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土地增值税基础知识及疑难问题解析主要内容•1、土地增值税的基本概念、计算方法•2、土地增值税与企业所得税差异比较•3、土地增值税的优惠政策盘点•4、土地增值税清算要点•5、土地增值税疑难问题解析一、土地增值税的基本概念、计算方法1、基本概念土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。（暂行条例及实施细则上的定义）一、土地增值税的基本概念、计算方法1、基本概念土地增值税的特点A、以转让国有房地产为征税对象集体房地产？B、征税范围广单位+个人C、采用超率累进税率以增值额为计算依据，分级计税D、在征收管理中，引入了评税法申报扣除项目金额不真实的，评估房屋重置成本，乘以成新度折扣率E、转让环节征收一、土地增值税的基本概念、计算方法2、计算方法、税率A、应纳土地增值税=增值额×税率增值额：收入-扣除项目金额B、税率a增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。一、土地增值税的基本概念、计算方法二、土地增值税与企业所得税的比较1、视同销售的内容二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税自用转作固定资产对外捐赠、赞助用于职工福利用于职工奖励对外投资分配给股东或投资者用产品抵债非货币性资产交换用于职工福利（职工个人的福利分配，非集体）用于职工奖励对外投资分配给股东或投资者抵偿债务换取其他单位和个人非货币性资产2、视同销售确认时限二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时产权转移时3、产品捐赠二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税视同销售，应征税符合赠与条件的，不征否则应征4、纳税地点二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税存在回总机构所在地缴纳的可能在土地所在地税务机关缴纳5、税率不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税固定比例税率超率累进税率6、费用扣除范围不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税整个房地产开发企业所发生的费用与房地产开发有关的费用7、开发费用扣除金额不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税按税法规定全额或限额扣除按一定比例扣除8、利息支出扣除标准不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税按不高于银行同期同类贷款利率计算的数额的部分据实扣除（区分资本化和费用化）符合条件的据实扣除，否则按比例扣除9、对外投资的借款费用扣除不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税可以直接扣除不能扣除10、土地闲置费列支不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税可以扣除不能扣除11、预提费用扣除不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税按规定预提的可以扣除以实际发生为原则，预提费用不能扣除12、汇（清）算时间差异二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税土地增值税按年汇算清缴按项目清算（项目达到清算条件才清算）三、土地增值税优惠政策盘点1、建造普通标准住宅的优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税普通标准住宅的认定(青岛)同时符合以下3个条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。三、土地增值税优惠政策盘点1、建造普通标准住宅的优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税（青地税函【2009】47号文）三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？（一个项目一个标准）答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知》（青政办发〔2008〕63号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间（第一个）为准。三、土地增值税优惠政策盘点2、国家征用、收回房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税因国家建设需要依法征用、收回的房地产：因城市实施规划、国家建设的需要依法征用收回的房地产或土地使用权。财税2006-21#：因“城市实施规划”搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。因“国家建设的需要”搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。三、土地增值税优惠政策盘点3、个人转让房地产的税收优惠1、《土地增值税暂行条例实施细则》规定：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关核准，凡居住满5年或五年以上的，免于征收土地增值税，居住满3年未满5年的，减半征收，3年以下的，全额征收。2、财税字1999-210#：居民拥有的普通标准住宅，转让时暂免征收3、个人之间互换自有居住房屋：经当地税务机关核实，免征4、自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征土地增值税。三、土地增值税优惠政策盘点4、企业以房地产投资联营的税收优惠1、财税字1995-48#：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。2、财税2006-21#：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用于财税字1995-48#文件第一条暂免征收土地增值税的规定。三、土地增值税优惠政策盘点5、合作建房的税收优惠对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。三、土地增值税优惠政策盘点6、企业兼并的税收优惠在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。三、土地增值税优惠政策盘点7、旧房转为廉租住房、经济适用房的优惠财税2008-24#：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，自2007年8月1日起执行，之前已经缴纳的税款在以后应缴税款中抵减。三、土地增值税优惠政策盘点四、土地增值税清算要点1、明确清算单位国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第一条：土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。青岛市规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。四、土地增值税清算要点1、明确清算单位各地政策汇总：北京发改委立项辽宁发改委立项；工程规划许可证安徽工程规划许可证宁波工程规划许可证深圳销售许可证重庆工程规划许可证浙江审批、备案项目（不许自行划分）吉林发改委立项；五证/竣工备案证江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证厦门工程规划许可证大连企业会计核算单位（税局审核）广州整体开发、统一核算；销售情况+会计核算/初始产权青岛国土、规划审批（建设用地规划许可证为主，参考《建设工程规划许可证》）西安工程规划许可证/销售许可证湖北工程规划许可证海南工程规划许可证四、土地增值税清算要点•1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；•2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；•3.2、清算条件应该(主动)•1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；•2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；•3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的•4.省税务机关规定的其他情况。可以(通知)国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号四、土地增值税清算要点2、清算条件房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。四、土地增值税清算要点2、清算条件已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？答：该规定可用下列公式表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。四、土地增值税清算要点3、清算方法青岛、宁夏、西安等普通住房/非普通住房江苏、湖北、福建等普通住宅/其他类型住宅/非住宅宁波普住/除低层外住宅/其他/单体别墅四分法三分法二分法四、土地增值税清算要点4、清算的流程四、土地增值税清算要点•一、符合主动清算条件的开发企业，应当在九十日内进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。符合通知清算条件的开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具《税务事项通知书》，开发企业应按税务机关规定的期限，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。（首先要判断是否符合清算条件）4、清算的流程四、土地增值税清算要点•二、开发企业清算时，须向主管税务机关如实报送下列资料：•(一)《土地增值税纳税申报表（一）》及其相关附表；•(二)项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明；•(三)取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同；•(四)银行贷款合同及贷款利息结算通知单；•(五)项目工程建设合同及其价款结算（书）单；4、清算的流程四、土地增值税清算要点•(六)《商品房预售许可证》、《房产权属准予登记通知（证明）》、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料；•(七)无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；•(八)预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合法有效凭证；•(九)委托税务师事务所进行清算的，除第（一）项资料外，其他资料作为《土地增值税清算税款鉴证报告》的附件，一并报送税务机关；4、清算的流程四、土地增值税清算要点•(十)发展规划局以文件形式下达的项目批复和投资计划；•(十一)《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；•(十二)建筑施工图纸，施工图审查意见书，工程预算书、工程招标文件、投标书；•(十三)《商品房预售许可证》和房产管理部门确认的工程面积测定表或《房产测绘技术报告》；•(十四)《工程施工合同》、《工程决（结）算书》；4、清算的流程四、土地增值税清算要点•(十五)单张发票金额在10万元以上的建筑发票和20万元以上的材料发票复印件。•上述第（二）至（九）项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对无误后原件退回。（资料准备及自行清算环节）4、清算的流程四、土地增值税清算要点•三、主管税