搜索
第四节城镇土地使用税一、概述城镇土地使用税概述：是以城市、县城、建制镇、工矿区的土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人，征收的一种税。涉外税种作用：1）加强对土地的管理，促进合理、节约使用土地，提高土地使用效益；2）适当调节不同地区、不同地段之间的土地级差收入，促进企业加强经济核算，理顺国家与土地使用者之间的分配关系二、纳税义务人：1）在上述范围内拥有土地使用权的单位和个人；2）若其不在土地所在地的，可以其实际使用人和代管人为纳税义务人；3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税义务人；4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税义务人，由共有各方分别纳税。三、征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区的国有土地和集体土地四、计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。1）省、自治区、直辖市人民政府确定的单位测定的土地面积；2）尚未组织测量，但持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书面积为准；3）前两项都没有的，以纳税人申报的土地面积纳税，待核发土地使用证后再作调整。五、税率：1）大城市：1.5元---30元（人口50万以上）2）中等城市：1.2元---24元（人口20万—50万）3）小城市：0.9元---18元（人口少于20万）4）县城、建制镇、工矿区：0.6元---12元注：A、经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%；B、经济发达地区，适用税额标准可适当提高，但须报财政部批准。六、应纳税额的计算全年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平放米）×适用税额例：某城市一企业使用土地面积10000平方米，每平方米适用4元税率。则其全年应纳城镇土地使用税=10000*4=40000元七、税收优惠：下列土地免缴城镇土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。下列土地，由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免城镇土地使用税：（一）个人所有的居住房屋和院落用地；（二）房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；（三）免税单位职工家属的宿舍用地；（四）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；（五）集团和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地等。八、征收管理与纳税申报（一）纳税期限：城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。具体期限由省级人民政府确定。目前，各地一般规定为每个季度或半年缴纳一次，每次征税期15天或1个月。（二）纳税义务发生时间１、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税；２、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税；３、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税；４、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳城镇土地使用税；５、纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满１年时开始缴纳城镇土地使用税；６、纳税人新征用的非耕地，自批准征用之次月起缴纳城镇土地使用税。（三）纳税地点和征收机构１、城镇土地使用税一般应向土地所在地主管税务机关缴纳；２、纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳城镇土地使用税；３、在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。第六节房产税♣房产税概述：是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。★1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》涉外税种征税目的：1）加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模，合理调节房产所有人和经营人的收入；2）房产税税源稳定，易于控制管理，是地方财政收入的重要来源之一。一、纳税义务人：房屋产权所有人1）产权属国家所有的，由经营单位纳税；产权属集体或个人的，由集体或个人纳税；2）产权出典的，由承典人纳税；3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税；4）产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税；5）无租使用其他房产的，应由使用人代为缴纳房产税。二、征税对象和范围：房产（城市、县城、建制镇、工矿区）三、计税依据和税率：A）房产余值：房产原值*（1-扣除率）税率：1.2%（扣除率：10%---30%之间）例如：1000万元*（1-20%）*1.2%B）房产租金收入：年租金收入*12%例如：30000*12%注：个人按市场价格出租的住房，税率为4%各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。四、应纳税额的计算（一）从价计征的计算应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%（二）从租计征的计算应纳税额=租金收入*12%（或4%）例：某企业的经营用房为5000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%，请计算其应纳房产税税额。应纳房产税=5000*(1-30%)*1.2%=42万元例：某公司出租房屋3间,年租金收入为30000元,适用税率为12%,请计算其应纳房产税税额。应纳房产税=30000*12%=3600元五、税收优惠1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；2）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税；3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税；4）个人所有的非营业用的房产免征房产税；5）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征房产税；6）经财政部批准免税的其他房产。♣经财政部批准免税的其他房产：1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间，免征房产税；3）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税；4）为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税；5）对房管部门经租的居民住房，在房改之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税；6）对高效后勤实体免征房产税；7）对非盈利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；8）老年服务机构自用的房产免征房产税；9）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收房产税；10）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外尚在县邮政局内核算的房产，不再征收房产税；11）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。六、征收管理与纳税申报（一）纳税义务发生时间1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税；3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税；4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税；5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税；6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税；7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。（二）纳税期限房产税按年计算，分期缴纳。具体期限由省级人民政府确定。（三）纳税地点房产税一般应向房产所在地主管税务机关缴纳。第七节契税♣契税概述：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。♣契税是一个古老的税种，最早起源于东晋的“古税”，至今已有1600多年的历史。新中国成立后颁布的第一个税收法规就是《契税暂行条例》，这个条例对旧中国的契税进行了改革。我们现在依据的是：国务院于1997年7月7日颁布并于10月1日执行的《中华人民共和国契税暂行条例》。♣涉外税种一、纳税义务人：是在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。二、征税范围：A．国有土地使用权出让；B．土地使用权的转让；C．房屋买卖：a.以房屋抵债或实物交换房屋；b.以房产作价投资或作股权转让；c.买房拆料或翻建新房；（实际构成房屋买卖）♣以自有房产作价投入本人独资经营企业，免纳契税。D．房屋赠与；E．房屋交换。F．承受国有土地使用权支付的土地出让金三、计税依据（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的行为，以成交价格为计税依据；（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额；①交换价值相当，免征契税；②交换价值不等，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。（4）以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。四、税率：契税实行3%--5%的幅度税率。五、应纳税额的计算应纳税额=计税依据*税率例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000元，将另一套住房与居民丙交换，支付给丙差价60000元。请计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税。（假定税率为4%）甲应纳契税=60000*4%=2400元乙应纳契税=200000*4%=8000元丙不缴纳契税。六、税收优惠1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免；4）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔生产的，免征契税；5）土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人们政府确定是否减免；6）经外交部确认应予免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，可以免征契税。。。。。。。七、契税征收管理1）契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。2）纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地契税征收机关办理申报纳税；