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土地增值税政策解读《土地增值税》政策解读◆主讲人/穆强◆主讲人单位/省地税局财产行为税管理处•讲座提纲第一讲概述第二讲税制要素第三讲征收管理第四讲减免税政策解读第五讲清算管理第一讲土地增值税概述•第一讲土地增值税概述内容:概念、出台背景、立法原则、特点等；•一、概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,土地增值税自1994年1月1日起在全国开征。•二、出台背景目的:开征土地增值税，是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。(一)开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。(二)开征土地增值税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。(三)规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。（三）立法原则(一)要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。(二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入，土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。(三)保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。(四)特点(一)土地增值税以转让国有房地产为征税对象。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将国有土地、房产的转让收入合并征收。但对转让集体房地产的行为不列入土地增值税的征收范围。(二)征税范围广。一切单位和个人,不分企业经济性质,不分内资企业还是外商投资和外国企业,也不论中国公民个人还是外籍个人,包括事业单位、国家机关、社会团体以及其他组织,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的,均为土地增值税的纳税义务人,都应依照税法规定缴纳土地增值税。(三)土地增值税采用超率累进税率。土地增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让应税房地产的增值额为计税依据，按照累进原则设计税率，实行分级计税。增值额高的，适用高税率，纳税多；增值额低的，适用低税率，纳税少，税收负担公平合理，体现了土地增值税的立法精神。(四)在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。(五)土地增值税在应税房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次。这一点与营业税类似。第二讲税制要素•第二讲税制要素内容：•征税范围和纳税人•计税依据和适用税率•计算方法•注意事项第一节征税范围•土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权。一、征税范围的一般规定(一)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让集体土地行为不证税。(二)土地增值税既对转让土地使用权课税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。(三)出让国有士地的行为均不证税。(四)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不予征税。具体讲,包括以下两种情况：1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的行为。2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中,社会团体是指中国青少年发展基金会,希望工程基金会、宋庆龄基金会;减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。二、征税范围的若干具体规定1.以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营,如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件的(房地产开发企业除外),暂免征收土地增值税;但是,上述房产再转让的，属于土地增值税征税范围。2.合作建房对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。3.企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征土地增值税;4．交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范围。5.房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于征收土地增值税的范围。6.房地产出租房地产出租,出租人取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围。7.房地产评估增值房地产评估增值,没有发生房地产权属的转让,不属于征收土地增值税的范围。8．国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入,但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定,可免征土地增值税。三、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。第二节计税依据一、土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。•计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：（一）转让房地产收入的确定１．以交易价格为房地产转让收入。买卖双方实际的交易价格，包括转让房地产取得的全部价款和有关的经济利益。具体包括以下内容：Ａ．货币收入。包括现金、银行存款、支票、汇票、国库券、金融债券、股票等有价证券。其实质为转让方因转让应税房地产而向对方收取的价款。Ｂ．实物收入。一般是指转让应税房地产取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等。需要说明的是实物收入的价值要进行评估确定收入。Ｃ．其他收入。指转让应税房地产取得的无形资产或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、商誉权、著作权、土地使用权等。其价值要进行评估确定收入。２．以评估价格为房地产转让收入纳税人有下列情形之一的按照房地产评估价格作为房地产转让收入计算应纳税额（1）隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。（2）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。（二）基本扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地从款和和在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：（1）按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以招、拍、挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权的所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。２．房地产开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费。（2）前期工程费。（3）建筑安装费。（4）基础设施费。（5）公共配套设施费。（6）开发间接费用。3．房地产开发费用开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。一般称“三项费用”根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除（我省规定为上限５％）。凡不能按转让房地产项目计算分担利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除（我省规定为上限１０％）。４．与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（三）房地产开发企业的扣除项目对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。依据房地产转让形式，对房地产开发企业的扣除项目可分以下几种：Ａ．直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发既转让的，其扣除项目为：（1）取得土地使用权所支付的金额;（2）按国家统一规定交纳的有关费用;（3）在转让土地环节缴纳的税金。不能加计20%的扣除。B.取得房地产产权后直接转让的扣除项目（1）取得房地产所支付的价款;（2）按国家统一规定交纳的有关费用;（3）在转让房地产环节缴纳的税金。也不能加计20%的扣除。C.进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目取得土地使用权后,仅进行土地开发(进行“三通一平”或“七通一平”)，不进行房地产开发的，扣除项目为：（1）取得土地使用权所支付的金额;（2）按国家统一规定交纳的有关费用;（3）开发土地的成本、费用；（4）在转让土地环节缴纳的税金。（5）取得土地使用权所支付的价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。D.进行房地产开发的扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额;（2）按国家统一规定交纳的有关费用;（3）开发土地和新建房及配套设施成本、费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）取得土地使用权所支付的价款和开发土地和新建房及配套设施成本之和加计20%的扣除。E.成片受让、分批开发转让的扣除项目1.基本规定：纳税人成片受让土地使用权后，分其分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。“总面积”是指可转让土地使用权的土地面积。即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施的用地）2.分摊方法：（1）转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊；（2）按转让的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；（3）税务机关确认的其他方式计算分摊。需要说明的是（1）、（2）两种分摊方法计算的结果是有差别的【例】某房地产开发公司以1000万元购买10000平方米的土地（熟地）进