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沿海集团作业指导书投资策划板块名称编号IG编制/修改审核审批页码第1页共5页版本投资报告编制指引投资报告所属的阶段：在项目或土地获取之前，综合对社会经济环境环境评估、市场评价、开发方案的选择以及项目的财务评价而作出的判断。其中财务指标为本阶段工作的主要评估标准。项目可行性研究报告是集团投资决策委员会进行投资决策作业的主要依据之一。经投资决策委员会批准的《投资报告》将用以指导编制《项目开发方案》。投资报告的概念：投资报告是指在投资决策前，对与项目有关的土地手续、社会、市场、企业资源、规划设计可能性及工程技术、进度计划、项目财务评价等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判定项目在项目及土地手续上是否合法规范、技术上是否可行、经济上是否合理，并对开发方案进行优选的科学方法，即一般所称的可行性研究。投资报告的目的是使决策科学化、程序化，提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据和参考。投资报告的作用：投资报告在项目投资决策中的作用主要体现在以下几方面：1．投资报告所做的可行性研究是投资决策的重要依据。投资决策应建立在根据详细可靠的市场预测、投入-产出分析、进度计划控制所进行的对项目的评价和分析基础上的。2．投资报告所做的可行性研究是项目资金筹措的依据。可行性研究的重要目的是对项目的经济、财务指标进行分析，从中可以了解项目的资金需求进度、筹资还本能力和经营效益获取能力。目前，集团除了对通常的项目贷款的使用外，正在尝试利用境外投资基金、信托基金等金融衍生工具筹集资金，而机构投资者提供资金是根据流动性、收益性和安全性三原则发放的。科学、规范的可行性研究报告将给机构投资者留下良好的第一印象，同时也便于机构投资者了解项目获利信息。沿海集团作业指导书投资策划板块名称编号IG编制/修改审核审批页码第2页共5页版本3．投资报告是编制《项目开发方案报告》的依据。投资报告对项目的开发规模、开发进度、开发内容、资金计划及开发标准都做了初步的安排，这些正是《项目开发方案报告》进行深化研究的基础依据。4．投资报告所做的可行性研究是确定招拍挂方案或签定土地合同的依据。在可行性研究确定的项目开发方案框架内，是集团确定招拍挂方案或签定土地合同的初步依据。投资报告中可行性研究的步骤：1．组织准备。根据流程及权责表，由地区投资发展部或集团投资与策划部具体负责可行性研究的构思、经费申请、制定研究计划等。2．资料收集及市场调查。应收集的资料主要有：a)政府的方针、政策。城市规划资料，各类企业及行业资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术经济资料以及房地产市场分析的资料等。b)现场实际调查包括项目宗地的自然条件、社会条件调查，市政基础设施状况、地上地下障碍物调查、非居民户生产经营状况调查（和拆迁有直接关联关系。3．开发方案的设计和评价、选择。开发方案应包括开发规模、开发周期等主要指标。开发方案应有规划设计分析作为技术依据。4．财务分析。应用《可行性研究投入-产出测算模版》的技术经济综合分析方法，对项目开发方案进行财务评价，分析项目的经济可行性和资金要求。5．编写投资报告书。投资报告是对可行性研究全过程的描述，内容要与研究内容相同，内容全面、翔实。沿海集团作业指导书投资策划板块名称编号IG编制/修改审核审批页码第3页共5页版本投资报告的内容构成投资报告主要包括下列主要内容类别1．项目概况及参与公司介绍主要是对项目宗地状况的描述。对项目名称及其背景，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标等。同时需对土地交易关联方或者合作公司的背景调查资料概括在内。2．土地手续调查分析应对土地权属的合法性进行调查，并应委托相关专业机构（例如律师事物所、国土管理部门等）出具相关专业意见。3．项目所在地报批、报建程序调查应对项目所在地区项目开发环节中所需报批、报建手续调查清楚并列出先后顺序形成内部控制流程图。4．市场调查分析市场环境是指广义的市场，指影响企业的市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。对企业市场环境进行分析。市场环境主要包括宏观环境和微观环境、市场需求、项目所在区域SWOT分析四大类。宏观环境指间接影响与制约企业营销活动的社会因素，包括：经济因素、政治因素、人口因素、政策法规与利率、税制因素。微观环境指企业经营具体业务活动中的直接影响因素，包括：服务供应者、各个环节的生产者、顾客、竞争对手和社会公众等因素。市场需求预测主要是从定量的角度去研究市场，估计目前和未来市场需求规模的大小。项目所在区域SWOT分析5．项目开发方案沿海集团作业指导书投资策划板块名称编号IG编制/修改审核审批页码第4页共5页版本主要提出初步的项目经济技术指标、开发进度计划。大型项目需要编制初步的分期开发计划，对各期开发内容作出统筹安排的建议。6．投入-产出及资金需求分析主要包括投资估算、现金流量及资金安排分析、财务评价三部分作业内容：项目基本假设：数据的基本假设是整个财务分析的基础依据，因此假设数据应能较为接近地体现项目和市场的实际状况。项目投资估算是通过对开发项目所涉及的成本费用分类进行分析估计，应注意各项费用在同开发期的变化情况，力争和未来事实相符合，提高预测的准确性。现金流量及资金安排分析是根据项目的投资估算并结合项目进度计划，进行现金流量表的计算，并合理估算资金的静态和动态需求量，拟订资金组织方案，并对资金成本进行计算和分析。销售预测：结合市场需求分析和项目规划设计分析，初步估计不同品类产品的预期售价和去化速度，并以此作为财务评价的收入计算预计。财务评价是依据现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡（如使用境外资金的话）等项目财务状况进行分析。具体应包括销售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表、债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算。主要指标应包括财务净现值、内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债等，据以分析投资的效果。动态计算应该是上述指标的主要分析方法。7．风险分析风险分析是可行性研究的一项重要内容，包括定量和定性分析：定量分析是指盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。定性分析是指通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场、企业资源等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供依据。8．可行性研究结论及项目建议沿海集团作业指导书投资策划板块名称编号IG编制/修改审核审批页码第5页共5页版本结论指根据对相关因素的分析和各项评价指标，对项目的可行与否作出明确结论。建议指针对项目存在的问题提出建议并对建议的效果作出评估。附件：1.土地权属调查报告2.项目合作协议（草稿）或土地合同（草稿）3.规划设计分析成果4.项目投入-产出分析综合测算表（含CS00表）5.市场调查报告（含报批报建程序调查表，政策法规调查表）