土地增值税影响测算

政策解读1土地增值税影响测算——国税发〔2006〕187号文件解读一、影响结果探讨（一）影响结果示意图注：开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。政策解读2设（一）、（二项）成本为1；（三）项成本为0.1；面积为1.6634增值额增值税税后利润销售均价20%00.406120.1%0.0840.3361.000928.4%0.1190.4061.075150%0.21160.591.271450.1%0.2120.5911.2734100%0.5080.97251.7449100.1%0.5090.97321.7459200%1.3121.6782.7804200.1%1.3131.6792.7815假设成本在价格拉升中没有发生变化，则土地增值税对润影响如下：附件：价格拉升在各个税档对利润的影响测算设面积=1，价格增幅为X，税后利润增幅为Y，则有增值额价格增幅（绝对值）税后利润增幅（绝对值）20%以下XY=0.8054X20%-50%XY=0.5638X50%-100%XY=0.4854X100%-200%XY=0.4094X200%以上XY=0.3378X政策解读3如下图所示00.511.522.533.544.501234520%以下20%-50%50%-100%100%-200%200%以上不同税档上，每单位价格的拉升获取的利润增幅呈递减状态。（二）在税挡临界点，价格拉升对利润的影响分析增值额20%设销售均价为X价格增幅为T面积为Y（不变）（一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化）（三）项成本为0.1*Z税后利润增幅为RR=（1-15%）{(1-30%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*30%}-（1-15%）（XY-XY*5.25%-1.1Z）=0.85*（-0.2842XY+0.6633TY+0.39Z）设Z=1，当增额=19.9%时，解得销售收入=1.6634，即XY=1.6634，Y=1.6634/X代入(0.663T-0.2842X)Y+0.39Z≥0求得T/X≥7.51%，即价格必须拉升7.51%以上，税后利润才能比原价格水平获取的利润大。增值额50%设销售均价为X价格增幅为T面积为Y（不变）（一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化）政策解读4（三）项成本为0.1*Z税后利润增幅为RR=（1-15%）{(1-40%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*40%+[1.3Z+（X+T）Y*5.25%]*5%}-（1-15%）[(1-30%)(XY-XY*5.25%-1.1Z)+0.2Z*30%]=0.85*(0.571125XY+0.571125TY-0.515Z)-0.85*(0.66325XY-0.71Z)=0.85*(0.571125TY-0.092125XY+0.195Z)设Z=1，当增额=49.9%时，解得销售收入=2.1152，即XY=2.1152，Y=2.1152/X代入(0.571125T-0.092125X)Y+0.195Z≥0求得T/X≥0，即价格拉升幅度只要大于0，税后利润就能比原价格水平获取的利润大。增值额100%设销售均价为X价格增幅为T面积为Y（不变）（一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化）（三）项成本为0.1*Z税后利润增幅为RR=（1-15%）{(1-50%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*50%+[1.3Z+（X+T）Y*5.25%]*15%}-（1-15%）{(1-40%)[XY-XY*5.25%-1.1Z]+0.2Z*40%+[1.3Z+XY*5.25%]*5%}=0.85*(0.481625XY+0.481625TY-0.255Z)-0.85*(0.571125XY-0.515Z)=0.85*(0.481625TY-0.0895XY+0.26Z)设Z=1，当增额=99.9%时，解得销售收入=2.9034，即XY=2.9034，Y=2.9034/X代入0.481625TY-0.0895XY+0.26Z≥0求得T/X≥0，即价格拉升幅度只要大于0，税后利润就能比原价格水平获取的利润大。增值额200%设销售均价为X价格增幅为T面积为Y（不变）（一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化）（三）项成本为0.1*Z税后利润增幅为RR=（1-15%）{(1-60%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*60%+[1.3Z+（X+T）Y*5.25%]*35%}-（1-15%）{(1-50%)[XY-XY*5.25%-1.1Z]+0.2Z*50%+[1.3Z+XY*5.25%]*15%}=0.85*(0.397375XY+0.397375TY+0.135Z)-0.85*(0.481625XY-0.255Z)政策解读5=0.85*(0.394975TY-0.08425XY+0.39Z)设Z=1，当增额=199.9%时，解得销售收入=4.6272，即XY=4.6272，Y=4.6272/X代入0.394975TY-0.08425XY+0.39Z≥0求得T/X≥0，即价格拉升幅度只要大于0，税后利润就能比原价格水平获取的利润大。（三）价格拉升对于税后利润的影响测算普通住宅增值额幅度20%以下设销售均价为X价格增幅为T面积为Y（不变）（一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化）（三）项成本为0.1*Z税后利润增幅为R营业税及附加为销售收入的5.25%增值税免征为0企业所得税为15%（非经济特区为33%）则有R=（1-15%）[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]-（1-15%）（XY-XY*5.25%-1.1Z）=0.85*（TY-TY*5.25%）=0.8054*TY非普通住宅增值额幅度50%以下（普通住宅20%-50%）设销售均价为X价格增幅为T面积为Y（不变）（一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化）（三）项成本为0.1*Z税后利润增幅为R营业税及附加为销售收入的5.25%增值税为增值额*30%企业所得税为15%（非经济特区为33%）则有政策解读6R=（1-15%）{(1-30%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*30%}-（1-15%）[(1-30%)(XY-XY*5.25%-1.1Z)+0.2Z*30%]=0.85*0.7*（TY-TY*5.25%）=0.5638*TY增值额幅度50%-100%设销售均价为X价格增幅为T面积为Y（不变）（一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化）（三）项成本为0.1*Z税后利润增幅为R营业税及附加为销售收入的5.25%增值税为增值额*40%-(1.3Z+税金)*5%企业所得税为15%（非经济特区为33%）则有R=（1-15%）{(1-40%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*40%+[1.3Z+（X+T）Y*5.25%]*5%}-（1-15%）[(1-40%)(XY-XY*5.25%-1.1Z)+0.2Z*40%+（1.3Z+XY*5.25%）*5%]=0.85*[0.6*（TY-TY*5.25%）+TY*5.25%*5%]=0.4854*TY增值额幅度100%-200%设销售均价为X价格增幅为T面积为Y（不变）（一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化）（三）项成本为0.1*Z税后利润增幅为R营业税及附加为销售收入的5.25%增值税为增值额*50%-(1.3Z+税金)*15%企业所得税为15%（非经济特区为33%）则有R=（1-15%）{(1-50%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*50%+[1.3Z+（X+T）Y*5.25%]*15%}-（1-15%）[(1-50%)(XY-XY*5.25%-1.1Z)+0.2Z*50%+（1.3Z+XY*5.25%）*15%]=0.85*[0.5*（TY-TY*5.25%）+TY*5.25%*15%]政策解读7=0.4094*TY增值额幅度大于200%设销售均价为X价格增幅为T面积为Y（不变）（一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化）（三）项成本为0.1*Z税后利润增幅为R营业税及附加为销售收入的5.25%增值税为增值额*60%-(1.3Z+税金)*35%企业所得税为15%（非经济特区为33%）则有R=（1-15%）{(1-60%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*60%+[1.3Z+（X+T）Y*5.25%]*35%}-（1-15%）[(1-60%)(XY-XY*5.25%-1.1Z)+0.2Z*60%+（1.3Z+XY*5.25%）*35%]=0.85*[0.4*（TY-TY*5.25%）+TY*5.25%*35%]=0.3378*TY政策解读8二、不同地价成本的影响测算注：开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。增值额20%（1）楼面地价3000400060008000（2）建安成本+前期成本+间接费用等2500250025002500（3）期间费用[（1）+（2）]*10%5506508501050原始价格915710822141521748191581082314153174829847116371521818798灰色价格区间68981410651316注：单位为元/平方米。原始价格为增值额在20%时的销售价格，此时普通住宅免征增值税。灰色价格区间指在此价格区间获取的利润，低于原始价格的利润，价格的拉升对于利润的增加没有贡献。政策解读9增值额20%成本追加(2)+10%(2)+15%(2)+20%(2)+50%(2)+80%(2)+100%（1）楼面地价3000300030003000300030003000（2）建安成本+公建成本+前期成本+间接费用等2500275028753000375045005000（3）期间费用[（1）+（2）]*10%550575587.5600675750800原始价格915795739781988911238124871331991589574978299901123912488133209847102941051810742120851342714322灰色价格空间6897207367528469391002注：单位为元/平方米。原始价格为增值额在20%时的销售价格，此时普通住宅免征增值税。灰色价格区间指在此价格区间获取的利润，低于原始价格的利润，价格的拉升对于利润的增加没有贡献。增值额20%成本追加(2)+10%(2)+15%(2)+20%(2)+50%(2)+80%(2)+100%（1）楼面地价4000400040004000400040004000（2）建安成本+前期成本+间接费用等2500275028753000375045