999年7月29日，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。精品资料网政策梳理1999年12月24日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税优惠政策延期的通知》，规定：“‘1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税’的税收优惠政策已于1998年底到期。延长至2000年底。精品资料网政策梳理2002年7月10日，国家税务总局发布《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。二、完善土地增值税的预征办法，各地开始预征。”精品资料网政策梳理财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）规定：（1）、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题（2）、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题精品资料网政策梳理（3）、关于土地增值税的预征和清算问题（4）、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题。（5）、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题国税发[2006]21号精品资料网政策梳理财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知财税[2006]141号2006-10-20规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。精品资料网政策梳理国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号对土地增值税的清算提出了具体的要求。精品资料网二、清算实务一、收入的确认问题（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（摘自财法字(1995)6号《土地增值税暂行条例实施细则》）精品资料网视同销售收入的确认(2)非直接销售房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。精品资料网确认方法和顺序第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。国税发[2007]132号精品资料网自用的收入确定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（国税发〔2006〕187号规定）精品资料网旧房的定义七、关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。财税字【1995】第048号精品资料网转让旧房扣除项目第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。国税发[1995]48号精品资料网自用时限第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。京地税地[2007]134号精品资料网计算评估的基本方法是：对于出售的旧房及建筑物，第一步：应确定该房屋及建筑物的重置成本价第二步：再确定其新旧程度（即成新度折旧率）第三步：以重置成本价乘以其新度折旧率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。精品资料网案例案例（1）某房地产公司2007年11月2004年2月建成自用的房屋1000平方米，当时造价300万元，转让方式取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应纳的土地增值税额。精品资料网具体计算解：（1）评估价格=600×70%=420（万元）（2）允许扣除的税金27.5万元（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)（4）增值额=500-447.5=52.5(万元)（5）增值率=52.25÷447.5×100%=11.73%（6）应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75（万元）思考:房地产企业销售旧房能否加计扣除?精品资料网代收费用的处理财税字[1995]48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。精品资料网列举:①市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）——“土地征用及拆迁补偿费气”；②建制镇市政公用基础设施配套费——“土地征用及拆迁补偿费”；③发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）——“建筑安装工程费”；精品资料网列举④结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）——“公共基础设施费”；⑤供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）——“前期工程费”；⑥消防设施建设费——“公共基础设施费”；⑦煤气建设费——“公共基础设施费”；精品资料网列举⑧散装水泥专项资金——“建筑安装工程费”；⑨教育地方附加费〔经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）——公共基础设施费（建委代收）。精品资料网收入确认的特殊事项1、合同签订了，对方付了全款，但没有开具发票，业主也没有入住是否确认销售收入？2、合同规定的付款日业主没有付款是否全额确认收入？3、没有产权的地下车库出售永久使用权的问题？精品资料网稽查要点（1）（1）审核收入确认的完整性根据商品房销（预）售许可证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，并结合售楼处现场销控表勘查情况，与“主营业务收入”科目进行比对，判定其是否存在未完全确认收入的情况。精品资料网稽查要点（2）(2)审核收入确认的符合性重点对低价销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税调整处理。精品资料网稽查要点（3）(3)审核收入确认的准确性按照相关财务制度的规定，房地产开发企业对外出租房产的收入记入“其他业务收入”科目，房产销售记入“主营业务收入”科目，对于部分房地产开发企业对外出租门面房的收入和集体土地上的房产销售行为（即房产所占土地性质为集体土地），不应在清算土地增值税时计入的转让收入总额中，而相应的成本也不能扣除。精品资料网稽查要点（4）(4）审核收入确认的时间性按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、采取委托方式销售（又分为支付手续费方式、视同买断方式、基价并实行超基价双方分成方式、包销方式）等形式。对不同的销售形式确认收入的时间也不尽相同，因此，在审核过程中应当根据不同的销售形式，结合房地