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投资建议书稿-1-投资建议书前言在投资一个项目之前，投资决策必不可少。而作出一个投资决策需要解决两个方面的问题：一个是为什么要投资的问题，另一个是如何投资的问题。从投资政策依据、行业依据及公司发展依据三个方面可以回答为什么要投资的问题；从投资发展规划、投资收益预测与分析、投资风险分析三个方面可以解决如何投资的问题。对于本项目而言，所涉足的房地产行业，既是充满暴利的行业，同时也是风险很大的行业。因此，前期投资决策就显得至关重要。概要投资建议书稿-2-一、投资背景——政策及经济依据对房地产投资开发环境全面、客观的把握是房地产开发投资的前提条件。武汉市经济持续稳定的增长将会在很大程度上促进房地产的投资开发，同时房地产业相关制度的逐步出台与完善为房地产投资开发垫平了道路。武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞。（一）产业政策----土地政策2002年6至7月，武汉市相继出台了《武汉市土地储备管理办法》等11个政策法规文件武汉市成立了土地资产经营管理委员会，建立了全新的土地资产经营模式。武汉市国土资源管理部门加大了土地收购储备力度和土地市场建设的规范。努力营造公开、公平、规范的投资环境，使得武汉市土地资产经营取得良好的开局，据统计2002年累计实现土地经营收入50余亿元。武汉市土地级别基准地价获得省国土资源厅、物价局批准2002年，市区土地定级和基准地价评估成果获批准通过，该成果是武汉市有史以来第一次编制完整的土地级别基准地价体系。以土地收购储备制度为手段，武汉市新一轮旧城成片改造开始启动2002年，武汉市通过投入巨额土地收购储备资金，逐步加快了旧城成片改造的步伐。2003年武汉市还将推出30余块共计3100多亩土地的集中挂牌交易，并实行每两个月挂牌交易一次的制度。供应的土地以旧城区10片土地为主，包括汉口永清街、新华西路、汉阳南岸嘴、月湖桥片等一些位于武汉市较好地段、具有极高商业价值的地块。----金融政策2003年新增的房贷应该以房地产按揭贷款为主截至2002年底，全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额高达7200多亿元。在2003年商业银行新增的贷款中，房贷仍占很大的比重。银行贷款占房地产行业开发资金的比率达７５％以上甚至更高。可以说银行的支持程度对房地产市场的发展前景仍是生死攸关。中国人民银行宣布，房地产信贷要实现“软”着陆中国人民银行于2003年3月20日发布的《2002年中国货币政策执行报告》提出：考虑到当前扩投资建议书稿-3-大内需、拉动经济增长、住宅业是新的经济增长点等情况，房地产信贷政策应采取“软着陆”的办法。新按揭政策的出台房地产开发投资量大，建设周期长，市场风险大。对开发商来说，商品房的预售使得开发商在建设过程中就可获得大部分甚至全部资金，从而减轻借贷压力，投资迅速回笼。如果封杀期房按揭的政策出台，无疑对期房的销售产生相当大的影响。此政策如果出台，将导致开发资金的链条断裂，期房销售形式将消亡，楼市将进入现房时代。但目前武汉市房地产市场还没有受到较大影响。近年来房地产贷款种类不断增加，商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款相继推出房地产贷款和个人住房贷款的推出大大繁荣了房地产市场。武汉市1996年开始开展个人住房公积金贷款，2000年又扩大贷款范围和贷款种类。据统计，2002年我市公积金归集8亿元，同比增长13.2％；发放8亿元，增长27％。2002年商业贷款总金额达230多亿元，同比增长52.31％；2002年个人贷款总余额为94亿元，同比增长86.76％。----行业审批政策从2002年开始，武汉市规划国土部门以实行依法行政6项制度为重点，大力实施行政审批制度改革这六项制度是规划国土并行审批制度、建设项目批后公示制度、违法建设通报制度、重大建设项目批前听证制度、行政执法行为投诉制度以及行政执法责任目标管理制度。将原有335个审批环节精简到236个，缩短审批时限1/3，取消、降低、调整和停收6项行政收费。从2002年11月份开始，武汉市建筑工程交易实行“一条龙”服务“一条龙”服务大大减少了办事程序，提高了效率。----产业发展规范政策进一步力促《关于进一步搞活房地产二三级市场政策》年内出台加强房屋安全管理，贯彻《住宅室内装修装饰管理规定》全面推进物业管理，完善《武汉市住宅区物业管理条理》（见附表：2002年武汉市出台的房地产政策一览）投资建议书稿-4-（二）武汉市房地产行业发展水平----发展阶段回顾阶段主要特征第一阶段（80—90年代）1、在武汉市没有住宅市场而言2、这个阶段的后期由于沿海城市先建房地产，而且发展很快，武汉初有萌芽，当时主要是单位提供住房，自建房，福利房第二阶段（1991—1993年）1、小平同志南巡讲话后，武汉市房地产进入高潮，以住宅小区开发为主1、进入全面大发展阶段第三阶段（1994—1998年）1、武汉房地产市场发展速度放慢，主要受到政府宏观影响第四阶段（1999—2001年）1、武汉房地产进入新的时期，消费者的要求越来越高，住房可选择余地增大，由以前解决住房问题转向调整住房环境，消费者更追求住房舒适些。2、消费者买房更加看重自然环境、房屋价格、小区配套，交通问题、房型类别，尤其关心的环境和房屋价格。现阶段（2002年------）1、郊区化住宅开发和旧成改造成热点2、项目具有“三高”特征：即品质高、楼层高、价格高3、“三外”开发商、中介机构相继进入武汉房地产市场----开发量及销售量从武汉市房地产开发量（见附表）来看，施工、竣工面积稳步增加2002年武汉市房地产施工总面积为1690.12万平方米，同比增长9.2％；其中，住宅1387.万平方米，同比增长14.8％，占总面积的82.08％，住宅中的经济房面积140万平方米，占总施工面积的8.3％。2002年竣工总面积为633.17％万平方米，同比增长3.1％。其中，住宅522.73万平方米，同比增长4.6％，占总面积的82.55％，住宅中的经济面积70万平方米，占总面积的11.1％。住宅开发量比重加大。从销预售量（见附表）来看，新建商品房销预售量增幅较大2002年武汉市房地产销预售面积为759.32万平方米（其中住宅销售393.13万平方米），同比增长17.17％；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62％。投资建议书稿-5-----产品档次及规模高档次楼盘比例不断提高，房价也呈上升趋势2002年武汉市房地产市场走向成熟，一批高档次楼盘相继推出，如丽岛花园、万科四季花城被评为中国名盘。房地产市场价格也从早期的均价800元/平米攀升到2002年底的2206元/平米。而此房价水平与武汉市的城市发展水平很不相符，这样看来，房价上升空间较大。（附表：武汉市房地产楼盘档次、代表楼盘及价格一览表）楼盘规模加大，走向大盘时代从楼盘规模来看，早期有新世界康居开发的常青花园、宝安开发的南湖花园城。近年来又出现了一些大规模楼盘，如百步亭花园、万科四季花城、名都花园、F·天下等；一定程度上看，武汉市房地产市场已经进入了大盘时代。（三）居民住房状况及要求----人均居住面积武汉市城区人均住宅面积，近年来呈现上升趋势统计数据表明，城镇居民人均住房建筑面积从1997年的15平方米增加到2002年底的22.18平方米，突破了22平米大关。年份19951996199719981999200020012002城区人均居住面积（平方米）7.27.57.88.18.58.89.6510.55----居民购房需求从武汉市城区人口变化来看，人口数和家庭数量逐年增加，但幅度减少据统计局信息，2002年底武汉市城区人口为……万，家庭数量为……居民购房需求较大，房地产市场购销两旺调查表明，市民购房动机以首次购房自住为主，然后是二次购房，有强烈的购房愿望。同时近年来购房按揭政策的出台，提高了居民的付款能力，更加强化了居民购房需求。投资建议书稿-6-----十五规划及小康水平目标“根据国家住房建设计划和武汉市住房建设实际情况，确定‘十五’期末武汉市主城区人均居住面积达到11平米以上，人均建筑面积达到22平米以上”小康水平要求人均一间房（四）居民购房购买力水平----武汉市宏观经济分析武汉市2002年全年国内生产总值达1493亿元，同比增长11.8%武汉市全年固定资产投资570.43亿元，同比增长12.2%。其中，房地产投资132.5亿元，同比增长14.9%。武汉市完成财政收入196.54亿元，比上年增长15.5%，财政收入占GDP的比重，由2000年的11.1%，提高到11.1%。由于财政收入主要来自于税收，而税收增加是在企业效益改善、经济运行质量提高的基础上实现的。因此财政收入快速增长，在GDP中的比例提高，说明武汉市经济运行质量有所提高，宏观经济运行环境有所改善，国民经济健康稳步发展。（见历年武汉市GDP表）----居民收入结构性分析城乡居民收入增加2002年武汉市居民人均国内生产总值（GDP）为元，比上年增长%，职工年平均工资增长%，城镇居民人均可支配收入7820元，增长8.0%；考虑物价下降因素，实际增长8.6%，消费性支出6342.28元，比上年增长4.4%。（见附表）居民生活水平提高城镇居民恩格尔系数（食品支出占消费支出的比重）由2000年的0.385下降到0.381，农村居民恩格尔系数由0.511下降到0.508。交通通讯支出继续保持较快增长。医疗保健消费迅猛增长，居民自身保健意识增强，“健康是金”的观念越来越深入人心。居住条件进一步改善，2002年城区居民人均居住建筑面积达到22.5平方米，居住质量得到改善。消费结构升级随着居民消费水平的不断提高，居民消费结构也日趋合理、优化。武汉市城镇居民消费结构由满足衣、食两项基本消费需求逐步转向其它类消费需求，城镇居民消费结构的快速升级，预示着居民消费心理与消费层次的提升会有效的推动享受发展型的市场发展。（见附表）投资建议书稿-7-二、投资行业——行业依据（一）武汉市房地产行业现状透视武汉市房地产行业现状可以从地产开发商、消费者、市场格局、市场进入、发展阶段等方面来看。区域性极强的市场地产本身作为一种区域性较强的商品，放在同一个城市势必减弱，但是在武汉这个特殊的城市却略显不同。因为长江、汉水的阻隔而将整个市区一分为三，而三个城区由于经济、文化侧重点的不同和过桥交通不便等种种因素，形成了城市区域性极强房地产市场。爱恨交织的开发商多数外地房地产大鳄做不好武汉地产。低于全国同类城市房价30%---50%的优势使得武汉市房地产业凸现出巨大投资升值潜力和空间。以香港新世界集团、深圳万科为代表的知名房地产开发企业集团纷纷进军江城，但结果不尽人意：香港中建集团铩羽而归；北京华远、深圳金地知难而退；天津泰达举棋不定……武汉本土传统手法开发的项目占据市场主动地位而打开市场。本地开发商在成本控制、产品形态定位、户型定位、价格控制和市场事务方面熟悉武汉当地行情，形成经营获利优势。挑剔的消费者武汉人具有反应敏捷、易接受新兴事物，形成跟风潮流行为特征，在房地产市场集中表现为易被新概念吸引，但不够忠诚；爱还价，善利用各种理由还价；持币待购，冷静面市；怀疑广告宣传、新闻说教，但社交群体跟进购买现象严重；心理接受价格普遍较低；讲究购买中的对比价格与现实利益，缺乏投资眼光和长远利益评估。易准入型房地产市场自1997年以来，武汉市每年市场房地产购买力均维持在300---500万平方米之间，而在武汉市工商局注册的房地产公司多达800余家，这样一个并非十分庞大的供求市场形成了粥少僧多的市场格局。而形成这种市场格局是由于土地成本低、行业门槛低、市场操作不规范种种原因所致。市场特性表现为房价短时间内难以炒高、房屋品质良莠不齐、购房者对产品缺乏专业性认识、价格往往成为误导消费者的重要因素、正常操作渠道和非正常操作渠道产生的成本差异较大、产品服务功能低下，行业自律行为差。过渡型房地产市场武汉市房地产市场发展前景看好，各项环境条件渐显成熟，处于过渡和转型期。主要表