小税种契税

契税契税的内容包括什么?一、契税的基本法律规定二、契税的计税依据和应纳税额的计算三、契税税收优惠四、契税的征收管理第十章之契税契税的发展历史契税的特点契税的概念契税的法律法规体系点击添加文本点击添加标题（一）（二）（四）（三）（五）标题契税的作用契税有哪些作用一契税的基本法律规定契税的基本要素（六）一、契税的基本法律规定（一）契税的概念《契税暂行条例》第一条表述：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。（1）契税的课税对象是土地、房屋权属发生转移，这里所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。土地、房屋的权属是否发生转移是据以判定是否征收契税的根本标准。（2）所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。简单理解，就是由支付方，买方承担的税收，这个与不动产权属转移中，营业税与土地增值税的纳税人不同，营业税与土地增值税是取得收入方，即卖方为纳税义务人，而契税是承受方为纳税义务人，这里请大家注意区别。（3）所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。所称个人，是指个体经营者及其他个人。也就是说，不论法人、还是自然人，不论是内资企业、还是外资企业，不论中国公民、还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。一、契税的基本法律规定（二）契税的特点共性：契税除具有税收的强制性、固定性、无偿性特性：契税有其自身的特点第一、土地、房屋权属每转移一次，就征收一次契税；第二、契税由承受房屋、土地权属的一方缴纳。（三）契税的作用契税有哪些作用？1、增加地方财政收入2、保护合法产权，避免产权纠纷（四）契税的发展历史契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。中华民国成立后，于1914年颁布契税条例。新中国成立后，于1950年发布《契税暂行条例》改革开放后，1997年7月7日，李鹏总理签署国务院第224号令，发布了《中华人民共和国契税暂行条例》一、契税的基本法律规定（五）契税的法律法规体系1、我国现行的契税政策的制订，主要遵循了三大原则（一）、公平税负、合理负担。（二）、规范税制，统一政策，严格控制减免税。（三）、适当下放契税的管理权限，调动地方管理税收的积极性。2、契税的法律法规体系第一层次：由全国人大或国务院颁布的法规第二层次：由中央主管部门财政部、国家税务总局发布的政策法规第三层次：由地方人大或省级政府颁布的有关契税征管政策法规第四层次：省级征收机关，发布的有关契税征管文件第五层次：省以下各级行政机关在上级政策授权范围内对具体征收办法与程序等制定出的适合本地区的规定。一、契税的基本法律规定（六）契税的基本要素1、契税的纳税人在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，即土地、房屋权属的承受方。2、课税对象（1）契税的课税对象A、国有土地使用权出让B、国有土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移。C、房屋买卖D、房屋赠与E、房屋交换F、视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的情形以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属（六）契税的基本要素2、课税对象（2）掌握作为契税的课税对象应具备的三个条件：转移的客体是土地使用权和房屋所有权，而不是使用权。权属客体必须发生转移，即由一方转到另一方，即权属主体发生变更。发生经济利益关系，除赠与外，当权属客体发生转移时，承受方必须支付相应的经济利益。我们判定是否属于契税的课税对象，应该同时满足是三个条件的才是契税的课税范围。据此契税的课税对象的分类：契税收入二级科目为：土地出让、土地转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换、滞纳金和罚款收入七个子日录。企业和事业单位取得土地使用权、房屋按规定交纳的契税，应计入所取得土地使用权和房屋的成本。借记“固定资产”、“无形资产”等科目，贷记“银行存款”科目。一、契税的基本法律规定一、契税的基本法律规定（六）契税的基本要素3、税率契税税率为幅度比例税率3%－5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。根据湖南省实施《中华人民共和国契税暂行条例》若干规定（湖南省人民政府令第124号）第五条规定：“湖南省契税税率为4%”。（一）契税的计税依据（二）契税的计算方法二、契税的计税依据和应纳税额的计算二、契税的计税依据和应纳税额的计算（一）契税的计税依据(l）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。纳税人以分期付款方式承受土地、房屋权属的，按全额成交价格一次性征收契税。变卖抵押的土地、房屋按变卖价或者拍卖价作为成交价格。(2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因为土地使用权赠与、房屋赠与属于特殊的转移形式，不需要支付货币、实物、无形资产及其他经济利益，在计算计税依据时参照市场上同类土地、房屋的价格计算征税。(3）以土地、房屋权属作价投资入股，以土地、房屋权属抵债，以无形资产方式、获奖方式获得土地、房屋权属的计税依据，由征收机关参照市场价格核定。(4）土地使用权交换、房屋交换的计税依据，为交换土地使用权、房屋的价格差额。对于成交价格明显低于市场价格并无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。二、契税的计税依据和应纳税额的计算（一）契税的计税依据（5）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。A.以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。a．成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。b．没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定.B.以竟价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。C.先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。D.已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。（一）契税的计税依据(6)房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内(7)房屋附属设施征收契税的规定A.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。B.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。C.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。（8）个人无偿赠予不动产行为，应对受赠人全额征收契税。二、契税的计税依据和应纳税额的计算（二）契税的计算方法（1）.应纳税额计算按照规定，契税的应纳税额的计算公式为：应纳税额＝计税依据×税率（2）.契税应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，应以纳税义务发生当日人民银行公布的市场汇价中间价折算成人民币计算。二、契税的计税依据和应纳税额的计算三、契税税收优惠三、契税税收优惠有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按本办法的规定缴纳契税。（五）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（六）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。三、契税税收优惠（七）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。1．农民购置房地产免税。农民的房地产被国家征用后，以所得的补偿费另购、典入的房地产，免征契税。农民用国家退赔的平调房屋重置房产的，免征契税。2．复员军人、离退休干部减免。到农村落户的复员军人、离退休干部，减征或免征契税。3．交换房地产免税。交换土地、房屋权属，交换价格相等的，免征契税。4．临时占地减免。单位和个人经批准临时占地1年以内的，免税；1年以上2年以内的，按规定税额减半征税；3年以上占地，按规定征收契税。5．个人购买普通住宅减税。从1998年8月1日起，对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。(财税[1999]210号)三、契税税收优惠（七）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。6．监狱承受土地免税。对监狱管理部门承受的土地、房屋直接用于监狱建设的，免征契税。(国税函[1999]572号)7．军队建房免税。军队承建军队离退休干部住房及附属用房，移交地方政府管理，免征契税。(财税[2000]176号)8．公司制改造征免税。从2001年10月31日起，对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业，承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。对独家发起、募集设立的股份有限公司，承受发起人土地、房屋权属的，免征契税。对国有、集体企业经批准建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司，承受原企业土地、房屋权属的，免征契税。对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。(财税[2001]161号)三、契税税收优惠（七）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。9．企业合并征免税。从2001年10月31日起，企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，不征收契税。其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。(财税[2001]161号)10．企业分立不征税。从2001年10月31日起，企业分立中，对派生方、新设立承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。(财税[2001]161号)11．股权重组征免税。从2001年10月31日起，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价或作为出资投入企业的，征收契税。(财税[2001]161号)12．债权人承受企业破产土地、房屋权属免税。从2001年10月31日起，企业破产清算期间，对债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。(财税[2001]161号)三、契税税收优惠（七）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。13．资产公司承受土地房屋权属免税。对经国务院批准成立的中国信达、华融、长城和东方等4家资产管理公司及其分支机构，自成立之日起，接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。(财税[2001]10号)14．社会力量办学免税。对经县以上政府教育或劳动主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企事业单位、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。(财税[2001]156号)15．被撤销金融机构免税。对被撤销的金融机构在财产清理中取得土地、房屋权属所涉及的契税，应当予以免征。(国税函[2002]777号)•三、契税税收优惠（七）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。