投资性购房将一去不复返了

投“资”性购房将一去不复返了2009年以来的三年，买房真叫疯狂。记得在一次饭馆吃饭，有一个服务员打电话给父亲：“爸爸，我们饭馆其他服务员都买房了，我也要买。我看好了一套房子，80平方米，每平方米5000元。”……“再不买，下个月又涨价了”……“才交20%的首付，8万元。”…………“至于今后每月的贷款，我自己交。”…………吃完饭埋单时，顺便问了服务员一句：“你今年多大年龄？”“18岁。”令我惊愕。在我工作生活的城市，常驻人口300多万，流动人口100多万，居然有上百个工地在开发房产。1700多万平方米的在建开发工作量，销售面积一年达到500多万平方米，如果按照90平方米一套计算，一年将有56000套商品房上市，如果累计2009年、2010年的销售量，三年有12万套以上商品房入市。尽管如此，常常听说买不上房子，这是2011年听到最多的话。那房子都到哪里去了呢？被什么人买走了呢？为什么会有这么大的购买力呢？与我们老叫嚷的“内需”不足，这不矛盾吗？我陷入了深深的思考之中。首先，我也用模拟“亮灯”的方式到小区去考察，经过近一个多月的时间，用多种方式测度发现，这个城市至少有8万套房子空置。其次，与开发商、销售商、物业管理商进行细部交流，佐证了8万套房子空置数据。第三，进行数据推理测算，运用全国的空置量、城市人口、房价收入比、租售比等指标进行推演，也再次证明了8万套房子空置量的数据。似乎有点明白，房子是被人买走的，是被投机者买走的。购房者并无集体商议，玩了一个巨大赌博，赌：房价会持续上涨。否则，无法解释300多万人口的城市，有8万套空置房子。这里所说的空置房子是指已销售未居住的商品房与在开发商手中未销售的商品房以及搬出旧房而空置的房子之和。于是，我开始研究全国房地产市场。2009年全国房地产开发投资36231亿元，商品房销售面积9.37亿平方米，销售均价每平方米4695元。2010年全国房地产开发投资48267亿元，商品房销售面积10.43亿平方米，销售均价每平方米5029元。2011年全国房地产开发投资61740亿元，商品房销售面积10.99亿平方米，销售均价每平方米5377元。全国三年商品房总销售面积达到30.79亿平方米，三年商品房销售总额达到155537.85亿元。这是什么概念呢？2001年到2008年总销售面积为34.17亿平方米，而近三年的商品房销售总面积是前8年的90%，说明三年楼市的疯狂；2010年中国第一产业增加值为40497亿元，三年商品房销售总额是2010年第一产业增加值的3.8倍，换句话讲，中国一年所有的农民劳动还少于一年的房子销售总量，这说明房产市场的货币吸纳力量。这个研究结果告诉我们：楼市快速吸纳了中国社会财富，到底楼市有什么魔力能够这样疯狂，以至于根本不具备买房经济条件的服务员也蠢蠢欲动呢？我又到哪个饭馆吃饭了。我问那位服务员：“你的房子买了吗？”“我爸爸、妈妈在给我筹备钱呢？”我问：“你为什么这么着急买房子呢？”他说：“房子在涨价呀，晚买吃亏，早买占便宜。如果涨一倍，我卖出去，等于我几年可以不上班呀！”我问：“你怎么知道要涨而不跌呢？”他回答：“现在什么不涨价，前年的拌面是7元，去年的拌面是10元，今年的拌面已经是13元了。”我又问：“你的工资收入够生活吗？”他答到：“我们老板给我们管吃管住，发800元。”我问：“那也不够每月还你房子的贷款呀？”他说：“我先买上房子在说，如果不够还贷款，再问爸爸妈妈要。我想不会出现这种情况，因为我已经联系好了我们家乡的一位买房客人。”又是我一次巨大的震动，他才18岁呀。是什么原因让一个这么小的孩子能够有这样大的举动，是赚钱的欲望，是投机赚钱的欲望！那为什么有这么大的投机欲望呢？是物价上涨，是房价上涨！那就要研究物价上涨问题，这就进入经济学的研究范畴。几乎所有研究经济的人都非常清楚，物价上涨、通货膨胀、恶性通货膨胀都与货币发行有关，这就涉及到金融常识：M0、M1、M2的问题。M0是指流通中的现金；M1是指企事业单位活期存款与M0之和；M2是指企事业单位活期存款、居民储蓄存款与M1之和。M2是通常所说的货币供应量。我们查阅一下从2001年到2010年的M2是多少。2001年M2是15.83万亿；2002年M2是18.50万亿；2003年M2是22.12万亿；2004年M2是25.32万亿；2005年M2是29.88万亿；2006年M2是34.56万亿；2007年M2是40.34万亿；2008年M2是47.52万亿；2009年M2是60.62万亿；2010年M2是72.58万亿。看到这个数字的变化了吗？2011年M2肯定是80万亿以上，按此速度，到2013年之前M2就要达到100万亿元了。这个数据说明什么呢？老百姓的钱包可能要换大的，或者200元、500元、1000元的面币将要问世。2011年网上搞笑，出现“一潘币”面值1000元，虽然是玩笑，但是否从另一个侧面隐射什么呢？对应数据发现，M2放大的时候，房价也是上涨的时候，这之间有没有相互联系呢？同时还发现：M2放大，GDP也大，CPI也打、PPI也大，这里面到底是个什么关系呢？有经济学家讲，中国出现了一定程度的通货膨胀。那么通货膨胀和房屋空置又是什么关系呢？18岁的服务员已经给我们做出回答，买房子不是为了住，是为了赚钱，是为了投机，是为了应对通货膨胀。到底房子是居住的，还是用来赚钱的呢？我想这必须是中国社会需要深入思索的问题，从领导、从民众需要认真思考。这个问题不从思想上搞清楚，必然在行动上导致错误的结果。一旦错误极度积累，将给经济造成巨大的冲击以及给社会造成海啸般的动荡。全世界没有哪一个人敢说，住宅楼不是居住的。而事实上中国却有那么多的房子在空置，这说明什么？只能是投机，只能是泡沫。有人会说，我买房子是投资，是租给别人住的。这简直是掩耳盗铃，欺世盗名。看看现在的租售比就非常清楚，买房子的人完全可以自己计算。聪明的人早就算过，根本没有银行存款合适。月供和租金的差距始终是一个负数，其负数数值要用你的薪水去贴补。哪有什么投资价值？不是居住，不是投资，那就是投机！我们不能说投机就不好，但一定要记住：投机要做到能赢能输。那我们有多少购房者做好了购房投机失败的准备呢？忍不住我又去这家饭馆了。我同服务员进行了更深入的交谈，从上学谈到了工作，从父母养育谈到了未来生活，从经济生活点滴常识谈到了社会发展规律，从劳动是财富源泉谈到了金融资本的运行轨迹。服务员似懂非懂，但有一点明白了，买房子是一种大规模借钱行为。这家饭馆老板在旮旯里听到了，我们的对话开始了。老板说：“按你这个观点，我买的几十套房子不赚大钱了？”我说：“赚钱与否，暂且不谈，你买房子总共用了多少钱？”老板说：“首付是10%，这我与房产公司老板谈好的，估计就是100多万吧；月还贷款我也算过，每月还款大概就是10万元吧，我的饭馆每个月都有利润，缴纳月供问题不大。”我看看这个饭馆不足200平方米，粗略计算也就5万元利润顶到头了。我说：“仅从月供来谈，你每月的包袱不小呀。如果饭馆的利润不足以缴纳月供，你怎么办？”老板说：“最多在借几个月的钱，在房子涨价的时候，我就卖掉，留下几套就行了。”我说：“你这个游戏可就玩大了，假设微涨或者不涨，你打算如何处理呢？”老板说：“那我就等，等涨到一倍的时候，就出手。”我说：“这个游戏可不好玩，曾经玩绿豆、玩大蒜的绝大多数是悲惨的。”老板说：“这是房子投资，我的好多朋友，包括厅长、局长、处长都在买房子，难道他们是傻子吗？”我说：“你也不傻，他们也不傻，但一定要记住，你的赚钱计划一定是在继续上涨过程中才能实现。我建议你还是冷静决策。”显然18岁的服务员是受老板的熏陶而至。诚然，从2006年以来房价上涨的示范效应确实是十分明显的，尽管国家一直出台调控房价的政策。是什么动力能够持续让房价不停歇的上行呢？结论还是与M2有关。不让M2增加，经济增长就困难、失业就会出现；让M2增加，就会房价上涨，就会通货膨胀。这是一个二难选择。于是，国家采取了“温水煮蛙”的方式，寻找二者之间的平衡，这就是目前的现状。问题是：不住人的房子怎么能够会产生经济增长呢？怎么能够会产生社会财富呢？如果说增长，必然是投机、必然是泡沫、必然是虚假繁荣。得出这个结论，就一下子清晰了。假设这些空置的房子是亮灯的，那就说明没有投机；反之，就是投机，就是泡沫。其结果就是通货膨胀，如果通货膨胀加速，则是恶性通货膨胀。当早晨吃饭与晚上吃饭价格都不一样的时候，那社会将是一个什么样的运行状态呢？我坚信：这样的恶性通货膨胀政府不会袖手旁观的。那么只有一条道路可选，就是刺破泡沫。刺破泡沫就是降低M2的增速，回收流动性，其结果是可想而知的。根据近8年温和通胀的实施结果，已经无力继续温和了。所以，2011年房价将是今后10年的最高价。在统一货币体系下，任何地方的利好，任何形式的救市、任何形式的鼓噪，都是苍白无力的。投“资”性购房时代将一去不复返了！