土地增值税政策解析

成都市地方税务局纳税人学校Chengdudishui成都市地税局纳税人学校土地增值税政策解析成都市地税局纳税人学校土地增值税的起源•通常将1898年在青岛德租界开征土地增值税视为该税种的起源。目前，世界上仍然开征土地增值税的国家和地区主要有中国内地、意大利、韩国和中国台湾地区。成都市地税局纳税人学校我国土地增值税的演进•改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，不允许买卖土地。1987年确立了房地产有偿使用、允许转让土地使用权的政策和制度。成都市地税局纳税人学校我国土地增值税的演进•90年代出现了房地产过热的现象，大量资金流向了房地产，严重冲击和危害了国民经济的健康协调发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税。成都市地税局纳税人学校我国土地增值税的演进•93年国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。从1994年1月1日起开征。房地产行业走低，免税期。2000年以后，房地产业进入高速发展，2001年起恢复征税。成都市地税局纳税人学校土地增值税有关法规•我国现行的土地增值税相关规定主要由行政法规、规章及规范性文件组成。•1、行政法规：1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[1993]138号）•2、部门规章：1995年1月27日，财政部颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）。•3、规范性文件：行政机关制定的关于约束和规范土地增值税纳税事项的相关文件。如《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）等。成都市地税局纳税人学校土地增值税概述•（一）征税范围的界定：三个标准•1、转让的土地是否为国家所有。转让的对象是国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。•2、房地产是否发生转让。只对转让的房地产征税，未转让的不征。如出租，产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。成都市地税局纳税人学校土地增值税概述•3、转让行为是否取得收入。转让是指以出售或其他方式有偿转让，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。•（1）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。•（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。成都市地税局纳税人学校土地增值税概述•（二）纳税义务人：•有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企事业单位、国家机关、社会团体、个体工商户、个人等。根据国发（1994）10号规定，也适用于外商投资企业和外国企业。成都市地税局纳税人学校土地增值税概述•（三）征税对象：•转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的增值额。成都市地税局纳税人学校土地增值税概述•（四）税率•四级超率累进税率增值率=增值额/扣除项目金额•1、增值率≦50%•税率30%2、50%﹤增值率≦100%•税率40%,速算扣除系数5%3、100%﹤增值率≦200%•税率50%,速算扣除系数15%4、200%﹤增值率•税率60%,速算扣除系数35%成都市地税局纳税人学校土地增值税概述•（五）纳税地点：•房地产所在地。成都市地税局纳税人学校土地增值税的计算方法•计算公式：•应纳税额=增值额*适用税率－扣除项目金额*速算扣除系数成都市地税局纳税人学校土地增值税的计算方法•（一）计算应税收入：转让房地产的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入及其他收入。成都市地税局纳税人学校土地增值税的计算方法•（二）计算扣除项目金额：转让项目的性质扣除项目新建房地产转让1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用4．与转让房地产有关的税金5．财政部规定的其他扣除项目存量房地产转让1．房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价×成新度折扣率2．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3．转让环节缴纳的税金4、支付的评估费用成都市地税局纳税人学校土地增值税的计算方法•计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。•（三）计算增值额•（四）计算增值率,确定适用税率•（五）计算应纳税额成都市地税局纳税人学校转让旧房及建筑物•新建房与旧房的界定新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。成都市地税局纳税人学校转让旧房及建筑物•①转让旧房能提供评估价格的情况•一是旧房及建筑物的评估价格•二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：•三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。成都市地税局纳税人学校转让旧房及建筑物•案例分析•某公司2009年5月转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为1000万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为七成新。取得土地使用权支付地价款和按规定缴纳有关费用1200万元（取得了相关凭证），支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金。该公司的评估价格已经税务机关认定。成都市地税局纳税人学校转让旧房及建筑物•【解析】•1、转让房地产的收入为6800万元•2、准予扣除的项目金额：•（1）取得土地使用权支付的金额为1200万元•（2）房地产的评估价格＝3000×70%＝2100（万元）•（3）房地产评估费用为3万元•（4）与转让房地产有关的税金为：6800×5%×（1＋7%＋3%）＋6800×0.5‰＝377.4（万元）扣除项目金额合计：1200＋2100＋3＋377.4＝3680.4（万元）成都市地税局纳税人学校转让旧房及建筑物•3、增值额＝6800－3680.4＝3119.6（万元）•4、增值率＝3119.6÷3680.4×100%＝84.76%•5、应纳土地增值税＝3119.6×40%－3680.4×5%＝1063.82（万元）成都市地税局纳税人学校转让旧房及建筑物•②转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的•条例第六条第一、三项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。成都市地税局纳税人学校转让旧房及建筑物•扣除项目金额包括三项：•一是购房发票所载金额；•二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数）；•三是与转让房地产有关的税金•“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。成都市地税局纳税人学校转让旧房及建筑物•案例:张某2010年8月以50万购买了一间商铺,缴纳契税1.5万，取得了相关票据。2012年6月将该商铺出售，取得收入80万，开具了售房发票。•扣除项目金额如下：•1、购房发票所载金额50万；•2、加计扣除金额=50万×5%×2年=5万；•3、转让房地产有关的税金（80-50）*5%*（1+7%+3%）+1.5+80*0.05%=3.19万•扣除项目金额合计50+5+3.19=58.19万成都市地税局纳税人学校转让旧房及建筑物•③转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的•根据《税收征管法》第三十五条规定，实行核定征收。计算公式为：应纳税额=旧房交易额×核定征收率。成都市地税局纳税人学校取得土地使用权后，未进行开发即转让•对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时只允许扣除：取得土地使用权时所支付的地价款；国家统一规定交纳的有关费用；在土地转让环节缴纳的各项税金；不能加计20%的扣除。成都市地税局纳税人学校生地变为熟地转让•对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如进行“三通一平”等)，不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时只允许扣除：取得土地使用权支付的金额；按国家统一规定交纳的有关费用；开发土地的成本；与转让土地使用权有关的税金；按照开发成本加计20%的扣除。成都市地税局纳税人学校投资入股的土地成本扣除•对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。•对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用上述规定。成都市地税局纳税人学校投资入股的土地成本扣除•根据文件规定，投资成本认定可分以下三种情况：•1、非房地产开发企业将房地产（土地）投资入股房地产开发企业。•投资方应按出资合同约定价格（评估价格）确认房地产（土地）转让收入，计算缴纳土地增值税。被投资方同样按合同约定价格（评估价格）作为未来土地增值税计算扣除依据。成都市地税局纳税人学校投资入股的土地成本扣除•2、非房地产开发企业将房地产（土地）投资入股非房地产开发企业。•暂免征收土地增值税。成都市地税局纳税人学校投资入股的土地成本扣除•3、非房地产开发企业A将房地产投资入股非房地产开发企业B，B进而将此项房地产投资入股房地产开发企业C。•在A将房地产投资入股非房地产开发企业B时，A适用土地增值税暂免征收规定。B在获取房地产后，入账可能为投资合同约定的评估值。在B转让给C的过程中，B需缴纳土地增值税。B所转让房地产成本应为A企业此项房地产取得时成本，而非B取得时的成本。成都市地税局纳税人学校投资入股的土地成本扣除•案例•A企业2005年10月将其名下的土地投资到B企业，拥有70%的股份。该土地购买原价为1000万元，评估价为2000万元，B企业以2000万元作为土地成本入帐。2007年B企业将该土地投资到房地产公司C，评估价2500万元。成都市地税局纳税人学校取得土地使用权后进行房地产开发建造•对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除：取得土地使用权时支付的地价款；按国家统一规定交纳的有关费用；开发土地和新建房及配套设施的成本、费用；与转让房地产有关的税金；加计20%的扣除。成都市地税局纳税人学校土地增值税的征收管理•纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。四川省对从事房地产开发的纳税人，实行“先预缴，后清算”的征管办法。成都市地税局纳税人学校土地增值税的清算•土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。成都市地税局纳税人学校土地增值税的清算单位•以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。•由于项目的分期存在不同标准，如：建设部门颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，房管部门颁发的《商品房预售许可证》等。《建设工程规划许可证》具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模。目前在实际操作中，以建设工程规划许可证作为分期依据。成都市地税局纳税人学校土地增值税的清算单位•既建造普通标准住宅，又建造其他商品房的房地产开发项目，纳税人应分别计算扣除项目金额、增值额和增值率。•对难以分别计算扣除项目金额的，应按普通标准住宅和其他商品房销售面积占销售总面积的比例进行分摊确定。成都市地税局纳税人学校清算条件及时点•1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；•（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；•（3）直接