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栖霞市果都新城投资分析报告开发商：烟台市中房万丰房地产开发有限公司二○○九年十二月一日栖霞市果都新城项目投资分析报告一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录栖霞市果都新城项目投资分析报告栖霞，中国优秀旅游城市，有国家重点文物保护单位、中国民间小故宫之称——牟氏庄园，有中国著名道教——太虚宫，有陡险异常，形如锯齿——牙山森林公园，有“胶东小华山”之誉——崮山。栖霞，中国苹果之都，果园面积68万亩，年产量7亿公斤。先后引进推广红富士、新红星、乔纳金等各类新品种60多个品系，推广应用苹果套袋、覆盖、摘叶转果、配方施肥等新技术20多项。栖霞，一座即既古老，又充满活力的年轻城市，更是一块美丽富饶、魅力四射、充满希望的土地认识栖霞栖霞市果都新城项目投资分析报告栖霞市位于烟台市区西部,是烟台唯一的一个内陆县级市,总面积2018平方千米，辖21处乡镇，968个自然村，人口68万，其中非农业人口10.67万人。城市化率15.5%，辖15个镇、办事处，1个开发区，953个行政村(居委会)。烟青、烟栖高级公路、文朱路、蓬水路等国道省道和县乡公路纵横交错，四通八达，全市南有青岛港、北有烟台港、东有烟台机场，蓝烟铁路横穿市内，形成了出入快捷的海陆空、立体式、现代化的交通网络。栖霞简介认识栖霞栖霞市果都新城项目投资分析报告2008年，全市完成生产总值136亿元，增长5.2％；地方财政收入2.82亿元，增长10％；社会消费品零售额60亿元，增长19％；城镇居民人均可支配收入13400元，农民人均纯收入6420元，分别增长11.8％和10％。12913650.4602.562.82020406080100120140国民生产总值社会消费品地方财政收入栖霞市消费能力非常强，将近达到了全民生产总值的一半。11355134005836642002000400060008000100001200014000城镇人均收入农民人均收入随着栖霞市苹果种植业的越来越广阔，农民人均收入增长速度越来越快，已经接近城镇人均收入增长率。城市基本数据认识栖霞栖霞市果都新城项目投资分析报告虽然一开始，市政府提出了向北发展的战略目标，但是距离城市约有3公里的距离，相对于日常生活购物，更是不方便，效果非常不明显。本项目距离城市中心仅一河之隔，由于有接近一半面积的山地，促使南面发展缓慢，现政府重点支持南城，如果能够很好的利用这些山地，南城的发展指日可待。行政中心行政中心认识栖霞栖霞市果都新城项目投资分析报告购物主要为万家购物广场和商业步行街，商业步行街为栖霞最繁华的、也是最老的商业中心，有栖霞百货、供销售商场、银海服装商场、新天地服装广场。2008年，栖霞市零售消费收入60亿元，人均消费9347元，强大的消费力足以促使栖霞建设更加规范、档次更高的消费场所。购物场所商业步行街万家购物广场认识栖霞栖霞市果都新城项目投资分析报告纵观栖霞，虽然产业涉及到各行各业，却缺乏大型的专业市场，一个装饰品市场，却只有不到40家的门面，而塔山市场却只是一个最为普通的菜市场，对于小商品、果蔬等专业市场，完全处于空白状况。专业市场的建设不但能够弥补市场的空白，而且能够为增强市场的活力。专业市场塔山市场装饰品市场认识栖霞栖霞市果都新城项目投资分析报告栖霞市主要依靠牟氏庄园、太虚宫、牙山国家森林公园旅游景点全年接待游客70万人次，旅游产业总收入2亿元，人均消费285元。由于城市相关配套比较落后，不足以使旅游人群滞留，导致人均消费力不足，基本是当天往返，消费主要停留在门票、车票两大项目。建设与旅游相关的配套设施，如游乐园、寺院、高尔夫球场等，不但能够吸引人员滞留，而且能够带动消费。太虚宫牟氏庄园翠屏公园旅游资源认识栖霞栖霞市果都新城项目投资分析报告栖霞目前有中档酒店果都大酒店、华昕商务会馆、悦心亭宾馆、竹园宾馆，其余多为小型宾馆。从中小宾馆入住情况来看，栖霞的住宿行业明显出现过剩的情况，目前入住率不足30%，而像果都大酒店、华昕商务会馆的入住率通常在70%以上，明显高于小型宾馆。随着人民生活水平的提高，旅游观光、投资接待、业务洽谈等各项活动越来越频繁，对于高档需求越来越高。高档酒店的建设，是一个城市的形象，也是必要的。酒店行业悦心亭宾馆果都大酒店华昕商务会馆认识栖霞栖霞市果都新城项目投资分析报告项目处于栖霞市最好的两所学校边缘，不但能够带来大量大气，而且能够带到一大批相关的产业，如图所示，实验小学和一中，从而带动了文化路大批文化产业。文化教育实验小学一中二中文化街认识栖霞翠屏中学栖霞市果都新城项目投资分析报告栖霞市的纯住宅区并不多，主要集中在凤凰岭公园的北面，约有住房2000余套，其他地方多以商住两用的混合型住宅。纯居住社区，不但能提高城市的居住品质，也是一种必然的趋势。居住纯居住区认识栖霞栖霞市果都新城项目投资分析报告一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录栖霞市果都新城项目投资分析报告2004年至2007年，全市（包含乡镇）共出让土地30宗，出让面积356.11亩，规划建筑面积37.72万平方米，出让总地价8736.01万元，土地成交均价24.53万元/亩，其中市城共成交土地12宗，出让面积130.49亩，规划建筑面积17.33万平方米，出让总地价4427万元，土地成交均价33.92万元/亩。——数据来源中国土地资源网栖霞房地产起步比较晚，发展速度比较慢，前期开发项目多以商住两用混合住宅为主。规模小、配套不全，从而大大影响了市民的居民程度。2009年，有部分开发商引入一线城市开发理念，在市场上引起了不小的反映。2009年，全市共有5宗土地进行招拍，其中市城2宗，土地面积16804平方米，起拍均价31.31万元/亩。房地产市场栖霞市果都新城项目投资分析报告大卖场倍受欢迎大型超市与时尚卖场快速兴起，受到市民追捧，从商业楼盘调查的结果和数据的分析上，栖霞市目前的商业状况由于受到地域环境的现实条件影响，在零售商业的发展上已经接近于饱和的状态。万家购物广场的主导商家客户“家家悦”、“振华百货”所带来的先进商业理念和全新的商业操作手法，大大改变了商家和消费者对现代零售商业的看法和认识。传统综合商场风韵尤存传统综合市场以功能全、价格适中继续享有一定的市场竞争力然而其落后的配套、混乱的局面使其形象大大打折，在零售上与超市存在着较大的竞争，市场份额也受到挤压。专业市场潜力巨大伴随着经济的发展，市场也在不断细分，各类专业市场随之产生在栖霞几乎处于空白状态，专业市场的出现，是与经济发展程度密切相关的，因此，随着经济的发展,专业市场是一个不可逆转的发展趋势。大型国际化居住社区将得到热捧随着人民生活水平的提高，越来越多的人更崇尚于居住的享受，对于居住的要求也越来越高，居住理念、配套设施已成为人民选择住房的首要标准。房地产市场房地产市场特征栖霞市果都新城项目投资分析报告2009年栖霞房地产供应一览表基本情况项目名称建筑面积建筑形态项目进度销售价格销售进度华府名都19.7万㎡高层在建一期第3栋2600第3栋约20%金苹果绿苑15万㎡小高层、多层一期现房，二期认筹2500一期80%雅景华庭7.5万㎡小高层、多层一期现房，二期在建2200一期80%鸿基·丽景园7.55万㎡多层开工不入未定未正式销售富贵园2.1万㎡多层现房2300余少数顶层蓬达海福来5万㎡小高层、多层封顶余少数电梯房和多层顶层东盛小区约2万多层7栋已现房2100第7栋剩30%房地产市场栖霞市果都新城项目投资分析报告房地产市场重点项目介绍：华府名都产品定位新城中心，绝版国际化社区占地面积100亩建筑面积19.7万㎡总栋数12栋23层目前销售第3栋主力户型两室两厅面积113.64销售价格2600元/㎡户型三房两厅141.95\123.7两房两厅112.68项目简介栖霞市目前唯一一个纯高层项目，主打国际化社区；长春湖畔、市府旁大型住宅项目，自然环境优势，发展潜力大。栖霞市房地产市场最专业的营销中心，豪华气派、销售资料以物品包装，使人从营销中心就可以体验今后生活的品质与众不同；栖霞市果都新城项目投资分析报告重点项目介绍：金苹果绿苑产品定位城市巅峰，央区品质大宅占地面积80亩建筑面积15万㎡总栋数小高层11栋、多层2栋、商业4栋目前销售一期70%，二期认筹主力户型三房两厅面积112㎡销售价格小高层2500户型三房两厅、四房两厅商业面积5万㎡商业价格临街8000元/㎡，内街5000元/㎡项目简介项目位于城市正中心，正面为文化广场，位置得天独厚；且项目还比较大，对于项目品质的营造起到了一定的效果。项目成功的引进了振华商厦，目前已经正式营业，对于项目的中心位置得到了进一步的稳固；房地产市场栖霞市果都新城项目投资分析报告重点项目介绍：雅景华庭产品定位栖霞人的好房子占地面积建筑面积7.5万㎡总栋数19栋多层，3栋小高层目前销售1-5栋80%主力户型三室两厅面积113销售价格2200户型两房两厅98㎡三房两厅132㎡项目简介栖霞市首个有别墅的项目，但别墅销售不理想，开发商现打算把未建的两栋别墅改成多层。项目亮点不多，主要以价格为主，位置占有一定优势。中心广场大型亲水景观。房地产市场栖霞市果都新城项目投资分析报告重点项目介绍：鸿基·丽景园产品定位占地面积94.5建筑面积7.55万㎡总栋数29栋多层目前销售未销售主力户型三室两厅面积销售价格户型三室两厅97、113㎡项目简介栖霞第一个先建景观，再做房子的项目；项目配套有幼儿园，栖霞市在售项目中唯一的一个。目前项目只建有两栋楼在建，预计明年9年月交房。房地产市场栖霞市果都新城项目投资分析报告一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录栖霞市果都新城项目投资分析报告地块分析项目位于栖霞市城市最南端，距离城中心一河之隔，与百货大楼等老商业区一脉相承。距市政府约3000米左右距离。但随着市政府的重点支持，区域发展指日可待。项目的建设，必将引动栖霞新一轮的居住、商业新潮，开启栖霞城市核心。项目位置行政中心城市中心地块位置栖霞市果都新城项目投资分析报告西至山谷底下河水为界北面至翠屏路南止南林家庄路口以北东至迎宾路东面山脊项目属于新兴地块，周边多以民房和空地、山地为主。项目四至地块分析栖霞市果都新城项目投资分析报告现场实照地块分析栖霞市果都新城项目投资分析报告地块现状1、项目占地规模大，融商业、住房、旅游、休闲、购物、科研于一体，可供发挥空间大，便于品牌塑造；2、周边拥有的外部交通条件优越，地块属于新城建设项目，规划起点高，打造高端物业条件更加成熟；3、属于栖霞未来发展的新兴区域，由于政府重点扶持区域发展，区域前景一片光明。4、项目总占地面积约4000亩，南北长约1.5千米，东西宽约2千米，其中平地面积约2500亩，山地面积约1500亩。5、地块内有迎宾路项目南北穿插而过将项目地块一分为二，栖霞母亲河白洋河从贯穿南北。6、山地高差约定40米，坡度约三十度，部分地块坡度约50-60度。山谷数量众多。地块分析栖霞市果都新城项目投资分析报告交通状况项目内有栖霞城市主干道迎宾路从项目内穿过，北至烟台，南至青岛以及联接栖霞各乡镇，东面文化路到达桃村、威海等地。现在1路、2路公交车从项目中间穿过。地块斜对面为栖霞汽车总站。交通便利，四通八达。地块分析栖霞市果都新城项目投资分析报告周边配套学校：翠屏中学、一中、小学、幼儿园医院：栖霞人民医院南郊分院购物：家家悦餐饮娱乐：冠霞肥牛、顺风肥牛银行：农业银行、邮政储蓄、农村信用社政务：交警大队交通：1路、2路地块分析栖霞市果都新城项目投资分析报告项目内商业状况1、以汽车站往南，至南林家庄为界，西边多为商品房，东边多为村民自有房屋。约有商户200余家，除有烟台知名商家”家家悦“超市外，其他商家均为个体经营户。2、现有商家中，汽车零售和相关配件等与之相关行业所占比重较为突出，约占有25%的比例，其次为餐饮，约占有20%的比例，果蔬种业约有15%比例，另有部分药店和小百货等其他行业。3、地段内商户租金相对较低，15000-40