投资建议书附录

投资建议书附录-1-1、2002年武汉市出台的房地产政策法规一览表序号政策1《市人民政府关于印发武汉市加强土地资产经营管理实施方案的通知》2《武汉市土地储备管理办法》、《武汉市土地交易管理办法》36项制度（规划国土并行审批制度、建设项目批后公示制度、违法建设通报制度、重大建设项目批前听证制度、行政执法行为投诉制度以及行政执法责任目标管理制度）4《武汉市规划国土管理依法行政手册》5《武汉市城市房屋拆迁管理办法》6武汉市土地级别基准地价782、汉市历年房地产开发量及销售量历年房地产开发量项目/年1990199119921993199419951996199719981999200020012002住宅施工面积198.07197.05255.6430.18568.19943.12————824.58941.911031.381208.3381387住宅竣工面积78.4385.0894.23104.28172.95232.27265.9277.8334.5336.9425.7499.62522.73房屋施工面积262.74230.47297.22518.53708.361440.871432.711376.871345.151295.2713421547.621735.0房屋竣工面积118.5099.46109.48125.60200.53284.07315.99349.85445.07445.21462614.12628.48投资建议书附录-2-历年房地产销售量表项目/年1990199119921993199419951996199719981999200020012002商品房销（预）售面积59.1749.1940.7969.5049.8790.39109.55162.22263.48253.13531648759.32个人购买商品房面积5.068.076.7110.5311.0219.4130.1163.02118.40188.02244375.73393.013、武汉市楼盘档次及规模各档次代表楼盘档次代表楼盘价格（元/平米）特征豪宅东湖林语、怡景花园、世纪华庭4000以上武汉市稀有豪宅，占据极佳地段高档丽岛花园、水蓝郡、香格里嘉园、都市经典、福星城市花园3000——4000楼盘品质高，市场形象好中高档名都花园、安顺星苑、新世纪都市花园、都市经典2400——3000地段优势、规模优势中档金色雅园、当代光谷智慧城1800——2400规划优势、规模优势中低档华星辰龙城、百步亭花园、山水华庭1200——1800经济适用房，一般性楼盘投资建议书附录-3-武汉市大盘规模情况楼盘名称规模百步亭花园3000亩常青花园4000亩名都花园1000亩万科四季花城2000亩新地东方花都1200亩金色港湾800亩F·天下3000亩4、近年来武汉市城区人口变化情况武汉市家庭户数、人口数表年份1992199319941995199619971998199920002001总户数1274475129302213107711326770150252515283721555256208714421365962186562总人口4331477437638744361304494872517250052413465302373740199374919437582259投资建议书附录-4-2001年武汉市分年龄人口数（单位：人）年龄段20-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-59人口数7564875852726955737321095889676239934747883136395、武汉市历年GDP武汉市GDP值年份19901993199419951996199719981999200020012002GDP（亿元）176.83357.23485.76606.91782.13912.331001.891085.681206.841347.801493房地产GDP——————10.2412.714.5224.1427.8330.8137.08——武汉市历年人均GDP值年份19901993199419951996199719981999200020012002人均GDP2673519269808609109701267313765147511620617882——投资建议书附录-5-6、居民收入结构指标年平均工资总额年可支配收入年份1980198519901995200020012002年可支配收入53877815564454676173057820增幅33.8%22.3%10.6%18.1%8.0%8.1%8.0%年人均储蓄余额年份19951996199719981999200020012002人均储蓄余额（元）1614499274468741107011237814090——年份19921993199419951996199719981999200020012002年平均工资总额（元）2689353345805327598164066746709176289080——投资建议书附录-6-7.本地和外地房地产企业经营项目市场胜、败点比较分析本地企业经营项目市场胜、败点分析项目名称企业名称市场胜点市场败点结果评估百步亭花园武汉安居公司⑴规模大⑵价格平⑶户型好⑷成本低建筑外观设计、园林规划设计水平差市场打开了，利润实现了，后期发展空间变小了。辉煌公寓香江新村紫荆花园武汉城开集团品牌好、质量优、环境靓、价格平项目规模小、包装平、营销方法简能较好的实现项目销售，企业利润不断扩大香江花园千禧园阳光花园武汉市统建办品牌好、质量优、价格平、环境靓容积率高、建筑风格单一现阶段能实现较好的销售、长期发展空间有限蓝湾俊园武建集团品牌好、质量优、环境靓、规划新北方设计，南方手法，成本居高不下，导致售价过高产品叫好不叫座，营销业绩差，项目利润难以实现水上名都城武汉城投集团规模大、品质高、自然环境好设计理念过分超前，价格高，居住成本高产品销售不佳，整体开发计划受阻碧海花园玉龙岛花园武汉宏宇实业价格底、档次高、宣传力度大产品形象差、建筑质量差、规划设计差成功实现销售，成功实现利润，企业品牌档次较低将军花园梨花园武汉太平洋置业超低单价、超低总价、超常规成本操作产品品质低、物业管理服务水平差、企业信誉不强成功实现销售，入住者不断叫苦投资建议书附录-7-外地企业经营项目市场胜、败点分析项目名称企业名称市场胜点市场败点结果评估常青花园香港新世界集团市场启动价格低，建设规模巨大，社区环境好成本控制不佳，人事管理复杂市场打开了，投资利润却不理想。泰和花园香港深贸集团概念新，品质高，企业信誉好实行低开高走，不顾市场行情限制前期销售较好，提价后中期业绩不佳，后期被迫实行降价销售万科四季花城深圳万科集团品牌极佳，产品实现能力强，规划设计经典产品定位错误，成本及定价过高市场打不开，产品叫好不叫座丽岛花园深圳国企品质高，自然环境好，促销手段丰富不计成本，定位过高，价格过高前期低价销售尚可，后期销售受阻高尔夫城市花园香港新邦国际企业自然环境十分优越，规划设计先进以港人之先进自居，刚愎自用，不肯面对市场现实推广方案一个接一个，却屡屡受挫锦湖花园武汉锦湖置业有限公司规划设计思想先进，品质档次较高定位错误销售受阻，开发受挫，项目陷入“泥潭”金色港湾深圳四方集团大手笔，高起点过分依赖市场操作销售状况一般，各项指标未尽人意投资建议书附录-8-8、武汉主要外地开发商及中介服务机构在汉项目情况一览开发商楼盘名称中介机构在汉项目万科万科四季花城、万科城市花园深圳世联新地东方花都、福星城市花园香港新世界常青花园、新华家园、梦湖家园深圳涛溢世纪彩城凯恩斯国际置业中一花园深圳中航多个小区物业管理香港新邦国际高尔夫城市花园置业国际怡景花园北京泰跃集团秀泽园深圳国企丽岛花园、都市经典浙江耀江神马丽景湾沿海国际控股丽水佳园宝安集团南湖中央花园深圳四方金色港湾9、2000年以来武汉市分类物业价格指数表据2002年第三季度武房指数表明，本季度房地产综合物业指数为1049.29点，较上季度上涨16.88点；综合物业平均价格为3016.78元/平方米，与上季度相比上涨了48.52元/平方米，涨幅为1.63%。住宅价格指数本季度为1078.31元/平方米，比上季度上涨39.32点,平均价格为2093.65元/平方米,比上季度上升76.43元/平方投资建议书附录-9-米,其升幅为3.78%.写字楼价格指数本季度为1038.71点,较上季度微涨了3.47点,平均价格为4163.08元/平方米.较上季度涨了13.92元/平方米,涨幅为0.34%.分类物业价格指数表季度住宅写字楼综合物业2000年第2季度1010.910101010.452000年第3季度1031.91012.571021.662000年第4季度1041.031015.671025.742001年第1季度1048.251018.251029.862001年第2季度1061.051016.991036.822001年第3季度1062.481019.981038.742001年第4季度1082.371023.091041.902002年第1季度1003.971030.041017.012002年第2季度1038.991035.241032.412002年第3季度1078.311038.711049.292002年第4季度——————投资建议书附录-10-10、项目资金流动表项目A（5万平米）项目合计20032004年2005年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.4土地成本400400前期工程费15060403020建安工程900200150150150100505050配套工程费12010303025205不可预见费2022223222221管理费用203332222111资金成本3030营销成本10010101515101015105营业税16025262626271515合计1900402652451952152151691201509827总投资（万元）95002010325122597510751075845600750490135销售收入1056020080010001500150020002500800260资金差额1060-2010-325-1025-175-7542565514001750310125累计资金差额资金来源自有资金银行贷款累计资金结余1350投资建议书附录-11-项目项目B（10万平米）项目合计2004年2005年2006年1.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6土地成本400400前期工程费15020304020201010建安工程90010010080808060806060806060公共设施及配套120403020101010不可预见费2022222211111111管理费用2011222211111221资金成本502030营销成本1001015151010101510221营业税16012151515181820201512合计1920423331441241261441228715012011715390861总投资（万元）19200423033014401240126014401220870150012001170153090086010销售收入22000800200015001500300030003500350020001000200资金差额2800-4230-330-1440-1240-46056028063015001800233019701100140190累计资金差额资金来源自有资金银行贷款累计资金结余投资建议书附录-12-11、旧城改造资料旧城改造将改变武汉房地产发展。2002年7月，汉阳南岸嘴二期工程实施；9月，汉口永清片旧城改造启动；11月，新华西路一期拆迁完成；12月，武昌积玉桥片旧城改