房产税)

1第三章房产税和车船税房产税第一节房产税概述一、概念房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。（按征税对象分类属财产税类，征税对象是税法的基本要素，也是一种税区别于另一种税的主要标志，按征税对象分类是最基本最主要的分类方法。）二、我国房产税的发展房产税最早起源于西周时期的“廛(ｃｈáｎ)布”，新中国成立以后，中央人民政府政务院于1952年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。1973年简化税制，把企业征收的这个税种并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋，以及外资企业，中外合资、合作经营企业的房屋，继续保留征收房地产税。我国实行改革开放以后，为了发挥税收的作用，1984年10月，国务院决定在推行第二步利改税和改革工商税制时，对国内企业单位恢复征收房产税。当时考虑土地归国家所有，不允许买卖，原房地产税的税名与征收对象内涵已名不符实，故将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》），从当年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市政府根据条例规定，先后制订了施行细则。至此，房产税在全国范围内全面征收。三、房产税的特点现行房产税是在原计划经济体制和财产所有结构的框架内恢复征收的。一方面继承了过去房产税的传统做法。同时又考虑了我国新旧体制转换过程中的某些特殊情况。因此，具有自身的特点。（一）房产税属于财产税中的个别财产税按征税对象的范围不同，财产税可以分为一般财产税与个别财产税。一般财产税也称“综合财产税”，是对纳税人拥有的各类财产实行综合课征的税收。个别财产税也称“单项财产税”，是对纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产分别课征的税收。房产税属于个别财产税，其征税对象只是房屋。（二）征税范围限于城镇的经营性房屋房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，不涉及农村。农村的房屋，大部分是农民居住用房，为了不增加农民负担，对农村的房屋没有纳入征税范围。另外，对某些拥有房屋，但自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法也通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外。（三）区别房屋的经营使用方式规定征税办法拥有房屋的单位和个人，既可以将房屋用于经营自用，又可以把房屋用于出租、出典。房产税根据纳税人经营形式不同，对前一类房屋按房产计税余值征收，对后一类房屋按租金收入计税，使征税办法符合纳税人的经营特点，便于平衡税收负担和征收管理。四、房产税的立法原则（简单了解一下）（一）筹集地方财政收入2在分税制体制下，财产税是各级地方财政的主体税。我国的房产税属于地方税，征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金，缓解地方财力不足的矛盾。而且，房产税以房屋为征税对象，税源比较稳定，随着地方经济的发展和工商各业的兴旺，房产税收人将成为地方财政收入的一个主要来源。（二）调节财富分配房屋是法人和个人拥有财富的主要形式。对房屋，尤其是对个人拥有的经营性房屋征收房产税，在调节财富分配方面可以发挥积极作用。（三）有利于加强房产管理，配合城市住房制度改革对房屋拥有者征收房产税，不仅可以调节单位、居民之间的财富分配，还有利于加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益。另一方面，房产税规定对个人拥有的非营业用房屋不征房产税，可以鼓励个人建房、购房和改善住房条件，配合和推动城市住房制度改革。第二节纳税义务人与征税对象一、纳税义务人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人，其中：1．产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2．产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得租金的一种融资业务。这种业务大多数发生于出典人急需用款，但又想保留产权赎回权的情况。承典人向出典人交付一定得典价之后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价一般要低于卖价。出典在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋的产权。由于在房屋的出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4．产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。所谓租典纠纷，是指产权所有人在房屋出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。对租典纠纷未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库。5．无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。（注意免租期的，仍由产权所有人按房产余值缴纳房产税，财税【2009】128号，财税【2010】121号）自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。（以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。财税【2009】3号）【例题3-1多选题】下列房产中，应当缴纳房产税的是（）。A.外国企业的厂房B.中外合资企业的仓库C.房地产公司开发未售的商品房D.房地产公司开发未售但出借的商品房【答案】ABD【解析】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产按照国税发【1986】90号文件及有关规定征收房产税。对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，3不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（但出售前所占的土地要征收土地使用税，国税发【2004】100号；房地产开发企业将开发的产品转为自用的，不缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、契税，但要缴纳房产税、土地使用税。）【例题3-2单选题】下列各项中，关于房产税纳税人的正确说法是（）。A.房屋产权出租的，由承租人缴纳房产税B.房屋产权出典的，由承典人缴纳房产税C.房屋产权出典的，由出典人缴纳房产税D.房屋产权出售的，由出售人缴纳房产税【答案】B【解析】房屋产权出租的，由出租人缴纳房产税；房屋产权出典的，由承典人缴纳的房产税，而不是出典人缴纳房产税；房屋产权出售的，出售方已不再拥有产权，不缴纳房产税。【例题3-3单选题】融资租赁房屋，在租赁期内房产税的纳税人是（）。A．租出方B．租入方C．免税D．当地税务机关根据实际情况确定【答案】D【解析】融资租赁房屋，在租赁期内房产税的纳税人由当地税务机关根据实际情况确定。二、征税对象房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。财税【2005】181号上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。【例题3-4单选题】下列需要缴纳房产税的设施是（）A.厂区围墙B.变电塔C.露天凉亭D.仓库【答案】D【解析】按我国税法规定，房产是以房屋表现的财产；房屋是指有屋面和维护结构，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等不属于房屋，不征房产税。（砖窑，敞开式车棚等）【例题3-5判断题】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。【答案】×【解析】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。第三节征税范围房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。41．城市是指国务院批准设立的市。（我区属于市区）2．县城是指县人民政府所在地的地区。（也要经国务院批准）3．建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。4．工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民的负担。因为农村的房屋，除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳入房产税征税范围，有利于农业发展，繁荣农村经济，有利于社会稳定。但我区在内政字〔2006〕371号文件中规定，在建制镇行政区域内，除农林牧渔业和农牧民居住用房以外的所有从事生产经营用房均征收房产税。由此可以看出，建制镇行政区域内的农村如果有经营性房屋，如小商店、米面加工厂、修理铺（现不够流转税起征点的个体工商户也不缴纳房产税和土地使用税）等，仍需要缴纳房产税，只有用于农林牧渔的生产用房及农牧民的居住用房是免征房产税的。（设在农村的厂矿也征收房产税）【例题3-6多选题】在我区，下列房产应征房产税的有（）。A.高等院校教学用房B.中小学出租房屋C.军队办对外营业的招待所D.区政府办公用房E.农村的小卖店【答案】BCE【解析】免税单位的出租用房及行政事业单位的经营用房都应缴纳房产税，农村房屋用于经营的也要缴纳房产税。第四节计税依据与税率一、计税依据房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。（一）从价计征。《房产税暂行条例》规定。房产税依照房产原值一次减除10％－30％后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。（注意批准单位，我区扣除率10%）1．房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。（注意看账簿上有无新增固定资产）因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则并参照同类房屋，按规定计征房产税。（财税地字【1986】008号的规定，仅作参考，现已废止）值得注意的是：自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。财税【2008】152号2．房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。3．纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。5房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。此外，还应注意以下两个问题：（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。（等于收到租金）（2）对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后。当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内