土地增值税讲座

土地增值税清算政策讲座第一章土地增值税的起源和现实意义约翰•穆勒JohnStuartMill英国经济学家（1806-1873）约翰•穆勒最早提出土地增值税理论：-------土地增值来源于人口增长和工商贸易增加，不完全来源于私人投入-------土地为私人垄断-------土地垄断者常投机获利，应课重税-------土地增值税是财政收入的重要来源土地增值税起源：1898年德国殖民者强占我国胶州湾胶澳租界条约德国强占胶州湾时的建筑德皇威廉二世孙中山先生1930年--1943年，国民政府《土地法》，征收土地增值税。1944年--国民党逃台，修订了土地增值税部分内容。至今，台湾地区的土地增值税是其税制中的重要税种。1994年，我国颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，开始征收土地增值税目前，开征土地增值税的国家和地区中国中国台湾韩国意大利房价飞涨，土地增值税有重要的现实意义：一、打击房地产投机二、维护房地产经济秩序三、增加财政收入快与慢（新华社）土地增值税清算“惹急”开发商《上海证券报》目前加强土地增值税征收管理的重要意义：建设部等八部门开展房地产市场秩序专项整治国家税务总局要对清算情况进行执法检查退休的财产与行为税司陈杰司长：给税务人员免责税务机关：增收手段之一国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发〔2010〕10号（新国十条）总局53号文件：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。第二章现行土地增值税税制要素第一节：纳税义务人和征税范围请思考：A企业清产核资，其房产评估增值入账，是否缴纳土地增值税？B企业转让一块集体土地使用权，是否缴纳土地增值税？C个人向无亲属关系的第三方直接赠与国有土地上有房产证的车库，是否缴纳土地增值税？《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第六条规定：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。法律关系包含主体、客体、内容不论法人、自然人，不论经济性质、不论内资、外资，中国公民和外籍个人，也不论部门，只要发生了应税行为都应该缴纳土地增值税。工、农、商、学、兵都是光荣的纳税人！土地增值税的缴纳主体商品房旧房及建筑物国有土地使用权土增税征收客体--房地产土地增值税征税必须同时满足2个法律关系内容：一、有经济利益转移（货币收入、实物收入或其他收入）；二、国有土地使用权或者房屋权属发生转移；转让方（开发商、土地使用权人、房屋产权人）买受方法律关系内容问题一：转让集体土地使用权征税吗？《土地增值税暂行条例实施细则》第三条规定：条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。不征收土地增值税征收土地增值税出让问题二：地下建筑征税吗？《土地增值税细则》规定：条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。《土地增值税细则》规定：条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。问题三：转让烟囱征税吗？问题四：继承房地产征税吗？继承虽然发生了房地产的权属变更，但是被继承人并没有取得收入，因此，这种行为不应缴纳土地增值税。问题五：赠与房地产征税吗？中国青少年发展基金会希望工程基金会宋庆龄基金会减灾委员会中国红十字会中国残疾人联合会全国老年基金会老区促进会A企业清产核资，其房产评估增值入账，是否缴纳土地增值税？B企业转让一块集体土地使用权，是否缴纳土地增值税？C个人向无亲属关系的第三方直接赠与国有土地上有房产证的车库，是否缴纳土地增值税？答案：不缴纳答案：不缴纳答案：缴纳思考题答案第二节纳税义务发生时间条例第十条：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。开发项目的预缴（每月申报期）开发项目的清算（审核完成十五日内）二手房、土地使用权的先税后证四级超率累进税率计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过200%的：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。第三节土地增值税税率下列情形是否预征土地增值税？职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取非货币性资产回迁房第四节土地增值税纳税地点房地产的坐落地第三章土地增值税清算基本政策详述清算工作的当事人收入扣除项目土地增值税清算工作三主体税务机关通知自行整理数据依法缴纳税款搜集清算材料整理清算数据出具清算报告受理清算资料审核清算数据告知清算结果第一节清算主体从事房地产开发的纳税人：（一）房地产开发的概念具有开发资质的房地产开发企业对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。（二）房地产开发企业资质等级《房地产开发企业资质管理规定》4个资质等级（三）非房地产企业开发房地产：部队清算鉴证主体税务中介机构工作业务规范：国家税务总局《土地增值税清算鉴证业务准则》关于税务中介鉴证费用支付问题—中介机构的立场税务机关对报告的审核管理问题中介机构怎么干活清算审核主体主管税务机关工作业务规范：国家税务总局《土地增值税清算管理规程》1.纳税人主动清算：全部…………..…..ALL半截子……….....HALF卖地………….…LAND清算条件：2.税务机关要求纳税人清算：85%三年注销其他下发《清算通知书》税额=增值额╳税率增值额=收入-扣除项目第二节收入《土地增值税暂行条例》第五条规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。新会计准则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。清算审核时，如何查证收入？查证《详细规划总平面图》查证房地产管理部门公示数据（网站）查证测绘报告查证销售发票查证销售明细账查证超建行为查证价格明显偏低、抵债、投资、福利、赠与等行为审核收入的要求：总收入、单价、时间、地址、期数（或组团）、买方名称、面积、金额、房屋性质逐张录入计算机清算底稿。使用EXCEL中的筛选功能，使审核更有效率！通过筛选，发现信息和线索！筛选普通住宅信息发现价格明显偏低的情况查验普通住宅、非普通住宅、非住宅面积查验每户是否都计入清算计算范围核算收入情况确定期数（组团）之间无混淆预缴是否准确房地产类型适用是否准确有无赠与、抵债、回迁安置等情况重中之重：第三节扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（四）旧房及建筑物的评估价格（五）与转让房地产有关的税金（六）对从事房地产开发的纳税人按照（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。（一）取得土地使用权所支付的金额；《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。查什么？怎么查？一级市场取得土地使用权二级市场购买取得土地使用权一级市场取得土地使用权政府土地批件国有土地使用权出让合同土地出让金缴费证明纳税人支付凭证契税完税凭证往来账或者其它账簿有无返还款二级市场取得土地使用权国有土地使用权买卖合同土地使用权买卖发票土地价款支付凭证契税完税凭证往来账或者其它账簿有无返还款（二）开发土地的成本《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：开发土地和新建房配套设施(简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。(1)土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。*(2)前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。水电路*(3)建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。*(4)基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。(5)公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。*(6)开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。四项成本核定问题房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。----------国税发〔2006〕187号(1)土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。查证：拆迁补偿协议、票据、签字等新文件：国税函〔2010〕220号：关于拆迁安置土地增值税计算问题1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号文件第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。(2)前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平（水电路）等支出。专业咨询费专家劳务费差旅费项目规划费用可能是转移利润之所！(3)建筑安装工程费虚增建安费的一些非法手段：购买虚假发票，自行填开与总承包商联手，虚立施工合同，虚开发票由关联企业施工，虚开发票挂靠施工企业，自行组织施工，虚列成本甲供材料的重复扣除支付较低费用，从核定征收的施工单位虚开发票与挂靠的无资质的分包商签订分包协议，取得虚假发票利用虚假材料，申请代开发票(4)基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。注意区分：基础设施配套费是政府向开发商收取的(5)公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（小区业主共有的）公