房产税政策及其对居民购房意愿的影响

中共陕西省委党校研究生毕业论文论文题目：姓名：学号：年级：专业：第一导师姓名：职称：第二导师姓名：职称：教学部：年月日目录摘要...........................................1关键词.........................................1绪论.........................................1-4国外及港台地区房产税研究比较................5-11我国房产税的政策...........................11-20榆林市房产税政策对居民购房意愿的实证分析...20-39政策建议...................................39-41注释.......................................41-42参考文献...................................42-45房产税政策及其对居民购房意愿的影响摘要本文运用经济学、公共财政等学科的理论知识，基于对研究国内外多个国家和地区的房产税税制的对比，以我国现行房地产税制的现状分析为切入点，对我国现行房地产税制存在的问题以及应该采取的措施进行分析和归纳，论文指出，现行房地产税制存在课税范围狭窄、计税依据不合理以及税费制度混乱等的缺陷，针对这些问题应该采取扩大征税范围、采用评估值或现值的更合理计税依据、减少各种税费的征收名目这三种措施。本文针对重庆、上海的试点房产税的成果也做了简要分析，得知上海的试点房产税政策对居民的购房意愿几乎没有影响，只是在试点房产税开征初期房屋交易量有所下降。本文以陕西省榆林市为调查区域，采用问卷调查的方式收集了榆林市三个县区居民对房产税政策的了解情况和房产税制度的可接受程度，并了解了不同税率下居民的不同行为选择情况。最终得出了榆林市居民的可接受的房产税税制应为：以房屋的现值或评估值作为计税依据，以一年或两年为一个周期公布新的应税价格起点，税率为0.736%，对符合减免征收条件的居民实施减免措施。为了使房产税的开征更合理，本文结合我国当前房产税试点政策的大背景和公共财政框架构建的基本要求，借鉴国外房地产税制的先进经验，为政府提供以下建议：一是建立健全个人财产登记制度，二是家里完善的房产税评估体系，三是合理制定房产税改革政策，四是改进税收监管、完善房产税征收体系，五是公开透明税收用途以，六是宣传开征房产税的作用。关键字：房产税改革居民购房意愿1第一章绪论1.1研究背景十八届三中全会作为党的会议并未提及房产税等有关楼市调控长效机制的内容，但却多次提及促进市场化，住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案，亦强调通过土地、财税等相关制度的改革，建立房地产调控的顶层设计，促进房地产市场回归市场化。2012年政府工作报告中提到：“我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效”。①尽管在国务院开列的2012年经济体制改革重点中并未包括“房产税”，但在中央政府层面，对于个人房产征收房地产税的态度已经由“积极开展”悄然转变为“加快推进”。对于国内房产税开征问题，学者们已经从各个方面进行了探究。本文将对有关房产税开征问题相关文献的研究观点做出归纳和梳理，以便相关部门研究和借鉴相关信息，能更有效更科学的推行房产税，使其得以完善实施。政务院于1950年1月颁布《全国税政实施要则》。1950年6月调整税收，将地产税和房产税合并为房地产税。1951年8月，政务院颁布《城市房地产税暂行条例》，在全国范围内执行房地产税。该条例规定：房产税由产权所有人或产权出典人交纳；房产税以标准房价为计税依据，按年计征，税率为1%；标准房价应按当地一般买卖价格并参酌当地现时房屋建筑价格分类、分级评定：凡开征房地产税的城市，均须组织房地产评价委员会，房地产评价工作，每年进行一次，即房产税税基是以房产市场价值来确定的。1958年我国对税制进一步简化，但房产税制没有变化。这以后，受前苏联的“非税论”思想的影响，当时只承认税收的财政作用，而不承认税收对经济的调节功能。因此，在简化税制的思想指导下，我国于1973年实施工商税制改革，将对国内企业征收的城市房地产税2合并到工商税中统一征收，而城市房地产税的征收范围缩小到只对房产管理部门、有房地产的个人和海外侨胞征收。虽然城市房地产税名义上仍作为一个税种存在，其经济调节功能大大削弱，这也充分反映了我国当时实行的单一的计划经济模式。1979年党的十一届三中全会以后，我国开始改革开放，经济形势随之发生重大变化，经济体制逐步由计划经济体制向市场经济体制转变，税制也开始了全面改革，对工商税制作了相应调整。1982年公布的《中华人民共和国宪法》第十条指出：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除了法律规定属于国家所有的以外，也都属于集体所有。”这样原来的城市房地产税中对城市地产征税的部分已经与实际情况不符，城市房地产税也有必要划分为土地使用税和房产税。1984年10月，国务院在国有企业中推行了利改税，恢复征收了停止征收超过十年的房地产税，而且从城市房地产税中把房地产税单独列出来并更名为房产税和城镇土地使用税。②国务院于1986年9月颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定了房产税的征收范围包括城市、县城、建制镇以及工矿区，征税对象是房产，征税依据是以房产的原值一次减除10%－30%后的余值，税率为1.2%，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定；没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；出租房产的，以房屋租金的收入为房产税的计税依据，税率为12%。③同时规定了按年征收房产税，按房产原值确定税基。2008年12月31日国务院第546号令，宣布《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税，也就是说，目前不论是涉外纳税人还是国内纳税人，其房产税征收的依据都是房产原值，没有再按房产市场价3值进行征收的房产税了。2011年1月28日，新一轮的房产税改革开始了。上海、重庆是首批试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点征收办法，开始了对部分个人住宅征收房产税，这是我国首次向本国国籍的居民征收自用住宅的房产税。这标志着我国进入了房产税改革的新阶段。1.2意义意义：任何一个市场都有供给和需求两大部分组成。对房地产市场而言，购房需求是其重要组成部分，房产税的推出势必对居民的购房需求有深远的影响，因此研究房产税开征对居民购房需求的影响，有着十分重要的理论与现实意义：l、从房地产市场角度来讲，可以更准确的预测房产税推出之后住宅市场的供需变化，并以此预测住宅市场的走势、房价的变化，提高市场预测与防范能力。供给方若能洞悉开征房产税对居民购房需求的影响，就能预测未来住宅市场的发展趋势，为企业的市场研究、项目策划提供依据。需求方则可以根据个人特点来参考论文的模型，寻找最佳的消费方式。2、从政府角度来讲，基于上海、重庆的试点房产税研究，设想榆林若开征房产税会对房地产需求市场产生怎样的影响。可以为政府制定房产税及相关政策提供依据。明确了房产税对居民购房需求的影响之后，政府可以有针对性地调整各项指标，既保持房地产相对平衡发展，避免大起大落，又使宏观调控能发挥最大效用。1.3研究思路与方法1、文献回顾本文查阅和整理了大量关于房产税方面的国内外文献和数据，借以了解国内外在开征房产税对居民购房需求影响的研究结果，获得初4步的研究成果。首先，本文根据国内外的文献和数据对还未在榆林市实行的房产税制度作合理的设计，从而明确房产税内涵，以方便进一步研究。其次，笔者在大量阅读文献的基础上，对国内外关于居民购房需求影响因素的研究加以总结。2、实证研究以随机抽样的方式进行问卷调查的形式，针对榆林市居民购房需求进行调研。在获得调研数据之后采用统计描述对整个房产税对居民购房需求产生的影响。最后根据调查结果得出适合榆林市居民的房产税税制。第二章国外及港台地区房产税研究比较现代意义上的房产税，出现在中世纪的英格兰，美国各州现在实施的房产税就是步其后尘而设的。从种类上划分，房产税属于从价税；从各国征收的实际情况看，房产税的征收并无统一的形式，征收对象也很不一样。有的国家将房产税归入财产税征收；有的则没有设立财产税，只列了房产税。在此背景下，对各国开征房产税的详细情况进行广泛考察并总结经验，结合我国的实际情况来提出一些关于房产税问题的认识和建议，对于我国财税体制结构性改革的进一步开展是有益的。2.1美国房地产税概述美国房地产税的税收政策与中国的房产税政策刚好相反。中国侧重在房地产的建设和交易环节征税，而美国主要在房地产的保有环节征税。美国房地产税收体系包括房地产保有税、房地产取得税及房地产所得税三部分。房地产税（PropertyTax）也称不动产税，是对土地和房屋直接征收财产税，属于房地产保有环节的税种。美国的房地产5税属于地方税，因各地方的制度不同而有不同的税率。一般税率为1%—3%不等。它是居民在住宅消费上的第二大支出。美国房地产税的计税依据是房地产核定价值，属于估值价值（公平市价）。估值价值包括房屋本身价值和土地价值两部分。各地方政府按照估定价值的一定比例作为征税值，实际缴纳的房地产税金额为征税值乘以房地产税税率。④美国房地产税的税率不是固定的，其确定方法是政府用除房地产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额，除以房地产税的市场价值来确定房地产税的税率。房地产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，区税率三部分组成。美国房地产税的估值方法有三种：一是市场比较法，根据相似房地产的市场价值来确定被评估的房产地产的估值，一般应用于比较简单的住宅类房地产评估。二是成本核算法，用房屋建造成本与累计折旧情况评估房地产的价值，一般用于评估大型公共建筑。三是收入分析法，根据房屋租金用投资回报率计算出房地产的市值，这种方法一般用于商业、出租等房地产的评估。美国房地产的评估与房地产的税收征税管理是分开的。房地产税的价值评估是由核税官员完成的，而房地产税的征收是由税务官员负责的。美国政府鼓励百姓购房，百姓购买第一套房产时免征房地产税，从第二套住房起征收房地产税，在购买第三、四套住房时，房地产税会有一个较大比例的增长。很多地区房地产应税估价都低于其实际价值，有的地方给予70%的折扣率，给予低收入群体实行住房抵免，抵免额可以抵顶个人所得税或退休现金等。美国房地产税的特点是“宽税基，少税种”。宽税基指的是房地6产税的征税基础广泛，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产免税外，其他房地产均需征税，保证了财政收入的稳定性。少税种指的是税收种类少，在房地产税的保有阶段只有一种税就是财产税，避免了因为税种负责而导致重复征税。美国房地产税的弊端一是这种税收制度并不能控制房价上涨，当经济繁荣的时候，房地产价格随之上升，其他税收由于市场交易活跃也大幅上升，政府因此也会降低房地产税税率；在经济不景气的时候，其他税率由于居民消费的降低而减少时，政府需要通过提高房地产税来弥补财政赤字，居民的房地产税负担很可能加重。二是税收优惠政策与其他政策相结合可能产生经济危机。美国次贷危机爆发的一个原因是银行向月供占收入比例小于20%的消费者发放贷款买房，宽松的贷款条件与低收入者享受的税收优惠相结合，刺激了房地产市场的非理性需求。2.2英国房地产税概述英国是课征房屋税较早的国家。英国最早是按家中炉灶数目课征炉灶税，后改为征收窗户税，按房屋窗户征税。1778年将从量课征的窗户税改为从租课征的，即按房屋租赁价格课以定额税。1851年开征了对住宅用房和营业用房分别征收的房屋税。英国的房屋税曾作为中央税收，后来改为地方税收。1989年始，英国政府改革地方税制，将原财产税改为营业房产税和人头税。1993年4月1日起执行新的住房财产税，废止原人头税。目前英国房产税包括住房财产税和营