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房产税和城镇土地使用税政策讲解大纲纳税义务人征税对象征税范围计税依据税率税收优惠征管规定第一部分房产税房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。目前我国现行的房产税暂行条例是国务院1986年9月15日发布，同年10月1日开始实施的。2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起，废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。随着我国经济和城市建设的发展，房产税已经作为国家税制体系重要组成部分，在保证地方财政收入、贯彻国家宏观调控政策等方面，发挥着其他税种不可替代的调节作用。纳税义务人房屋的产权所有人为房产税的纳税义务人；产权属于全民所有的，经营管理的单位为房产税的纳税义务人；房屋产权出典的，承典人为房产税的纳税义务人；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。基本规定纳税义务人融资租赁的房屋，在租赁期内，出租方(即金融性公司)为房产税的纳税义务人；租赁期满后，房屋产权所有人为纳税义务人。自2009年12月1日起，《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第三条规定融资租赁的房产，承租人为房产税纳税义务人。由承租人自融资租赁合同约订开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约订开始日的，由承租人自合同签订日的次月起依照房产余值缴纳房产税。特殊规定纳税义务人对单位或个人以分期付款方式购买房产，首次付款后，若已办理了产权转移手续，产权已确定为购房者所有的，购房者为房产税的纳税义务人；若购买方未取得房屋产权证但已投入使用该房产的，使用人为房产税的纳税义务人。财税（2009）128号规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。特殊规定征税对象房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。对于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。征税对象对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。水泥厂贮存，氧化水泥的水泥罐不属于房产,不征收房产税；加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。已拆除不存在的房产不论其账面是否保留原值都不征收房产税；特殊规定征税对象超龄使用的房屋应征收房产税闲置不用的房屋应征收房产税特殊规定城市县城建制镇工矿区征税范围按照房屋原值征收按照房屋租金征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。计税依据按照房屋原值征收按照房屋租金征收房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我省规定的减除比例为（城市为20%，县城为25%，建制镇和工矿区为30%）。按照房屋租金计算缴纳按照房屋原值征收按照房屋租金征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。计税依据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。地价按照房屋原值征收按照房屋租金征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。计税依据宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。概念解释按照房屋原值征收按照房屋租金征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。计税依据实例1：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1000元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率=总建筑面积/土地面积=8000/20000=0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1000/平方米=1600万元举例计税依据未竣工决算已投入使用对已经投入使用但工程尚未决算的，在工程决算前，暂按工程预算价值计算缴纳房产税；对工程决算后，应自工程决算之次月起，按固定资产决算价值计算缴纳房产税，对工程决算前已按预算价值计算缴纳的税款不应再多退少补。按房屋原值征收－1.2％按租金收入征收－12%自2008年3月1日起，财税[2008]24号文件规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。税率《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产个人所有非营业用的房产经财政部批准免税的其他房产税收优惠•例：某企业拥有甲、乙两栋房产，甲自用，乙出租。甲、乙房产在2009年1月1日的原值分别为1200万和1000万。2009年4月底乙房屋租赁到期。自2009年5月1日起，该企业由甲栋搬至乙栋办公，同时对甲房屋开始进行大修至年底完工。企业出租乙栋房产的月租金10万元。按原值减除20%的余值计税。•计算该企业当年应交的房产税。万元）（）（应纳房产税04.158.44.684.34%1210128%2.1%2011000124%2.1%2011200纳税义务发生时间征管规定之一纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按规定征收房产税。纳税人新购入或拨入的房产应从购入或拨入的次月起征收房产税。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。纳税义务截止时间征管规定之二纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。纳税期限征管规定之三从价计征房产税规定：除金融保险业纳税人每季度第一个月1至15日申报缴纳当季度房产税和城镇土地使用税外，其他纳税人每月1至15日申报缴纳当月房产税和城镇土地使用税，其中个体工商户可在有利税收征管的前提下经主管地税机关确定实行简并征期。从租计征房产税规定：出租房屋的纳税人每月1至15日申报缴纳上月出租收入应纳税的房产税。纳税地点征管规定之四房产税由房产所在地的税务机关征收,房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。第二部分城镇土地使用税城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额标准计算征收的税种。近年来，国家针对当前土地管理特别是土地调控中出现的新动向、新情况，对有关土地调控措施予以了明确，其中一项重要措施是通过调整相关税收政策，加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。城镇土地使用税作为土地保有环节唯一的征税税种，其政策规定也进行了较大的调整。2006年12月31日国务院发布了《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第483号），对1988暂行条例作了相应修改。纳税义务人《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。基本规定纳税义务人土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。”自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。具体规定与房产税的规定一致征税范围按照房屋原值征收按照房屋租金征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。计税依据《暂行条例》第三条规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。基本规定按照房屋原值征收按照房屋租金征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。计税依据土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。具体规定按照房屋原值征收按照房屋租金征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。计税依据在房地产开发项目完工后至房地产全部出售期间，对未出售部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。房地产开发用地按照房屋原值征收按照房屋租金征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。计税依据自2009年12月1日起,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。地下建筑用地城镇土地使用税采用幅度定额税率。新修定后的《暂行条例》规定：土地使用税每平方米年税额如下：1、大城市1.5元至30元2、中等城市1.2元至24元3、小城市0.9元至18元4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元税率《湖北省人民政府办公厅关于印发湖北省城镇土地使用税适用税额标准的通知》（鄂政办发［2007］37号），文件规定：自2007年1月1日起，我省城镇土地使用税税额标准调整为九个等级，恩施市城区为六等各等级每平方米年税额标准分别为：一等12元；二等10元；三等8元；四等6元；五等4元；六等2元。税率—我省规定《条例》第六条规定下列土地免缴土地使用税：•国家机关、人民团体、军队自用的土地；•由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;•宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；•市政街道、广场、绿化地带等公共用地；•直接用于农、林