当前房产税改革讨论之综述

当前房产税改革讨论之综述2010-10-19摘要：近年来，针对房地产投资过热，房价过快上涨的情况，国家出台了一系列调控措施，但都没有取得明显的效果，房价似乎进入一个“越调越涨”的怪圈。究其原因，有观点认为，迄今为止的房地产调控措施均囿于交易环节，以至于相关政策难以体现出长效机制，而房产税的开征，将大大提高炒房者的持有成本，进而挤压房地产投机空间，倒逼房价回归理性。本文撷取部分专家学者的观点，对当前有关房产税改革的讨论进行了综述。关键字：房产税，房地产调控，房价上涨，综述一、当前房产税改革讨论的背景房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。我国现行的房产税始于1986年，属财产税范畴。1986年9月15日，国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，《暂行条例》规定，对个人所有的非营业用房产免税。近年来，针对房地产投资过热，房价过快上涨的情况，国家出台了一系列调控措施，但都没有取得明显的效果，房价似乎进入一个“越调越涨”的怪圈。究其原因，有观点认为，迄今为止的房地产调控措施均囿于交易环节，以至于相关政策难以体现出长效机制，而房产税的开征，将大大提高炒房者的持有成本，进而挤压房地产投机空间，倒逼房价回归理性。今年4月份，国务院出台号称史上最严厉的房地产调控政策，即“新国十条”。在新政作用下，房市成交量一度出现萎缩，房价快速上涨的态势也得到有效遏制。然而，在“新国十条”出台半年之际，房市再现回暖迹象，投机性购房也日趋活跃，使得新政面临失败的风险。在此背景下，9月29日，中央有关部委出台的新一轮房市调控政策，在将首套房首付比例提高至30%的同时，首次提出要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”10月7日，上海发布的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》也明确提出，“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。房产税再次成为市场关注的焦点。上海社科院经济学博士马红漫应当看到的是，尽管本轮“疾风暴雨”般的楼市调控堪为史上之“最”，但仍未摆脱以行政管制为主的窠臼，交易环节的保有税调控举措仍然付之阙如。虽然我国房产税自1986年开始实施，但目前只是针对城镇经营性房屋和出租房屋征税，对于个人炒房投资的约束力可谓鞭长莫及，由此引发扩大房产税开征范围的热议。浙江大学公共管理学院副教授苏振华目前讨论开征房产税，有一个特定的背景。4月份国家出台了号称史上最严厉的“新国十条”，试图终止房价的暴涨，市场在因此沉寂了几个月后，又开始重拾升势，宣告本轮调控依然失败。房价暴涨，在表面上看来是由投资型买房导致的。为了平抑房价，就必须遏制投资型购房，开征房产税，使持有房产也必须支付成本，故而能对遏制投资型购房产生影响。在几近沸腾的民怨之下，监管部门打算祭出房产税，是可以理解的。二、是否需要开征房产税？从当前各方讨论的情况来看，对于是否要开征房产税的意见并不统一。支持房产税开征的一方认为，当前房产税改革试点的条件已经具备，房产税将增加炒房者的持有成本，打击投机性购房，是有效抑制房价高涨的一柄利剑，有利于整个产业的健康发展。而反对方则表示，目前房产税征收的条件并不成熟，且市场对房产税抑制房价的期望有些过高，房产税打击炒房者的效果也有限。（一）支持方的论据1、试点条件已基本具备中央财经大学税务学院副院长刘桓从税制完善的角度讲，房产税改革只是对原有条款进行修正，没有相对复杂的立法过程。从征收各环节来说，经过7年物业税的“空转”，在房产估值等方面也积累了一定的经验，技术上不存在太大问题。中国房地产业协会副会长朱中一房产税属于既有税种，扩征不须经过全国人大批准；《条例》属于国务院规章范畴，修订只须国务院批准即可生效执行。目前的工作主要是确定税基、税率和征收对象。只要地方政府配合，今后如何具体征收不是问题。2、增加炒房者的持有成本，抑制投机性购房全国人大财经委副主任、国家统计局原副局长贺铿房地产调控，不管是多少条，我认为现在行政色彩比较重，市场的办法不够。从国外经验看，市场的办法就是要开征房产税，遏制投机，增加房屋财产保有环节的成本。房产税也应该是保障性住房建设的主要资金来源。财政部、国家税务总局有关负责人近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。上海社科院经济学博士马红漫海外市场经验显示，随着房地产保有税改革的渐次实施推进，投机性需求将会直接呈现恐慌性撤出的态势，并击碎房价虚高的泡沫。这固然会冲击到房地产市场的稳定，甚至负面影响短期区域经济增长数据，但打击房产投机需求的政策效果堪称绝佳。以此观之，我国房产税改革应当尽快走出纸面探讨并付诸实施，以此延续前期楼市调控基调。财政部财政科学研究所所长贾康房地产市场要健康发展，需要推出物业税或扩大房产税的征收范围。在保有环节征税，增加持有房屋的成本，能有效调整购房者的行为，遏制肆无忌惮的投机性购房。购房者将会更多地考虑购买实惠的小户型，投机客的炒作也会更加收敛，原来炒七套八套的，可能就减少到三套五套。3、挤压房地产需求泡沫财政部财政科学研究所所长贾康物业税有对冲房价上升的力量。虽然房地产税并不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中房价的长期上扬趋势，但在这个制度约束下，房地产市场的价格会表现更“沉稳”，泡沫会更少，整个产业发展会更健康。银河证券高级经济学家苑德军政府应用“组合拳”的方式，出台一些列新措施，继续挤压房地产市场的泡沫。最有效的措施，是尽快征收高额交易所得税，打压投资需求。（二）反对方的论据1、开征条件不成熟中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞房地产税出台必须有三个具备条件：首先是产权认定，这个房子归谁；其次是这个房子征多少，除了税率比较好确定之外，还有一个基数问题。第三是目前的商品房大多数是属于70年使用期，在买房的时候缴纳了70年的土地出让金，将来在征税的时候怎么样跟政策相互衔接、过渡。作为政府出台任何政策、特别是税收政策，要有一个前期完整的设计，出台后一定要达到预期目标，这里还有不确定性。虽然说不需要准备到十全十美才出台，但至少要有一个前期的预判，这个预判跟预期基本吻合，才是合理的出台时机、出台条件。否则，出台之后执行成本非常高，获得的收益有限，就得不偿失了。2、抑制房价上涨作用被夸大中国社科院财贸所财政研究室主任杨志勇应该认识到房产税短时期内可能导致房价下跌。从中长期来看，试图以房产税来降房价的目标是难以实现的。世界上许多国家或地区都有物业税或同类税收，但在金融危机之前，多数地方经历了较长时间的房价持续上涨。由此可见，有了物业税或同类税收，即使短时期内房价下跌，最终房价仍然可能回归高位。试图以房产税来降房价的目标从根本上是难以实现的。财政部财政科学研究所副所长刘尚希征收房产税只会让房价更高，很简单，税金会转嫁到买家头上，从而推高房价。除非征的税远远超出房价上涨带来的收益，比如房价5年翻了一番，税收就翻两番。如果这样，随之而来的便是房地产的崩盘。复旦大学住房政策研究中心副教授陈杰房产税在国外主要功能并不是用来调控房价，对控制房价既不是充分条件，也不是必要条件。从发达国家的经验上就可以看到，房产税并不能防止房价暴涨暴跌。美国、加拿大、英国、法国、西班牙等国长期实行房产税，但这些国家投机炒作造成的房产泡沫仍不时出现，如在金融危机来临之前，这些国家楼市都连续多年大幅上涨。天津财经大学财政学科首席教授李炜光其他亚洲国家如韩国、日本的经验可以给我们一些启示，靠房产税抑制房价，效果很值得怀疑。相反，这种税赋会通过价格最终又转移到购房者的身上，而价格并没有被抑制住。深圳社科院城市营运中心主任高海燕单纯依靠房产税平抑房价作用不大，市场本质还是看供求关系，调节房价需要一套系统性的政策，如增加保障房供应、增加土地供应量，改变房价上涨预期。3、打击炒房者的效果有限著名经济学家郎咸平政府推出房产税的目的是打击房产炒作，而房产炒作的意思是今天买明天卖，但是这些炒作者根本不持有房产，因此不需要交房产税，房产税并不能对他们造成打击。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰现在大家对房产税的期望值有些高过头了，对房产税的效果也有些夸张。实际上房产税开征达不到那么大的作用，在很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期之内，可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，一些投资客可能还是会囤房。中原地产市场研究部总监王世界房产税与房价之间没有直接联系，房价涨跌主要还看供求关系，如果房价上涨预期不改变，房价上涨的收益超过持有成本的增加，房产税的作用就难以显现。三、何时出台房产税？1、出台时机将视近期调控效果当前主流观点认为，房产税出台的时机将取决于近期房地产调控的效果。如果未来一段时间房价过快上涨的势头得不到遏制、投机气氛依旧浓重的话，不排除房产税改革方案年内出台的可能性。而如果新近出台的一系列调控政策能在今年四季度取得令人满意的效果，房地产市场运行趋于平稳的话，房产税改革则可能会延后。中央财经大学税务学院副院长刘桓财税部门之所以针对房产税出面表态，变化源自房地产市场。新政实施近半年来，房价并未出现实质性下降，而近期又有回升迹象，一些一线城市房价从8月下旬开始回升，9月底基本达到上涨高峰，有些楼盘价格已反弹回新政前的高点。这种情况下，为了巩固房地产调控成果，不至于出现房地产调控反弹，新国五条出台，房地产调控风暴再起，再次强调严格执行房地产调控政策，并明确指出“加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国”。但是能够出台并不代表会很快出台，正如财政部此次公开文件中所说，考虑到房地产改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。虽然此次财税部门公开表示房产税改革先试点再推开，但是并没有给出时间表，而且正如答记者问中所说，房地产改革情况复杂，改革进展不是财税部门可以确定的，房产税改革会否近期试点还要看房地产市场发展情况。房产税修改的有关问题，要看宏观经济情况和调控的需要，如果现有政策达到了调控的目标，房产税政策可能不出。国金证券地产研究员曹旭特房产税一直是各界关注的焦点，从技术上来看，征收条件已经具备，从效果上看，房产税则是即能调控行业又能增加地方政府收入的措施，从舆论铺垫上看，各界也已经有了心理预期，但迟迟不能出台的原因可能是政府担心其效力造成负面影响过于严重，但如果房价仍得不到控制，未来其推出速度也会加快。我爱我家控股公司副总裁胡景晖不久前出台的“五项措施”，如果能够在第四季度有效稳定交易、平抑房价，并取得令管理层和社会大众比较满意的效果，那么房产税的试点有可能会延迟到明年下半年；如果二次调控仍旧不能取得令人满意的效果，那么房产税的试点很可能在明年年初就会出台。2、短期出台的可能性不大不过，也有观点认为，由于在具体实施方面还存在一定的困难，短期内出台房产税的可能性并不大。中央财经大学税务学院院长汤贡亮虽然在保有环节征税已成为政府有关部门、学界的共识，但由于评估和征管方面存在较大难题，房产税在多个省市“空转”近7年。如进入试点实征阶段，关键是要制定相关法律法规，如规定减免税额度等。当前各相关部门应尽快达成共识，把“空转”的经验归纳成一个科学完整的体系，加快房产税推行。中国社科院财贸所所长高培勇房产税开征难，在于难征管。当前我国并没有建立一个在房产税保有环节税收征管的机制。房产税征收涉及的大部分是个人，在无法强制征税的情况下，很难确保每个拥有房产的人都交税。四、房产税影响几何？被视为抑制房价过快上涨的重要手段之一，开征房产税无疑将对楼市产生深远影响。从短期看，房产税对楼市的影响主要是改变市场预期，利空较为明显；从长期看，房产税有助于抑制市场泡沫、