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山博光华sunbank投资发展招拍挂土地市场周报13期山博sunbank投资2019/9/27（第13期）山博sunbank投资2目录一、…………………………………………………行业要闻二、……………………………………………成绵乐一条线三、………………………………………………川东北市场四、…………………………………………………川南市场五、………………………………………………攀西北市场六、……………………………………………华西重点城市七、………………………………………国内其它重点市场八、……………………………………资讯反馈@项目信息山博sunbank投资3山博投資為夢想出發睿智探索商業文明，竭力推動城鎮化！融商·融智·融天下投资开发土地资源整合QQ群324081635中国土地招拍挂交易圈226414692投资信息开放平台山博sunbank投资4为梦想出发》融商·融智·融天下山博sunbank投资5一、行业要闻国家政策变化及新闻、区域政策波动，区域重点城市事件关注山博sunbank投资6【趋势】房地产业的2014：资金将更大规模流向金融业务，房地产金融你懂吗？2014-01-04中国房地产战略家在经历了一系列金融创新之后，无论是项目的融资，还是自有资金的利用，房企都有金融化的趋向。“房地产是资金密集型行业，在国外房地产属于金融业，不懂金融的人做不好房地产”，泰禾集团董事长黄其森曾这样说。事实上，在经历了一系列金融创新之后，无论是项目的融资，还是自有资金的利用，房企都有金融化的趋向。在2013年国内房地产市场产销两旺的背景下，地产行业的金融创新也如雨后春笋般涌现，从利用银行理财产品成立房地产基金，收购旗下的商业地产项目，到利用信托产品做一级土地开发，再到供应链融资、预售款融资等，在银行信贷紧张、A股融资大门紧闭的2013年，金融创新极大缓解了房地产公司的融资压力。可以预期，2014年地产行业将更为金融化。只是在最需要资金支持，也最容易变身为金融产品的商业地产领域，房地产企业还很难绕过现有政策的限制，实施项目融资的金融创新。房企“金融化”将成趋势克而瑞最新发布的《2013年中国房地产企业销售TOP50》显示，继2011年万科销售额跨入千亿元后，2012年绿地及保利也加入千亿军团阵营。在2013年，千亿级别以上房企数量已由3家增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，超大型企业竞争格局加剧。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，经过近十年的高速发展，一些龙头房企的规模已经很大，在这样的基数下要想持续发展，单靠房地产市场显然困难，未来“跨界”发展不可避免。房地产作为类金融行业，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。“从发达国家的发展经验来看，房地产企业向金融业渗透主要有三种思路。第一种是通过入股银行、保险等金融机构，这不仅可以让企业获得低成本的融资渠道，同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机；第二种是向资产管理者转型，通过资产与物业管理获取服务收益；第三种是向财务投资者转型，通过入股优质地产公司或项目以获得股权收益”，黄立冲表示。山博sunbank投资7龙头房企万科选择了入股银行的转型模式。2013年10月30日，万科公告，以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。万科董事会秘书谭华杰表示，万科入股徽商银行不仅能帮助与公司合作的上游企业改善贷款环境，对公司间接起到协同作用，同时有利于发展社区金融。“如果未来社区金融模式真的能打通，这意味着万科将不仅能向其数量庞大的业主销售银行理财产品、基金、保险，甚至能与银行合作探索推出一些个性化的消费类或房屋贷款，获取利润可观的贷款收益”，黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，即便最终无法成功探索出社区金融的经营模式，至少能通过入股银行获得较低的融资成本，所以万科的做法是比较安全的。向资产管理者转型，即学习所谓的“凯德模式”，企业主要是在商业地产项目的不同阶段引入不同基金，轻资产运营，并在各个环节获得收益。比如，在项目开发阶段，企业引入短期私募基金共同开发，然后在开业培育阶段，引入一只商业基金接盘，培育成熟后再转让给长期REITs（房地产投资信托基金）。在不同阶段，凯德均参股，获得股权收益，并自始至终都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入。黄立冲认为，虽然近年来越来越多的国内开发商提出向凯德模式学习，但实际上转型资产管理者的难度最高，它不仅要求房地产企业需具备强大的开发管理能力，同时也要有金融投资能力，像凯德自身便拥有资金募集能力，与很多大型投资者有着长期合作。国内的投行业务仅十几年的历史，无论是人才还是经验，与国外投行相差甚远，这也给房地产企业转型资产管理者带来困难。财务投资则是另一个转型的方向。黄立冲表示，很多香港开发商都倾向于采用财务投资的形式获取投资收益，而非介入到实体开发当中，像九龙仓入股绿城与龙湖，新世界与华人置业入股恒大地产，均获得不错的收益，对于一些独立开发能力不强、但拥有强大融资渠道且擅长资本运作的房地产企业而言，未来向财务投资者转型同样可获得理想的收益。【趋势】房地产业的2014：资金将更大规模流向金融业务，房地产金融你懂吗？2014-01-04中国房地产战略家山博sunbank投资8商业地产尚难资产证券化尽管房地产与金融结合越来越紧密，但在睿信致成总经理薛迥文看来，现阶段的房地产金融创新，大多停留在为房地产公司拓宽融资渠道上，无论是信托融资、房地产私募还是PE，其本质均是通过股债结合的方式，为开发商提供高息融资，且服务于“快入快出”的住宅市场。在金融化需求最大的商业地产领域，通过资产证券化实现退出却仍然遥遥无期。“一直备受业界期待的房地产投资信托基金（REITs）至今还未开闸，这导致投资人不得不将商业项目分拆出售套现，渴望持有商用物业的公司发展举步艰难”，薛迥文认为。据悉，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。作为房地产融资证券化的重要手段，REITs被不少业内人士看好。天津、上海等地从2009年开始着手准备相关试点，但到目前为止，对于REITs试点的相关情况，主管部门尚未有明确表态。黄立冲认为，除了政策因素，目前商业地产要实现资产证券化，更大的障碍在于其租金回报率仍处于较低水平，国内很多商业物业的租金回报甚至跑不赢银行贷款利率，由于这些物业投资主要依赖于银行贷款，形成国内持有型商业地产投资往往是“负回报”，要实现金融创新基本不可能。“国内商业地产资产证券化要实现，除非租金水平涨一倍，或者是物业价格跌一半，租金回报率才会对投资者产生吸引力”，黄立冲认为，近年来内地一些不动产物业为了借道香港上市，开发商为求套现不惜自行补贴投资人，这些房地产信托基金往往答应在一段时期内给予投资者相对较高的回报水平，但由于物业回报率一直无法提升，这些房地产信托基金即便能上市，后期走势也不容乐观。此前，海印股份曾经尝试国内首宗商业地产资产证券化。但截至目前，这一计划仍未获批。观点地产网报道称，就在2013年12月26日，海印股份证券部人士透露，根据相关部门的意见，海印股份资产证券化目前需要补交一些材料，获批时间尚无法估计。(每日经济新闻)【趋势】房地产业的2014：资金将更大规模流向金融业务，房地产金融你懂吗？2014-01-04中国房地产战略家山博sunbank投资9“小而美”才是产业园出路政府拼政策还不如拼服务2014-01-04中国房地产总裁协会近日，中国产业新区研究院发布《2014产业园区转型升级路径前瞻》报告(以下简称《报告》)。报告总结了中国产业园区的发展现状和存在的四大问题，分析了三个典型园区(张江生物医药产业园、韩国大德科技园、深圳蛇口工业区)的不同发展特点。报告最后得出，产业园向“小而美”转型是未来趋势，社会化开发模式将占主导，园区间的竞争将从“拼政策”转型向“拼服务”，园区招商目标由大公司向科技型小公司转变。105个国家高新区贡献GDP5.22万亿元《报告》称，产业园区已成为中国经济增长的助推器。2012年，全国105个国家高新区实现GDP5.22万亿元，约占全国经济总量的10%;2013年1-9月，全国200个国家级经开区实现地区生产总值48778亿元，占国内生产总值的12.6%。产业园区对区域和城市经济发展的贡献度越来越高。数据显示，2009年，工业增加值占所在城市比重达到30%以上的高新区有23家，园区生产总值(GDP)占当地城市GDP达到20%以上的高新区有16家。2011年，国家级开发区就业人数达到1299万人，同比增长17.9%，新增就业人数197万人，较2010年有所上升。而各地政府都在放大产业园区的区域辖控面积，使一些原来经济体量较小的园区也开始逐步成为当地主要的经济产出空间，发挥了产业经济前端引领作用，推动区域经济发展。《报告》指出，产业园区特别是高新区因其独特的技术创新优势和产业孵化基础，被越来越多的专家学者认同为我国战略性新兴产业的策源地。国家也逐渐从政府采购拉动、重大专项倾斜和重点产业项目布局等方面给予高新区支持。山博sunbank投资10“小而美”才是产业园出路政府拼政策还不如拼服务2014-01-04中国房地产总裁协会中国产业园区发展面临四大问题而目前中国产业园区发展面临四大问题：转型迫切，配套薄弱，恶性竞争，透支环境。中西部地区产业园区多以劳动密集型的低端制造加工为主，东部沿海地区虽然已建立起新兴产业的集聚群，但依然处于微笑曲线低附加值的中间环节，结构层次低，科技含量不足。人力资本、工业地价等生产要素成本的不断上涨都将推动产业由加工型向研发型升级。此外，大多数产业园区发展产业集群，只注重发展核心产业本身，金融、研发、营销、广告等外围服务业发展严重滞后，为整个集群发展服务的基础设施不完善。园区间的恶性无序竞争也是不能忽视的问题。地方产业园区主导产业类同现象突出，特色不够鲜明，低水平重复建设层出不穷，因此园区之间为争取招商项目，竞相压价，更是不计成本。传统的工业化道路向来是以牺牲环境为代价的。在以GDP作为政绩考核指标的压力下，地方政府在产业园区的建设进程中不顾及资源环境成本，追求短期经济利益。《报告》分析了国内三个成功园区的发展特点：张江生物医药产业园区为园内企业“补房租、搭平台、建基金还共享技术”。韩国大德科技园区则为园内企业建立了风险基金，对科技型中小企业的成长过程中给予资金支持，同时积极引导企业上市融资，韩国政府则通过设立创业基金、对上市公司予以税收优惠等政策。发端最早的深圳蛇口工业区建立企业淘汰机制，只保留具有发展前途的企业，谋求由产业链底端向高端转移;同时，产业新城将是蛇口工业区转型升级的方向。山博sunbank投资11“小而美”才是产业园出路政府拼政策还不如拼服务2014-01-04中国房地产总裁协会“小而美”才是产业园出路政府拼政策还不如拼服务《报告》借鉴以上三个园区的实践经验，为产业园区的转型升级提出了八大发展路径：产区园将由“大而全”向“小而美”转变;园区建设将注重产城融合，实现人的城镇化;科技创新驱动产业园区由加工型向研发型升级;社会化开发模式将发挥越来越重要的作用;科技型中小企业集群成为招商的主要目标;园区间竞争着力点从优惠政策向投融资服务内容转换;园区服务作用日益凸显，“拼服务”成为构建园区软环境的主要手段。《报告》还提到，产业园区未来发展在于比拼科技创新能力和科技转化效率。因此以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型产业园区更具有竞争力。在园区开发模式的选择方面，企业与融资平台合作开发、财团商业化单元开发等社会化开发模式将会发挥越来越重要的作用。产业园区逐渐向研发型升级，科技型中小企业将会成为未来园区招商的主要目标，对于增强地区创新能力和创业活力将发挥重要作用。产业园区间竞争的日益激烈，优质完善的服务成为园区运营者间竞争的共识。由于招商目标由大型公司向科技型中小企业集群转变，而资金是制约科技型中小企业发展的瓶颈，因此园区间竞争着力点将会从优惠政策向投融资服务等综合服务转换。山博s