土地增值税最低限国税总局划定土地增值税预征最低限

土地增值税最低限!!国税总局划定土地增值税预征最低限---------------------------------------------------------------------人力资源培训人力资源管理管理培训企业文化咨询管理咨询管理咨询公司企业管理培训班更多财经类文章由％，中部和东北地区不低于1.5％，西部地区不低于1％；核定征收率原则上不得低于5％6月3日，国家税务总局网站发布消息称，6月底前，全国各省市地方税务局要将加强土地增值税征管情况向上税务总局汇报。根据国家税务总局要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。所谓土地增值税预征，是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。日前，青岛、重庆已率先执行新的预征率。青岛市财政局下发通知称，对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由1％调至2％，普通住宅、经济适用住房、廉租住房等的预征率仍按现行税收政策执行。关于普通住宅标准，青岛市的政策是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。另外，青岛市还规定，对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由15％调至20％，其他类型的开发产品计税毛利率仍按现行税收政策执行。上述政策，青岛市已于4月1日开始执行。另外，重庆市从2010年5月1日起，将土地增值税预征率调整为普通标准住宅1％；非普通标准住宅2％。国税总局要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。但是，对确需核定征收土地增值税的，国税总局规定，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。(财新网)国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。五、加强督导检查，建立问责机制各级税务机关要按照国发[2010]10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整改情况择时择地进行复查。各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局要在6月底前将本通知的贯彻落实情况向税务总局上报。国家税务总局二○一○年五月二十五日新政严控土地增值税清算税收调控楼市之策渐显在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。土地增值税从1994年便开始征收，征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额，按照30％到60％的四级超额累进税率进行征收。简而言之，该税就是针对房地产项目的超额利润而设计的，当开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。安邦咨询研究员朱文沓在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，由于预征率较低、征收不规范等原因，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。著名房地产营销策划专家谢逸枫对《中国产经新闻》记者说，此次重申土地清算要从严执行，是由于颁布后的执行效果并不如出台前预期的那么好。主要原因在于地方政府并没有统一按照政策实施，另外是地方政府没有制定具体的操作细节，仅仅是“光打雷，不下雨”。不过，谢逸枫认为：“此时重申土地增值税清算政策，非常不合适宜。”他认为，目前政策频繁、震荡，地方政府根本就没有时间和心思去认真落实执行。其次，由于政策的多而全，忽略了政策的可操作性，导致政策得不到执行，甚至出现“假死亡”的现象。“再次，本次政策调控方向是针对投资需求和供应不平衡及地王的现象。”谢逸枫表示，最重要的是，土地增值税对开发商和市场影响巨大，甚至会让全国部分开发商崩溃。目前在房地产税收预征阶段，交纳的各项税负约占销售额的10％，一旦清算，仅土地增值税就会达到销售额的20％左右，各项税负合计会达到销售额的40％左右，如以100亿销售额计，则意味着须补交30亿左右的税收。“开发商的资金都处于滚动中，因此，开发商账面压根就没有这么大额的资金留出等待交税。”谢逸枫解释道，房地产企业与其他行业相比，除了要缴纳流转税营业税、企业所得税以外，还有其他行业无需缴纳的土地增值税，这使得房地产税负较重。不过，朱文沓认为，清算土地增值税对一些项目不大、实力不强的房地产公司有较大威慑力。清算土地增值税造成企业现金流减少，可能迫使楼盘降低促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。“但是，土地增值税的征收体现在交易环节，很难给市场带来直接影响。对土地增值税进行高调清算，可以降低市场预期，规范企业的各种交易行为。”朱文沓表示，更多地是国家楼市调控的又一信号，表明楼市如果还不能改变当前局面，国家还会出台更严厉、更具影响力的政策和措施。(中国产经新闻)从“预征”到“清算”土地增值税能否摆脱有名无实一度被忽视的土地增值税再次闯入我们的视线。“这次只是土地增值税从严征收而已。”上海易居房产研究院综合部部长杨红旭在接受《中国产经新闻》记者采访时说。的确，土地增值税在我国并非一个新税种。1993年底，国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，明确了按照纳税人转让房地产所取得的增值额，实行四级超率累进税率征收，但由于受到种种因素的影响，在实际操作中一直采取的是预征制，即按销售金额确定一定的比例征收，所以一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。2006年，随着房价的一路飙涨，国家税务总局曾下发通知强调严格执行土地增值税，希望通过税收工具为楼市降温。此后，2007年国家曾对土地增值税进行全国性大清算，然而，接踵而至的金融危机却使得该通知的相关要求未能落实，导致最终结果是虎头蛇尾，不了了之。长期以来，上海等地预征额度仅为预售商品房收入的1％-2％。同时，开发商可以通过延缓注销项目公司时间等方法，拖延缴纳增值税的时间。土地增值税存在只预征而不清算，究竟原因何在呢？对此，杨红旭认为，这主要是因为土地增值税征收的项目很复杂，在清算过程中涉及环节太多。比如有些项目不结束就无法清算，有些项目即使结束了，但因开发费用扣除部分比较复杂，也很难进行清算。“以前清算条件规定的不具体，给予了开发商延迟清算的时间，可能造成税款的拖欠。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时说。她表示，房地产开发的周期长，价格变动快，尤其是大体量项目，开发时间往往长达数年，做到准确清算比较难。需要准确统计成本，计算增值收益。当然，此次国税局发布再次下发从严清算土地增值税的通知，使得土地增值税政