投资建议书

2013年2月1日投资建议书四川安置房投资基金1期—天府新区•双流目录第一章投资概要.........................................1一、基金简介...................................................................................................................1二、投资方式...................................................................................................................2三、基金退出...................................................................................................................2四、担保措施...................................................................................................................2五、意义...........................................................................................................................3第二章基金设立背景.....................................3一、天府新区建设...........................................................................................................3二、四川发展（控股）有限责任公司...........................................................................9三、四川发展股权投资基金管理有限公司.................................................................10四、四川盈耀资产管理有限公司.................................................................................10五、双流县情况.............................................................................................................10六、双流兴城建设投资有限公司.................................................................................18第三章投资项目介绍....................................27一、投资背景.................................................................................................................27二、双流县农民安置政策.............................................................................................28三、双流县农民安置房建设流程.................................................................................29四、双流县农民安置房建设情况.................................................................................30第四章投资运作模式....................................31一、运作思路.................................................................................................................31二、项目公司情况.........................................................................................................31三、安置房项目情况.....................................................................................................36第五章基金交易模式....................................45一、基金交易要素.........................................................................................................45二、基金交易结构.........................................................................................................46三、基金的设立.............................................................................................................46第六章基金资金结构及收益情况预测......................46一、基金资金交易结构.................................................................................................46二、基金收益（IRR）的要素及收益测算...................................................................47三、敏感性分析.............................................................................................................48第七章项目投资决策....................................49一、投资项目优势及风险分析.....................................................................................49二、投资建议.................................................................................................................53第1页（共59页）第一章投资概要一、基金简介（一）基金名称：四川安置房投资基金1期——天府新区﹒双流（以下简称“本基金”）（二）基金性质：有限合伙制（三）基金发起人：四川发展股权投资基金管理有限公司（以下简称“四川发展基金管理公司”）（四）基金合伙人：1、普通合伙人(GP)：四川盈耀资产管理有限公司普通合伙人负责管理和运营基金及其事务，享有并承担对于基金的普通合伙的日常运营（包括人事、财务开支）的监督管理权。2、有限合伙人：双流县政府平台公司兴城公司、四川发展基金管理公司、其他社会投资人基金普通合伙人对基金债务承担无限责任，有限合伙人以其认缴出资额为限对基金债务承担有限责任。（五）基金管理人：四川盈耀资产管理有限公司（六）基金组成：安置房基金总规模为30亿人民币，分为优先级、中间级和次级。有限合伙份额采用结构化设计，社会募资作为优先级资金，四川发展基金管理公司作为中间级合伙人，双流地方政府平台公司双流兴城建设投资有限公司作为次级合伙人。1、优先级：以信托方式通过银行向社会募集资金20亿元人民币，投资期限1年，固定年化收益率：约10.5%。2、中间级：由四川发展基金管理公司出资5亿元人民币。投资期限：3+1+1年，固定年化收益率：16%（超过16%部分收益让渡给次级投资人）。3、次级：由双流县政府出资5亿元人民币。投资期限：3+1+1年，保底年化收益率：16%。第2页（共59页）二、投资方式（一）基金投资方式基金下属设立双流天府新区三怡安居房项目建设有限公司（后更名为成都天府新区三怡新农村投资有限公司）作为项目公司，统筹管理基金的安置房项目建设。基金以股权投资和股东借款方式完成对项目公司的出资，以双流县政府和四川发展基金管理公司的出资额度作为项目公司注册资本。（二）投资运作模式项目公司管理由基金进行监督，并从双流县政府平台公司中挑选有经验的管理团队进行运作，项目公司成立股东会、董事会，基金派常务副总进行日常管理，财务权限收归基金资金中心管控，公司公章、法人印鉴、财务专用章收归基金本部专人管理，项目公司最终资金划拨权在基金管理公司。双流县政府同意分期提供280万平方米的农村安置房项目交由本基金实施，由项目公司分期分批招投标组织施工。双流县政府以经审计项目投资决算价加15%的回报向项目公司全额回购安置房，回购模式按双流建设移交模式4：3：3的付款比例执行，其中第一笔40%的回购款在项目竣工验收后的第一个月内支付。第二笔和第三笔款分别在竣工验收后的第12个月和第24个月内支付。后两期回购款按银行贷款同期基准利率上浮2%计算。三、基金退出安置房工程结束后，项目公司取得政府回购款项，分批次按照优先级、中间级、次级偿还资金。基金通过双流兴城建设投资有限公司以股权回购方式退出。四、担保措施双流县政府承诺为基金安排用于所募集20亿元人民币资金的符合相关法律法规的担保措施，包括但不限于储备土地抵押、国有公司担保等方式。双流县政府承诺将项目回购款纳入当年财政预算安排的人大决议。第3页（共59页）若募集20亿元人民币资金在赎回时发生资金缺口，基金可通过项目公司进行融资，所需担保措施由双流县政府提供，也可通过提前支付回购款解决因赎回出现的资金缺口。五、意义十七大报告明确提出，走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展。以增强综合承载能力为重点，以特大城市为依托，形成辐射作用大的城市群，培养新的经济增长极。特别是在党的十八大工作报告中，“城镇化”被提高到“全面建成小康社会的载体”之一，上升至“实现经济发展方式转变的重点”之一。从国家政策导向来分析，城镇化道路是经济发展的一个重大战略。成都是城乡一体化全国试验区，双流县又是成都试验区的先行区。双流县统筹农民拆迁安置工程是为了贯彻落实党中央的“三农”政策及成都市实施城乡一体化，推进双流县城市化进程，作为改变城乡面貌的基础工程和提升群众生活品质的民心工程，目的是使搬迁农户真正感受到政府的支持和推进城乡一体化和实施“三个集中”所得到的实惠，让群众享受社会发展成果，使城乡居民最终成为城市化进程的受益者。本基金是天府新区第一支人民币基金和四川省的第一支安置房基金，将专项投资于双流安置房建设项