搜索
鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告第1页共27页单位：佛山市南海鸿晖房地产开发有限公司日期：2007年1月10日鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告第2页共27页鸿晖·康怡丽苑可行性研究报告报告总体概述（结论）一、报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2006年12月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论作为开发和相关单位作决策参考，在实际开发中应按照实际情况作相应调整。二、总体评价平洲得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，城市定位为桂城商务休闲中心，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。周边优雅的环境，超前的规划设计、生态园林环境设计、开发单位雄厚的经济实力，以及“康怡花园、康怡丽苑二期“等，本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论：本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大中型项目。本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告第3页共27页三、技术经济指标表1-2：主要技术经济指标项目数量单位总用地面积43676.1M2总建筑面积127144.6M2其中1.住宅95769.4M22.商业3782.7M23.公建3582.8M24.架空层活动空间2441.7M24.半地下车位（不计容积率）21568.0M2容积率整个项目1、2期2.47建筑密度24.7％绿地率35.0％总户数821户居住人口2874人停车数半地下车库500辆项目二期占地面积：50亩容积率:2.47（整个项目1、2期）建筑覆盖面积：127144.6平方米绿化率35.0%项目开发周期：3年开发总成本：33077.98万元（销售费用、管理费用、营业税及附加未计入）每平方米单位成本：2601.6元/平方米项目销售收入：49225万元净现值NPV：5241.97万元内部收益率IRR：28.54%盈亏平衡点销售率：66%，风险低四、结论与建议本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型高档住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险，开发单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告第4页共27页第一部分项目概况1、项目名称：鸿晖·康怡丽苑二期2、宗地情况地块及周边情况：地块位于南海平洲C-12街区，在桂平路、明德路、佛平路所围合的区域内，地块东北角为南海师范实验学校。地块北隔大德路与康怡花园相邻。地块周边有政府、电信、电视台、银行、学校、客运站等机构，配套齐全，交通方便、快捷。该区域为桂城规划的新城区，桂城的政治、文化、教育中心。控制指标项目规划总用地面积：43676.1平方米（建筑红线内）建筑密度≦25％容积率≦3绿化率≥35%配套要求车位：商业及办公停车必须按100m2建筑面积配置一个车位；住宅停车按每户不少于1.2车位配置；每车位不少于35m2。大德路和明德路边可做部分铺位。其他建筑单体：以多、高层建筑相结合，学校周围应布置多层建筑；机动车出入口设大德路侧。鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告第5页共27页第二部分市场态势分析一、2004年佛山房地产市场的发展预测展望今年佛山的房地产市场形势，在社会经济环境和一系列政策的影响下，市场火爆、价格上涨是今年的主调，房地产开发投资将拥有较广阔的增长空间，若解决好资金风险等问题，今年房地产开发投资可望获得持续稳定健康增长。①投资增长平稳，增长速度保持在8%左右宏观经济向好，经济结构优化，为今年房地产开发投资的增长奠定较好的基础。2006年，佛山国民经济快速增长，增速创近年来新高，结构、效益和质量同步改善，经济步入新的扩张阶段的特征较为明显政策上对市场不健康状况加强调控，房地产开发投资增长的源头将进一步收紧。今年，国家和省将进一步加大对违规开发土地的清理力度，部分企业的土地购置和开发计划将被迫搁浅或推迟，今年的土地储备明显将受到影响；银行中的房地产开发信贷资金风险开始显现，银行对房地产开发的信贷也将收紧，特别是中小企业面临着的资金压力将会较大。②市场需求潜力很大，市场销售仍会保持畅旺佛山居民财富积累继续增大，生活水平不断提高，居民的购买力进一步提高。住房消费向舒适型方向发展，并已成为佛山的主要消费热点之一。2006年，佛山居民收支大幅度增长。2006年的房地产市场消费增长点将进一步增多。小城镇建设和城市环境建设各地方兴未艾，旧城改造、农民进城等对房地产的需求增大。佛山行政区划调整后，特别是撤消路桥收费及大佛山的市政规划，使各区楼市得到融合，市场出现供需两旺的状况。鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告第6页共27页③2006年商品房销售价格有较大幅度的上升空间由于受地价、税费、建安成本等影响，今年房地产的个别产品房价呈上涨趋势，但估计整体房价上涨不大，影响较小，今年形势乐观，消费热情依然强劲。④当前房地产空置面积仍处于比较安全的范围内，预计2007年空置面积增长不会太大。小结：1、佛山国民经济发展良好，居民收入持续上升，消费力增强，加上大佛山形成，为房地产业发展提供了良好的经济及社会环境；2、外来定居的居民人数迅速增长，在良好的经济环境下无疑为房地产发展提供了良好需求环境；3、竞争加剧、政府调控力度加强将加速使房地产朝高质量项目健康发展。二、2006年桂城竞争形势及市场价格走势据不完全统计，2006年桂城商品住宅总供给将达70万平方米，约5000套，供应量之大，再创历史高峰，其中大部分新盘新货将集中于年中推出。在一批品牌大盘的带动下，今年的桂城楼市将格外备受瞩目。正在开发的楼盘包括万锦豪园、怡翠馨园、金色家园、南海·颐景园、江南名居四期、碧海湾二期、星晖叠翠新城、康怡丽苑等，总开发建筑面积接近300万平方米，其中今年推出的新货将在70万平方米左右，约5000余套，供应量达历史新高。2006桂城楼市可用“百花争艳”来形容，无论是产品结构、产品数量、发展商品牌，都极为丰富。从产品结构上看，大部分楼盘加大中等户型的供给，使户型结构更为合理、更为丰富。总结：（1）桂城两地块价飙历史新高，楼市整体价格上扬；且桂城东将成为桂城未来楼市发展的中心，本楼盘的楼价与桂城中心区楼价进一步缩小差距；鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告第7页共27页（2）目前桂城东住宅均价在3800-5500元/㎡，从目前市场的供需状况反映，桂城消费需求持续走旺，如万科·金色家园、中海万锦豪园、南海颐景园等楼盘销售良好。桂城中心区楼市下半年计划推货量在1500套左右，供货量大，竞争较为激烈。（3）从市场价格来看，2006年下半年市场价格比上半年有较大的提升，南海颐景园中心园景单位、中海万锦豪园甚至达到7000元/㎡，这是桂城楼市前所未有的。怡翠馨园价格在同等楼盘中较低，也会有上升的准备。二、桂城竞争项目分析碧海湾碧湖花园怡翠玫瑰园南海颐景园江南名居地段东平河桂城尖东，地段一般，但靠近桂城中心南港大道北，富景花园东边，地段较好北靠季华七路，地处“两纵两横”大佛山规划中心，地段很好桂城华翠南路，靠近桂城商住中心，地段很好。桂城南海大道北，靠近千灯湖，地段较好区内配套小区内无会所、幼儿园等配套，基本依靠周边配套小区内无会所、幼儿园等配套，基本依靠周边配套5万㎡商业配套设施；3500㎡大型会所；4000㎡幼儿园；小区配备中心湖岛社区艺术馆及室外泳池；独立会所，（健身、文娱等多项服务），设健身道及健身广场；小区高尔夫推杆球场；尊贵业主会所、健身中心、休闲中心等；三千多㎡一期欧韵风情商街，幼儿园，休闲中心，健身中心，球类馆，超大型阳光生态地下车库，车位配比1：1.2规划有幼儿园、会所、泳池、羽毛球场、半地下车库等周边环境邻近东平河，海逸城市花园、周边为平西村落。环境暂时较差邻近富景花园，周边环境较好邻近岭南明珠体育馆、文华公园等，居住环境较好紧邻成熟的大型社区怡翠花园、鹿景村等高尚住宅区，周边环境优雅，污染少。周边有兴业新村及东海花园等大型楼盘，生活氛围好，邻近千灯湖，居住环境优雅。周边配套周边配套不成熟，生活配套较远，生活成本较高邻近平洲公园、平洲美食广场、海天广场等，平洲二中、平洲中心小学配套紧邻季华商业圈、桂城商圈，东建世纪广场、南海城市广场、季华货仓以及沃尔玛超市等，实验学校、新佛山三中、华英中学、蓓蕾小学，石啃中小学等教育配套周边有中小学：实验中学，华南师大附中，商场：易初莲花、城市广场，医院：妇幼保健医院等生活设施齐全周边有桂江小学、购物中心、医院、银行等规模占地约4万㎡，总建筑面积10万㎡，704户，规模较小建筑面积约11万㎡，规模较小占地300亩，建筑面积55万㎡，由51栋16-29层的小高层、高层组成，商业配套5万平米，总户数3000多户，规模很大占地17.5万㎡，建筑面50万㎡，规模较大占地10.5万㎡,总建筑面积为35万㎡，50余栋14-22层洋房,总2580户，规模较大规划主要为多层、小高层、高层。容积率为2.5，建筑密度较高主要为多层、小高层。容积率为2.5，建筑密度较高绿地率达42％，建筑密度≤25%,容积率为2.8容积率2.85，绿化率达45%小区采用“点弧式”规划布局，绿化率48.2%社会容积率为2.94鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告第8页共27页建筑建筑立面较现代建筑立面颜色较差北欧的现代建筑神韵在建筑内外自然流露。外立面色彩搭配恰到好处，华而不俗。吸取了后现代建筑精粹的高贵典雅，古典园林与现代建筑交相辉映，整个小区建筑高低错落、外立面简约、流畅、时尚的建筑设计。外立面较为时尚、清晰园林10万㎡东南亚苏碧湾风情湖景园林，岭南园林风情特聘澳州HOPE公司，汲取九寨沟的自然神韵，精挑细选各色珍贵树种300余种，倾力打造如诗如画般的四季园林，不同季节领略不同的自然景色。十二个景观园林组团、一个中心湖岛，配以飞瀑、流泉、木桥等精品小筑，共116800㎡湖景园林，演绎四季湖岛风情。由苏州园林设计院设计，1万平方米颐景湖、4万平方米景观绿地为中心、一个生态景观广场；水景贯穿整个园区，完美体现中国传统古典园林之经典风格。营造一种诗意的、宁静的、传统的文化氛围给它的置业者。园林特色参照中国江南两大名园为范本，以“生态、自然”为美，注重江南园林之秀美雅致和人文风情，采用“四级绿化体系”，数十处生态水景遍布项目的四大组团，做到户户亲水。江南风情比颐景园差很多。户型碧海湾户型以90㎡～125㎡为主，兼备有130㎡～160㎡的豪华户型。楼距小，户型景观较差户型从75-160㎡不等，主要为120㎡三房单元。楼距小，户型景观较差首批住宅为面积115~150㎡三房、147~166㎡四房两厅，少量复式单位。两梯三户、两梯四户、户户朝南，户型较好，但实用率低（78%）区内建有两梯两户、两梯三户等多种产品，首层高达5.2米令户内通风采光更为理想，区内最大楼间距达72米，户型较好。三期以140㎡带入户花园的豪华三房为主，采用平层和跃式设计，户型较好。物管多层0.6元，小高层0.7高层1.2元多层0.6元，小高层高层0.7元1.2元/㎡·月1.30元/平方米·月物业费：0.8元/平方米/月品牌由一级房地产代理商——南房代理，代理过名苑小区、俊怡花园、今日花园等知名度较高，但其代理的房价也被认为是较高的。由广东玫瑰园房地产发展有限公司和广东普迅投资管理有限公司联合打造。其分别开发过玫瑰园、玫瑰园山水居、广州时代玫瑰园、长沙玫瑰园、丽日玫瑰·名城等、沙面新城、怡翠花园等名盘。品牌信誉好、知名度高由上海三盛房地产有限责任公司在佛山开发的精品楼盘，导入颐景园品牌理念，品牌知名度高，信誉好德宝地产在南海已有近十年的开发经验，开成功开发的项目有新荔湾花苑、德宝花苑、清华园等，社会信誉度较好。鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告第9页共