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1房地产开发企业土地增值税清算操作规程第一节清算前准备工作一、清算资料的收集清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料：1、纳税人应报送的资料①房地产开发企业土地增值税纳税清算申报表及各项明细表；②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同及结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料(详见下一条)等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料①开发项目立项批复；②规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；③土地使用权证；④建筑工程施工许可证；⑤建设工程施工图设计文件审查批准书；⑥商品房销(预)售许可证；⑦工程概况及备案意见；2⑧房屋分户(室)面积对照表(加盖市房屋产权监理处面积复核专用章)；⑨销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。⑩转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据；○11其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。3、税务机关应掌握的内部资料①房地产业项目登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握房地产项目的建设进度和销售进度情况；②税款入库资料。从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。二、案头审核税务机关要对纳税人报送的资料进行核实，了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。主要核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积，各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。案头审核中应至项目开发现场实地擦看，确认房屋开发面积。①项目用地面积：了解《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》中土地面积，(主要以土地使用权证中登记土地面积确认)，对分期开发的项目（分期开发的项目以发改委批文为依据）还应了解土地的分3期占用情况，便于确认本期的土地成本。②房屋开发面积：建设工程规划许可证、备案表中建筑面积的核对，备案的建筑面积应与建设工程许可证登记的建筑面积相同，备案的所有子项目应与建设工程许可证登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积确认房屋开发面积(与房产局复测的面积会有小额差异，如有差异则以房管局测绘数据为准)。③公共配套设施开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开发的，可要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。④可销售房屋面积(含地下室)：商品房销(预)售许可证、建设工程规划许可证、备案表中可售建筑面积的核对，注意备案表中的地下人防面积(A)与销售许可证中地下车库面积(B)以及建设工程规划许可证中地下车库面积(C)之间的关系，应该是：A十B=C，销售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户(室)面积对照表上登记的面积。⑤实际己销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关项目销售售楼处窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，结合财务上的账务处理，确认实际已销售面积。⑥未销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关项目销售窗口表，确认未销售面积。⑦经营或转作固定资产的用房面积。第二节土地增值税清算的审核工作一、转让房地产收入审核要点41、审核收入确认的完整性销售收入应包括货币收入、实物收入及其它收入，按照财务制度的规定，房地产开发企业在房产销售实现确认收入时应当记入“主营业务收入”科目。因此，应当结合企业提供的商品房销(预)售许可证(市房产管理局核发)、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，与“主营业务收入”科目进行比对，判定其是否存在未完全确认收入的情况。对存在疑点的，进一步审核房地产企业“预收帐款”、“应付账款”、“其他应付款”、“应收帐款”、“其他应收款”、“营业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待处理财产损溢”等科目，确认是否存在将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。2、审核收入确认的符合性对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成交价格明显偏低又无正当理由的（明显偏低原则上掌握在低于物价部门核定价10%以下部分，无物价部门核定价的掌握在同类商品房均价10%以下部分），地税机关应当对房地产开发企业相关项目销售明细和物价部门批复进行核对，确认同时期的销售价格是否存在不合理变动的情况，对低价格销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行收入纳税调整处理，其收入按下列方法和顺序确认：⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估5价值确定。3、审核收入确认的准确性审核过程中要结合“主营业务收入”、“其他业务收入”科目的核算，与房地产开发企业提供的商品房销(预)售许可证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售明细表、销售合同及合同登记簿核对，判定房地产开发企业是否准确划分了房产出售和出租的收入。对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：⑴代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。⑵代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。在确认房地产收入时，应当了解房地产开发企业销售价格的组成，核对房地产开发企业“主营业务收入”、“开发成本”、“预收帐款”、“预付帐款”、“应收帐款”、“应付帐款”、“应收帐款”、“其他应收款”和“其他应付款”等科目，以准确界定房地产企业取得的代收费用收入和房地产的销售收入。二、取得土地使用权所支付的金额审核要点1、审核取得土地使用权所支付金额的真实性取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：⑴审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口6径是否一致。⑵如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。⑶审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。⑷审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。⑸审核有无预提的取得土地使用权支付金额。(6)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿”科目。因此，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据（契税可作费用扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数）、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在政府返还和以地补路等情况。对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。对政府返还的土地款一律抵减土地支付款，即抵减土地成本。2、审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，原则上土地可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，其它扣除项目按建筑面积计算分摊。特殊情况按税务机关确认的其他方式计算分摊。对房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施7的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证，经规划部门审核同意的规划图、房屋分户(室)测绘面积对照表等资料(加盖市房屋产权监理处面积复核专用章)，按照上述原则分摊土地成本，以判定其上地成本的分摊是否合理、准确。3、审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：⑴审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。⑵审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。⑶审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。因此，应当结合房地产开发企业“开发成本—土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。三、房地产开发成本审核要点1、审核成本费用的真实性在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。税前扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据（财政部门监制收据）外，还要求该款项已实际支付。这要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成8本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。2、审核成本费用的配比性在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看企业是否重复列支材料价款。同时，还应关注成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。检查当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售而积和可售而积单位工程成本确认。可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位成本=成本对象可售部分成本÷总可售面积已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位计税成本通过去年下半年和今年上半年的土地增值税清算试点，我们发现大部分房地产企业开发的营业用房销售率偏低，未售营业用房用于自用或出租，如果以平均成本在已售面积与未售面积进行成本分摊，会造成售价高的营业用房成本、售价低的车库的未售面积的预留成本分摊不合理，市局多次进行调研，并征求基层参与清算人员的意见，经9研究决定对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，以确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决了以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异太大、增值率高、税负重等问题。具体计算办法如下：将住宅商品房的平均售价作为参数，门面房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。所用数据营业用房平均售价住宅商品房平均售价车库平均售价营业用房总可售面积住宅商品房总可售面积车库总可售面积营业用房已售面积住宅商品房已售面积车库已售面积总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金）计算步骤（1）营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数（M1）＝营业用房平均售价/住宅商品房平均售价车库与住宅商品房开发成本分摊系数（M2）＝车库平均售价/住宅商品房平均售价营业用房平均售价＝已售营业用房收入/已售营业用房面积车库平均售价＝已售车库收入/已售车库面积住宅商品房平均售价＝已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积（2）营业用房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积10×M2）]×(营业用房总可售面积×M1)住宅商品房应分摊的