土地增值税计算实例

土地增值税计算实例土地增值税超率累进税率表级数土地增值额税率%速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的405%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的5015%4增值额超过扣除项目金额200%的部分6035%例一：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%（9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）例二：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税?计算过程如下：转让收入：180×80=14400(万元)取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：(14.8+0.2+50)×80=5200(万元)房地产开发费用扣除：0.5×80+5200×5%=300(万元)转让税金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元)加计扣除金额：5200×20%=1040(万元)扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082.实际上交时：借：应交税金——应交土地增值税2467.08贷：银行存款2467.08房地产转让土地增值税计算举例2009年10月21日例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：第一步，计算应缴纳营业税及相关税费①应缴纳营业税=（120-80）×5%=2万元②应缴纳城建税=2×7%=0.14万元③应缴纳教育费附加=2×3%=0.06万元④应缴纳印花税=120×0.05%=0.06万元⑤应缴纳堤围费=（120-80）×0.1%=0.04万元第二步，计算应缴纳土地增值税①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元②增值额=120-112.7=7.3万元③增值率=7.3/112.7=6.48%50%，适用30%税率④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：应缴纳土地增值税=120×2%=2.4万元。例二、甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税30万元。2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？解答：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：第一步，计算应缴纳营业税及相关税费①应缴纳营业税=（1100-1000）×5%=5万元②应缴纳城建税=5×7%=0.35万元③应缴纳教育费附加=5×3%=0.15万元④应缴纳印花税=1100×0.05%=0.55万元⑤应缴纳堤围费=（1100-1000）×0.1%=0.1万元；第二步，计算应缴纳土地增值税①扣除项目金额=1000+（30+5+0.35+0.15+0.55+0.1）=1036.15万元②增值额=1100-1036.15=63.85万元③增值率=63.85/1036.15=6.16%50%，适用30%税率④应缴纳土地增值税=63.85×30%=19.155万元。2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：应缴纳土地增值税=1100×3%=33万元。土地增值税计算举例某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。期间费用600万元，其中利息支出500万元(利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土地增值税(扣除比例为5%)。参考答案：(1)收入总额6000万元。(2)计算扣除项目金额：支付地价款200（万元）房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200（万元）应纳营业税=6000×5％=300（万元）应纳城建税和教育费附加=6000×5％×（7%+3％）=30（万元）扣除项目金额=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20%=200+2200+620+330+480=3830（万元）(3)增值额=6000-3830=2170（万元）(4)增值额占扣除项目金额比率=2170/3830×100%=56.7%，适用土地增值税率40％，扣除率5％。(5)应纳土地增值税=2170×40%-3830×5%=676.5（万元）