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土地一级开发项目成本、收益、现金流分析序号XX项目地块基本情况1土地幅员面积(亩)1450.00XX大道占地(亩)55.00轻轨枢纽中心占地(亩)44.00四方搅拌场占地(亩)68.00铁路占地(亩)101.00规划区内道路占地(亩)252.00其它不详用途用地130.00可拍卖用地(亩)800.002安置人口(人)2175.00户数(户)725.003农房面积（平方米）54375.00序号成本费用1征地拆迁费用23784.951.1征地规费9185.34耕地开垦费1933.34土地有偿使用费2030.01耕地占用税580.00社会统筹基金2900.00征地指标费1450.00征地工作费291.991.2人员安置费5952.981.3住房安置费6822.25住房补偿费1305.00安置农民建房费5220.00过渡费261.00搬家费36.251.4耕地青苗补偿费204.161.5村民附着物、设施补偿费725.001.6集体财产补偿费200.001.7不可预见费695.222市政工程费用5800.003管理费用1260.004财务费用2304.005本项目合作开发费用8000.006总成本费用总计41148.95每亩总用地分摊成本28.38每亩净用地分摊成本51.4444.25序号1收入64879.48可拍卖用地930亩,计算政府用地返回60140.02可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回土地拍卖销售收入55800.00XX大道返回成本1560.90按安置补偿费的5%计算以上1至5项合计按照总用地1450亩计算按每户500元按4万/亩计算贷款2亿元2年,年利息按5.76%计算按80%耕地，1760元/亩计算按每户10000元估计没有详细数据，该数据为暂估可拍卖用地930亩,每亩按60万测算按每平方米单价1200元，每人20平方米按征地费用的2.1%按每人27370元计算。按每平方米单价240元计算按1年过渡时间,按100月/人按每个月35万元，3年开发完毕计算按1万元/亩计算按每亩地1.5人计算按每户3人计算按每人25平方米计算按80%为耕地,每平方米25元计算按平方米21元计算按80%为耕地计算按2万元/亩计算销售收益(不考虑销售税金情况)按800亩可拍卖用地计算按930亩可拍卖用地计算轻轨中心返回成本1248.72四方搅拌场占地(亩)1929.84土地出让金返回4340.022支出49828.99成本费用41148.95土地出让金8680.043税前利润15050.49可拍卖用地930亩,计算政府用地返回税前利润10311.03可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回序号分年度投资第一年第二年1征地拆迁费用23784.955993.358895.802市政工程费用5800.001933.333管理费用1260.00420.00420.004财务费用2304.00576.001152.005本项目合作开发费用8000.001000.003000.00总计41148.957989.3515401.13序号现金流量表(以公司为界,考虑贷款,不考虑税金)合计第一年第二年1现金流入71459.9810000.0030583.99销售收入47119.9618847.98土地出让金返回4340.021736.01银行贷款20000.0010000.0010000.00自有投资2现金流出61148.957989.3525401.13建设投资41148.957989.3515401.13银行贷款20000.0010000.00净现金流量(税前)10311.032010.657193.51出让金按市区5:5分配，区里出让金部分按全额返回公司按930亩净地,容积率2.0,每平方米70元计暂不考虑营业税按安置补偿费的5%计算以上1至5项合计按照总用地1450亩计算按每户500元按4万/亩计算贷款2亿元2年,年利息按5.76%计算按80%耕地，1760元/亩计算按每户10000元估计没有详细数据，该数据为暂估可拍卖用地930亩,每亩按60万测算按每平方米单价1200元，每人20平方米按征地费用的2.1%按每人27370元计算。按每平方米单价240元计算按1年过渡时间,按100月/人按每个月35万元，3年开发完毕计算按1万元/亩计算按每亩地1.5人计算按每户3人计算按每人25平方米计算按80%为耕地,每平方米25元计算按平方米21元计算按80%为耕地计算按2万元/亩计算按800亩可拍卖用地计算按930亩可拍卖用地计算第三年8895.803866.67420.00576.004000.0017758.47第三年30875.9928271.982604.0127758.4717758.4710000.0010311.03出让金按市区5:5分配，区里出让金部分按全额返回公司按930亩净地,容积率2.0,每平方米70元计暂不考虑营业税