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土地增值税清算操作要点解析中国税务帮助网：、土地增值税清算政策出台背景及影响中国税务帮助网：什么是土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（土地增值税条例第二条）中国税务帮助网：土地增值税计算方法土地增值税采取四级超率累计进税率级数土地增值额税率（%）速算扣除系数1增值额为超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的405%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的5015%4增值额超过扣除项目金额200的部分6035%中国税务帮助网：津国恒信税务师事务所增值额=收入-扣除项目金额扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关的税金加计扣除旧房和建筑物的评估价格增值率=增值额÷扣除项目金额应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率中国税务帮助网：缴纳方式先预交后清算第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定.（土地增值税细则第16条）中国税务帮助网：缴纳方式根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（48号文第14条）1-4.土地增值税出台背景-源自1993年海南房地产热中国税务帮助网：土地增值税清算的必要性：1、是依法治税的体现。2、是公平税负的要求。3、有利于抑制开发商囤积土地，拉长开发期，捂盘惜售，获取暴力的冲动和机会。4、有利于调整住房投资结构。5、有利于合理确定预征率。津国恒信税务师事务所中国税务帮助网：、目前全国及天津土地增值税清算现状中国税务帮助网：必须认清形势，努力备战2-1-1.房价成倍增长，最低税率30%，要补缴的税吓人！2-1-2.提高预征率（东部地区不低于2%），核定征收不低于5%（国税发[2010]53号）2-1-3.“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算对象”（国税发[2010]53号）中国税务帮助网：上市公司借清算存“私房钱”中国税务帮助网：天津目前清算状况中国税务帮助网：、土地增值税清算涉及的文件中国税务帮助网：津国恒信税务师事务所①中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令[1993]年第138号）②财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知（财法字[1995]6号）③财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]48号）中国税务帮助网：津国恒信税务师事务所④财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）⑤天津市地方税务局关于土地增值税有关政策及征收管理问题的通知（津地税地[2005]26号）⑥国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）中国税务帮助网：津国恒信税务师事务所⑦天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）》的通知（津地税地[2007]25号）⑧国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）⑨关于清算时几个具体问题的处理⑩国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）中国税务帮助网：、土地增值税的减免和优惠中国税务帮助网：纳税人建造普通标准住宅，增值率低于20%的免征土地增值税，高于的，应就其全部增值额按法规交税。（条例第八条第一款）中国税务帮助网：天津历年普通住宅标准（3个条件同时达到）4-1-2.以合同备案日为界（天津第14条）4-1-3.分别核算，否则不享受（财税[1995]48号第13条4-1-4.收入面积的确认，一套一套的算（津地税地[2005]26号第4条）中国税务帮助网：公寓、厂房、写字楼、底商及商业用地虽达标也不算普通住宅（细则第11条）4-1-6.先预缴，清算后再退税（难）4-1-7.经济适用房，不预交但要清算，实际清算增值率未达20%，免征土地增值税。（津地税地【2006】6号）津国恒信税务师事务所中国税务帮助网：因国家建设需要依法征用，收回的房地产，免征土地增值税（条例第八条第二款）中国税务帮助网：城市规划（细则第11条）4-2-2.政府行为拆迁（划拨地招牌挂）4-2-3.需先办理免税审批（细则第11条）中国税务帮助网：日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税（财法字【1995】7号）中国税务帮助网：用房地产进行投资，凡所被投资联营的企业从事房地产开发的或房地产企业以其开发产品进行投资或联营的均不免土地增值税,除此之外，暂免征收土地增值税。(财税字[1995]48号第1条、财税[2006]21号第5条)中国税务帮助网：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。(财税字[1995]48号第2条)中国税务帮助网：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（财税字[1995]48号第3条）中国税务帮助网：企业将房产对非盈利团体、国家机关等的赠与，不征土地增值税。（细则第2条）（财税字[1995]48号第4条）关于个人转让房产减免税不讨论。中国税务帮助网：、土地增值税清算条件中国税务帮助网：时间范围。2005年10月1日，当时销售房地产建筑面积占整个面积不足15%的，卖到现在，符合清算条件，要进行清算。（津地税地[2007]25号第三条）中国税务帮助网：项目范围。土地增值税清算以市政府有关建设管理部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。中国税务帮助网：的标准选定后，符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：中国税务帮助网：津国恒信税务师事务所（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（转让合同签订7日内）（三）直接转让土地使用权的。（同上）以上是主动清算的条件中国税务帮助网：津国恒信税务师事务所符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：中国税务帮助网：津国恒信税务师事务所（一）已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）纳税人有涉嫌偷逃税款等税收违法行为的；（五）其它需要清算的情况。中国税务帮助网：、土地增值税清算的一般流程6-1.审核清算条件，确定清算范围6-2.收入与税金的确定6-3.扣除项目的确认6-4.清算表的填写中国税务帮助网：津国恒信税务师事务所增值率分析增值率分析（设X为销售总额、Y为建造成本）建造成本：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费土地增值税的增值率=（销售收入总额—扣除项目金额）/扣除项目金额=销售收入总额-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加）建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加=X-(1.3Y+0.055X)1.3Y+0.055X=增值率津国恒信税务师事务所中国税务帮助网：案例例如：普通住宅容积率1.00以上，单套建筑面积没有超过144平米，总收入6586万元，销售面积22100平米，建造成本4316万元，平均售价2980元，平均建造成本1953元。求增值率：增值率=6586-（1.3×4316+0.055×6586）1.3×4316+0.055×6586=10.2%增值率低于20%，免征土地增值税，预交的税应退回。津国恒信税务师事务所中国税务帮助网：案例假设在清算中发现，建造成本有10%发票不合格或估价没有来票，可扣除的建造成本变成3884.4万元增值率=6586-（1.3×3884.4+0.055×6586）／1.3×3884.4+0.055×6586=21.62%结果显示建造成本减少10%，增值率提高12%，本来可以退税的，由于发票问题没解决，变成了补税。增值率低于50%，税率30%，增值额1170.76，应交351.23万元，已预缴32.93万元，补缴318.3万元。10%不合格发票计431.6万元,导致补税318.3万元！-----------中国税务帮助网：