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投资学黄桂兰公共经济与管理学院租房？买房？一对准新婚夫妇，看中了一套120平方米、总价为60万的三居室，面对一边是房价呼呼上窜，一边是银行的加息声不绝与耳，楼市调控的频频出拳，让一对新人陷入买房子还是租房更为划算的困惑中。于是乎两人在某天来请教作为房产专业人士的您。两人将自己的财务状况详细告知。两人现有20.4万元现金。每个月可自由支配3700元的闲钱。您根据此夫妇的条件并结合所看中的房产，罗列了房产商的要求和房屋市场的现有情况。买房：需向开发商首付30%，余款办理商业贷款，分15年还清。开发商给予房贷者在现有利率7.83%的基础上优惠15%。购得房屋还需支付2%的契税和2%的物业维修基金。租房：租房房租为每月1000元。若租房可将现有20.4万元用于15次1年的定期存款，复利计算，存款利率为3.60%。每月除去房租后的剩余自由资金存入银行，单利计算，平均利率3.60%。现在根据以上条件请您给予最合理的选择。（图解）1.买房还是租房？2.什么情况下买房更划算，什么情况下租房更划算？3.15年后房价上涨多少后，买房等于租房？4.哪类人群适合租房？第一章投资学概论一、投资学相关概念二、投资主体与客体三、投资市场四、投资中介机构和投资基金五、社保基金和QFII一、投资学相关概念1.投资的定义威廉·夏普为了(可能不确定的)将来的消费(价值)而牺牲现在一定的消费(价值)。我国投资定义各种经济主体（个人、企业和机构等）对目前现实资金运作的经济行为，其资金来源于延期消费或者筹措所得及暂时闲置部分，用来购置实体资产或者金融资产及取得某些权利，为了能在未来获得与风险成正比例的预期收益或资本的升值，以及达到保持现有财富价值的目的2.投资的分类个人投资、金融机构投资、企业投资、政府投资—投资主体广义投资和狭义投资—概念范畴实业投资和金融投资—对象存在的形式直接投资和间接投资—资金运用长期投资和短期投资—投资期限对内投资和对外投资—投资方向独立投资和互斥投资—投资之间关系3.投资与投机投机：某些资金操作者在商业或金融交易业务中，并不是以获取长期资本收益为目的，而是以获取短期价差为目的，甘愿冒着特殊的交易风险以图获得短期差额利润的行为投资的特征：价格波动获利、高风险、周转快我国资本市场投机现状中国资本市场的投机性浓厚，不仅表现为股市的市赢率一般高达60倍，比西方发达国家股市的市赢率（一般在20%—25%）高得出奇；而且也表现为股票的换手（买卖）率高得出奇，据统计，1996年美国纽约股票市场的换手率是52%，东京是27%。伦敦是58%，香港是54%。韩国是91%，泰国是30%，而我国则高得出奇，上海是591%，深圳是902%。股票换手率高，表明股民大多想从股票买卖的价格变动中获利，而不想或不相信股票可以分红，或者认为股票分红不如从股票价格变动中获利来得大。其实，我国资本市场投机活动之猖獗，最近报刊也多有揭露，先有“基金黑幕”，后有兰州等城市股市黑幕，均有媒体披露。中国资本市场的投机性浓厚，至今已成为大多数人的共识。市盈率（PricetoEarningsratio，简称P/Eratio）市盈率是最常用来评估股价水平是否合理的指标之一，由股价除以年度每股盈余（EPS)得出(以公司市值除以年度股东应占溢利亦可得出相同结果)。市盈率是估计普通股价值的最基本、最重要的指标之一。一般认为该比率保持在20－30之间是正常的，过小说明股价低，风险小，值得购买；过大则说明股价高，风险大，购买时应谨慎。但高市盈率股票多为热门股，低市盈率股票可能为冷门股。一般来说，市盈率水平为：0-13：即价值被低估14-20：即正常水平21-28：即价值被高估28+：反映股市出现投机性泡沫市盈率平均为14倍，表示回本期为14年。14倍PE折合平均年回报率为7%（1/14）。股票换手率，也称周转率，指在一定时间内市场中股票转手买卖的频率，即股票成交股数与公司流通股数之比，是反映股票流通性强弱的指标之一。换手率能够正确反映主流资金的动向和行情的主战场。其计算公式为：周转率（换手率）＝每一段时期内的成交量／发行总股数＊100％。一般大多股票每日换手率在1%——25%（不包括初上市的股票）。70%的股票的换手率基本在3%以下，3%就成为一种分界。那么大于3%又意味着什么？当一支股票的换手率3%——7%之间时，该股进入相对活跃状态。7%——10%之间时，则为强势股的出现，股价处于高度活跃当中。（广为市场关注）10%——15%，大庄密切操作。超过15%换手率，持续多日的话，此股也许成为最大黑马。二、投资主体与客体1.投资主体：具有独立经济行为能力、有完整的投资决策权和自负投资盈亏的各类经济主体2.投资主体的分类个人、金融机构、企业、政府、外商3.投资主体的行为特征个人投资—目标简单、规模小、盲目性、投资中介金融机构—投资大、专业化高、手段多样、企业—实业投资、目的多元化、稳定性强、资金规模大政府—规模大、形式多样、目的多元化4.投资客体投资客体：投资的对象投资客体的分类实业投资和金融投资高风险投资和一般风险投资生产性投资和非生产性投资权益性投资和债权性投资期货投资和现货投资三、投资市场1、投资市场广义投资市场：所有长短期资本流通的市场狭义投资市场：金融资产的投资市场，包括证券市场、期货市场、外汇市场和保险市场2.投资市场的分类货币市场和资本市场（短期和长期）—投资期限发行市场和流通市场（一级和二级）—市场功能3.投资市场的特性交易价格短期内较大波动特定资产所有权、资产的使用权、处置权、优先权的价格交易有形市场或无形市场组成较为复杂不确定性四、投资中介机构和投资基金1.投资中介机构根据国家有关法律规定，经投资主管部门批准所建立的专营、兼营或代办各类投资业务，并实行完全独立核算的经济实体，如投资银行。证券承销商、证券经纪商、投资服务公司2.投资基金通过发行股票、基金份额或者债券等收益凭证，来募集社会公众投资者的零散资金，并委托具有专业知识和经验的专家进行管理操作的一种投资专业性的中介机构。有封闭式、开放式和信托式三种类型五、社保基金和QFII1.全国社会保障基金（以下简称社保基金）是指全国社会保障基金理事会（以下简称理事会）负责管理的由国有股减持划入资金及股权资产、中央财政拨入资金、经国务院批准以其他方式筹集的资金及其投资收益形成的由中央政府集中的社会保障基金。我国社保基金的现状２０１０年８月，社保基金正式运转满十年。截至２００９年底，社保基金会管理的资产规模从建立之初的２００亿元达到７７６６亿元，累计投资收益２４４８亿元，年均投资收益率９．８％，超过同期年均通货膨胀率７．７％。十年来我国社保基金规模不断壮大，取得了显著成绩。截至２００９年１２月３１日，全国社保基金权益达６９２７．７３亿元，个人账户基金权益４３９．５９亿元。社保基金总规模约为建立之初的３８倍。社保基金亟待提高收益水平应对老龄化社会高峰我国人口老龄化趋势加剧。据《２００９年民政事业发展统计报告》显示，截至２００９年底，全国６０岁及以上老年人口１６７１４万人，比上年增长了４．５３％，占全国总人口的１２．５％，比上年上升了０．５个百分点。据相关权威机构预计，到２０３０年，老年人口将突破３．５亿。作为全国百姓的“养老钱”，社保基金是重要的战略储备，肩负着弥补我国人口老龄化高峰时期的社会保障需要。现有社会保障基金规模依然不足。十年来，社保基金探索多元化投资策略，基本实现社保基金的保值增值，但面对老龄化社会临近造成的社保基金缺口增大和日益复杂的国内外投资环境，如何提高社保基金社会保障水平？新形势对社保基金的风险管理水平和投资能力提出了更高的要求。而我国目前实际投资收益率并不高，注重安全胜于收益。２００５年前社保基金投资实际收益率一直在２％至３％之间徘徊，仅相当于三年期存款利率，也低于商业保险资金运营４％的收益率。２００６年后有了大幅提升后又受国际金融危机影响回落到２００９年的１６．１２％，虽然远高于当年－０．７％的通货膨胀率，但总体而言我国社保基金投资收益率远低于世界其他国家。截至２００９年平均投资收益为９．７５％，剔除物价因素实际年均投资收益率为７．７４％。据世界银行披露，１９８０年至１９９０年间美国、荷兰的养老基金投资实际收益率分别为８％和６．７％。造成我国社保基金投资收益低于同行业水平的主要原因是：投资工具有限，影响投资收益。社保基金投资政策要求银行存款＋国债＋政策性金融债不得低于４０％。虽然覆盖投资工具较基金成立之初已经有很大提升，但投资渠道还很狭窄。其次，资产规模小，面临严重的支付缺口。２００５年，美国保险基金的资产规模就已达到１２３４８０亿美元，而中国仅为２７２亿美元，美国是中国的４７４倍。据当时的人口普查资料显示，美国人口约２．９６亿，而中国人口总数为１３．３亿，中国是美国的４．５倍，相比之下，我国的社保支付压力是非常大的，这一压力也将间接传导至投资领域。加大社保基金入市力度变投资“两难”为“双赢”我国社保基金主要来源四大部分：中央财政拨款、国有股减持、彩票公益基金和投资收益。自２００３年６月，全国社会保障基金全面进入证券市场投资。截至２００９年１２月３１日，委托投资总收益近１６００亿元；中央财政累计净拨款３８０２．５６亿元，占社保基金５４．８９％；投资所得３１２５．１７亿元，占全国社保基金４５．１１％。自从我国在２００５年加快进入资本市场步伐之后，社保基金规模有了显著提高，２００５年至２００９年年均增长率达到６２．８９％，而同期财政净拨款只提高２８．７９％。加大基金入市力度、提高资本市场投资收益率是社保基金保值增值的关键。但由于我国资本市场还缺乏风险防范机制和股指期货等对冲风险的金融产品，即使运用了多元化投资策略，如果控制不当，依然会出现遭受巨大损失的情况。以较为极端的２００８年为例，受全球金融危机影响，我国社保基金投资收益率为６．７９％，为历年来最低水平。让社保基金投资陷入“两难”境地。从另一方面分析，社保基金进入资本市场，以多种方式投资于有价证券，这既是社保基金自身保值增值的发展需求，同时也是我国资本市场发展的良好契机。作为重要的机构投资者，社保基金的规范化运作，既能引导市场投资行为，又能调整社会融资结构。成熟、活跃的资本市场也为养老金的保值、增值提供了运作的空间。金融市场的繁荣稳定将会为社保基金提高投资收益提供有力保障。通过合理控制社保基金可实现与资本市场良性互动，将“两难”转化成“双赢”。此外，拥有长期稳定资金来源的社保基金，是资本市场上重要的机构投资者，为一级市场发行量和二级市场交易量的扩大提供了雄厚的资金支持。世界主要国家越来越多的养老基金涉足证券市场，购买企业股票和债券。养老基金在现代金融体系中已经是证券市场上主要的投资者之一，成为证券市场上主要的稳定力量。多措并举建设一流社会保障资产管理机构２０１０年３月１５日，全国社会保障基金理事会总结１０年投资管理经验，提出了建设“一流社会保障资产管理机构”的投资管理目标。具体来说，一是基金规模较大，在“十二五”计划末，全国社保基金规模争取达到２万亿元；二是投资收益率较高，长远投资回报要明显高于同期通货膨胀率，在同行业中处于领先水平；三是内部治理结构合理。“按照一流资产管理机构要求，需要进一步改进管理体制和运行机制。特别是财务管理和人事薪酬制度，与国际先进养老金投资机构相比，我们在投资理念、方法、技术和创新能力等方面，还存在很大改进空间。”戴相龙认为。在基金管理方面，２００２年选聘了第一批全国社保基金委托投资管理人，这向养老金市场化管理迈出了重要一步，只有充分的竞争，才能迫使基金管理者充分利用资本市场，提高养老金的投资回报。未来将会出现创新模式，美国早就实行的养老金私营化管理或将成为中国发展的趋势。在金融创新方面，社保基金入市步伐加快将反推金融产品创新。结合中国实际国情，可开发投资工具和方式还有很多，如与国有企业改革重组相关的金融产品、房地产抵押贷款证券、信托产品、指数期货等。更多金融产品选择多样化，为社保基金入市投资提供避险工具。在基金投资范围和