土地增值税的计税方法

ChinaBusinessEngine商擎网商擎网独立拥有的相关内容，包括但不限于文字、图片、音频、视频资料及页面设计、编排、软件等的版权和/或其他相关知识产权，受到版权法及相关法律的保护。未经商擎网许可，任何人不得复制或以其他任何方式进行使用。商擎网网址Tel+862152289730Chinasite：：．计税依据土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值税为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。上述纳税人取得的收入包括转让房地产的全部价款和有关经济收益，形式上包括货币收入、实物收入和其他收入。上述规定扣除项目包括：（1）纳税人未取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用；（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用；（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。此项费用扣除有一定的比例限制，具体比例由各省市、自治区、直辖市人民政府规定；（4）经过当地税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格（指在转让已使用的房屋和建筑物的时候，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率后的价格）；（5）与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产的时候缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。纳税人转让房地产的时候交纳的教育费附加可以视同税金扣除。（6）从事房地产开发的纳税人可以按照上述第一、二项金额之和加计20%的扣除额。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或者按照建筑面积计算分摊，或者按照税务机关确认的其他方式计算分摊。如果纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，并且没有正当的理由，或者隐瞒、虚报房地产成交价格，或者提供的扣除项目金额不真实，税务机关将按照房地产评估价格（指经过当地税务机关确认的、由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产综合评定的价格）计算征收土地增值税。2．税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：一、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%二、增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；三、增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；四、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%3．应纳税额计算方法在计算土地增值税应纳税额的时候，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额ChinaBusinessEngine商擎网商擎网独立拥有的相关内容，包括但不限于文字、图片、音频、视频资料及页面设计、编排、软件等的版权和/或其他相关知识产权，受到版权法及相关法律的保护。未经商擎网许可，任何人不得复制或以其他任何方式进行使用。商擎网网址Tel+862152289730Chinasite：：应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。应纳税额计算公式：应纳税额=∑（增值额*适用税率）[实例]某企业出售楼房一栋，售价5000万元，可以扣除的各项成本、费用和有关税金等共2000万元，该企业应纳土地增值税税额的计算方法为：增值额=5000万元－2000万元=3000万元应纳税额=1000万元×30％＋1000万元×40％+1000万元*50%＝1200万元另有一种简便计算方法，公式如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的：应纳税额=增值额×30％（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的：应纳税额=增值额×40％－扣除项目金额×5％（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的：应纳税额=增值额×50％－扣除项目金额×15%（4）增值额超过扣除项目金额200％的：应纳税额=增值额×60％－扣除项目金额×35%仍以上述出售楼房的企业为例：应纳税额=3000万元×50％－2000万元×15％＝1200万元土地增值税税额以人民币为计算单位。纳换人转让房地产取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或者当月1日中国人民银行公布的人民币对外币的基准汇价（或者按照有关规定套算得出的汇价）折合成人民币，然后计算纳税。