房产税市场规制权与对策权的博弈选择

ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网房产税：市场规制权与对策权的博弈选择《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中首次从中央文件层面提出房产税立法，指出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。房产税再次成为社会舆论的焦点。探寻房产税征收的合法性与正当性，并详细论证征收房产税所涉及的税法要素，这是可取的思路。但对房地产ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网的特殊市场规制权、相关主体的市场对策权以及作为二者博弈结果的房产税税制等一系列问题却不能习惯性的以对策回应所简单化。这些问题之所以无法绕过，不仅在于对它们的细致考察有助于分离出征收房产税的深层次因素，更重要的是，它们可以充分展示任何法律制度建设都必须考虑的、具有普适性意义的权力博弈。一、房地产的市场规制权和市场对策权住房是准公共产品，它具有公共产品的本质——社会ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网的共同需要，这个属性直接限制了房地产市场规制的边界，决定着可行的效率型房地产市场的法律制度安排。房地产市场规制权属于特殊市场规制权。2010年的“国八条”和2013年初的“国五条”的核心是坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，打击投资投机性购房并继续要求各地公布年度房价控制目标。这两个对房地产市场进行价格、数量等方面规制的文件当然属于特殊规制的范畴。市场对策权是接受调控和规制的市场主体从事市场经ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网济活动的一种自由权。从整体主义视角看，按照关注后果特别是利益分配后果的实用主义进路分析，在为某一方提供制度保护时，也要求这一制度安排对具有同样正当性权利诉求的其他方不应施加过高的制度成本。“国五条”“国八条”等房地产市场规制行为目的很明显：抑制房价，抑制投机性购房。规则制定者则以受体能否遵守规则来决定政策效果，似乎给购房者和房企设定了较高的行动标准。ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网首先，除了当前没有任何住房的消费者外，受制于政策限定的数量和购房者资格，无论政策受惠者在规则的实施当中获得怎样强烈的正效应，其他微观消费者和房企不可能因此形成强烈的社会共同需要感。因此，很多消费者采取极端的“假离婚”方式获得购房资格。其次，对于没有购房资格的消费者来说，或者是进城务工人员，或者是没有当地户口的其他人员，他们在为这座城市奉献自己的汗水与泪水的同时，其居住权却被剥夺ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网了。那么这些无辜的消费者很容易在主观非可责难的前提下采取另外可能产生更大风险的方式获得住房，比如，借用别人身份证和户口购房，比如购买没有保障的小产权房。二、房产税成为博弈中必然选择的理由政府通过限购、限价等直接干预房地产达到房价降低的目的无论是从实践效果还是经济发展的规律来看都变得非常困难。经济的复杂性和住房公共品的属性使得原本目标明确的规则行动带来越来越多的非意图后果。这正是市ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网场规制权与对策权博弈的后果，也是房地产市场调控面临的挑战。是故，政府致力于一般性规则的制定与推行可能使房地产市场调控目标能够看到曙光。房产税则是这场博弈当中的必然选择。理由有三：第一，我国房价走势不断攀高的深层次的原因是土地流转制度和地方政府财政资金紧张以及其中滋生的权力腐败问题。浅层次原因才是购房需求大于供给，其中包括大量投机性购房和不断增长的城市人口数量等导致的需求增ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网加。单纯通过降低需求的方式达到降低房价的目的效果有限，反而还会因此而抑制刚性需求。在房地产规制权与对策权博弈的情况下，通过非法律规则显然无法达到所欲之目的。但是，通过立法的利益均衡过程，无论是短期的降低购房需求目标还是长期的降低房价目标都可以得到恰当的配置。第二，通过房产税税法制度调控房地产市场能够避免频繁变动的制度安排。近几年来，伴随着房价的居高不下，ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网政府不断给予的政策调控措施以及地方政府相应的变通措施，导致国内整个房地产业的发展出现不稳定状态，政策的不可预测性致使房企和消费者都陷入对房地产市场的无法认知性。同时，制度安排的频繁变动有损立法尊严，形成信息传递的负向性。房地产市场各方利益主体已经明显出现规避效应。房产税税法制度则由于立法的相对稳定性和安全性可以减少种种由于制度频繁变动引发的信息噪音。ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网第三，征收房产税可以满足多主体的需求。一方面，征收房产税，可以增加地方政府相对稳定的财政来源，地方政府进而有更多的空间和能力提供公共品的服务；另一方，通过房产税的制度设计可以有效的将房价控制在合理的水平之内；再者，因征收房产税而产生的挤出效应，可以使更多的资金流向国家引导的产业。同时，征收房产税可以影响居民的住宅消费选择，使住宅作为公共用品的消费回归理性。ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网三、用什么样的房产税制度设计来促使形成合作博弈是否有更为合理的权利配置进路以促使市场规制权与对策权之间能够形成合作博弈关系？答案是肯定的。笔者认为，至少应从几个角度进行具体的制度安排。第一，恪守财产税属性的房产税利益再分配效应。房产税的财产税属性要求征税对象限于以财产形式表现出来的存量房产。为提高房企的利润，对商品房的销售环节征税只能引发企业将税收转嫁到商品房成本当中，对降低房ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网价并无益处，精心构建的法律制度安排也不会产生意欲的利益再分配后果，最终损及本应受保护的住房消费者的根本利益。当然，对存量房产征税会激发现阶段房产评估和存量房产登记的制度需求，如果忽略了行政治理机制的内在规定性和对房产评估体系规律的陌生，房产税的征收将不具有司法操作意义。这是房产税制度安排必须考量的配套机制。第二，保有阶段征收房产税，结合家庭收入实行差异ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网化税率。在保有阶段征收房产税，对高收入家庭的住宅权属选择冲击更大，而在住房市场中，低收入家庭的住房消费需求则受房产税影响更大。因此，应在量能课税原则指引下，对不同的住宅类型实行差异化税率。就我国而言，目前比较合理的选择是：分别从房产来源、房产套数、家庭收入、房屋面积、居住地区等各个考察要素入手，制定相应的免征税部分和差异化税率部分。这样的模式可以在纳税人合作的前提下，达到提供稳定的税源，平衡不同的ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网住宅需求和抑制高档住宅需求的基本均衡状态。细分的税率制度设计可以优化住宅需求结构，避免社会资源配置的低效率甚至无效率。当然，这样的制度设计对税收立法层面的技术要求较高。第三，将农村房产市场纳入到房产税的征税范围。无论是对住房购买者而言，还是房企而言，中国的房地产领域还存在着一系列与制度化的城乡差别相关的特权。在中国城乡一体化背景下，房产税制度设计者们必须创造框架ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网条件，清除房地产领域一些群体根植于灵魂的“应得权利观”，保证在未来城镇化蓝图下中国各个群体在房地产领域实现分配正义。同时，对于遏制屡禁不止的“小产权”房治理也提供相应的制度依据。没有“小产权”房购买资格的群体在“小产权”房无证风险与“小产权”房成本风险的双重压力下，可能选择从正规途径实现住房需求。《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》中首次從中央文件層面提出房產稅立法，指出要“加快房ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网地產稅立法並適時推進改革”。房產稅再次成為社會輿論的焦點。探尋房產稅征收的合法性與正當性，並詳細論證征收房產稅所涉及的稅法要素，這是可取的思路。但對房地產的特殊市場規制權、相關主體的市場對策權以及作為二者博弈結果的房產稅稅制等一系列問題卻不能習慣性的以對策回應所簡單化。這些問題之所以無法繞過，不僅在於對它們的細致考察有助於分離出征收房產稅的深層次因素，ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网更重要的是，它們可以充分展示任何法律制度建設都必須考慮的、具有普適性意義的權力博弈。一、房地產的市場規制權和市場對策權住房是準公共產品，它具有公共產品的本質——社會的共同需要，這個屬性直接限制瞭房地產市場規制的邊界，決定著可行的效率型房地產市場的法律制度安排。房地產市場規制權屬於特殊市場規制權。2010年的“國八條”和2013年初的“國五條”的核心是堅持執行以限購、限貸為ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网核心的調控政策，打擊投資投機性購房並繼續要求各地公佈年度房價控制目標。這兩個對房地產市場進行價格、數量等方面規制的文件當然屬於特殊規制的范疇。市場對策權是接受調控和規制的市場主體從事市場經濟活動的一種自由權。從整體主義視角看，按照關註後果特別是利益分配後果的實用主義進路分析，在為某一方提供制度保護時，也要求這一制度安排對具有同樣正當性權利訴求的其他方不應施加過高的制度成本。“國五ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网條”“國八條”等房地產市場規制行為目的很明顯：抑制房價，抑制投機性購房。規則制定者則以受體能否遵守規則來決定政策效果，似乎給購房者和房企設定瞭較高的行動標準。首先，除瞭當前沒有任何住房的消費者外，受制於政策限定的數量和購房者資格，無論政策受惠者在規則的實施當中獲得怎樣強烈的正效應，其他微觀消費者和房企不可能因此形成強烈的社會共同需要感。因此，很多消費者ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网采取極端的“假離婚”方式獲得購房資格。其次，對於沒有購房資格的消費者來說，或者是進城務工人員，或者是沒有當地戶口的其他人員，他們在為這座城市奉獻自己的汗水與淚水的同時，其居住權卻被剝奪瞭。那麼這些無辜的消費者很容易在主觀非可責難的前提下采取另外可能產生更大風險的方式獲得住房，比如，借用別人身份證和戶口購房，比如購買沒有保障的小產權房。二、房產稅成為博弈中必然選擇的理由ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网政府通過限購、限價等直接幹預房地產達到房價降低的目的無論是從實踐效果還是經濟發展的規律來看都變得非常困難。經濟的復雜性和住房公共品的屬性使得原本目標明確的規則行動帶來越來越多的非意圖後果。這正是市場規制權與對策權博弈的後果，也是房地產市場調控面臨的挑戰。是故，政府致力於一般性規則的制定與推行可能使房地產市場調控目標能夠看到曙光。房產稅則是這場博弈當中的必然選擇。理由有三：ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网第一，我國房價走勢不斷攀高的深層次的原因是土地流轉制度和地方政府財政資金緊張以及其中滋生的權力腐敗問題。淺層次原因才是購房需求大於供給，其中包括大量投機性購房和不斷增長的城市人口數量等導致的需求增加。單純通過降低需求的方式達到降低房價的目的效果有限，反而還會因此而抑制剛性需求。在房地產規制權與對策權博弈的情況下，通過非法律規則顯然無法達到所欲之目的。但是，通過立法的利益均衡過程，無論是短期的降ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网低購房需求目標還是長期的降低房價目標都可以得到恰當的配置。第二，通過房產稅稅法制度調控房地產市場能夠避免頻繁變動的制度安排。近幾年來，伴隨著房價的居高不下，政府不斷給予的政策調控措施以及地方政府相應的變通措施，導致國內整個房地產業的發展出現不穩定狀態，政策的不可預測性致使房企和消費者都陷入對房地產市場的無法認知性。同時，制度安排的頻繁變動有損立法尊嚴，形ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网成信息傳遞的負向性。房地產市場各方利益主體已經明顯出現規避效應。房產稅稅法制度則由於立法的相對穩定性和安全性可以減少種種由於制度頻繁變動引發的信息噪音。第三，征收房產稅可以滿足多主體的需求。一方面，征收房產稅，可以增加地方政府相對穩定的財政來源，地方政府進而有更多的空間和能力提供公共品的服務；另一方，通過房產稅的制度設計可以有效的將房價控制在合理ＨＯＵＳＥ．０５１２１.ＣＯＭDD张家港房产网的水平之內；再者，因征收房產稅而產生的擠出效應，