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.房地产总裁不能不知道的解税密码引言：房地产总裁必须关注的五大事1、用什么策略拿地？案例：某企业绑定一批品牌锁定地价拿地2、用什么策略进行产品定位？案例：大理两个别墅项目成功与失败3、用什么策略把产品卖好？案例：先造一座湖，后建一座城4、用什么策略融资？案例：5、用什么策略把税收处理好？而这五大事之中，对总裁最难的莫过于税收，只有把税收处理好才能睡之稳，只有把税收处理好，才能算股东赚到钱，而问题难点在于税收是企业在跟国家分利益，存在一系列似懂非懂的税收政策，存在太多税收陷阱，处理不当就会带来巨大税收风险。第一讲找到解税密码到底有多重要？案例一：两家企业拟合资成立一家房地产公司，甲方出资金，乙方出资一块土地，乙方合资条件是房子建成后分得5.6万平的商业楼即可。在案例中，如果没有找到解税密码时，合资公司将5.6万平房子作价分给乙方，合资公司需要视同销售缴纳营业税、企业所得税、土地增值税，乙方还需缴纳契税等。如果商业楼均价30000元/平方米，仅营业税一项就高达8400万元之巨，再加上土地增值税、企业所得税、契税等，该项合作分房的就会承担巨额税收支出。而这家企业后来跟我们税务咨询公司沟通后，我们帮这家企业找到了解税密码，即不分商业楼，改变合作条件，而是楼随公司走，即乙方收购甲方股权。实质上留下5.6万平商业楼。而这样处理后，5.6万平商业楼并没有处置，所以不需要缴纳营业税、土地增值税、契税等，而只是承担股权转让中的企业所得税，税收支出大幅下降。案例二：某别墅项目拟进行一项促销活动，买一套价值1000万的别墅项目送一张价值50万元高尔夫会员卡。而该企业经过咨询税务咨询公司后，重新改变了活动方案，而是和高尔夫公司捆绑搞了一个促销活动，即向批购别墅业主推出新的方案，现在办一张高尔夫球会员卡，凭卡购别墅可以打9.5折，一举两得。尽管只是一个说法改变，购买者还是支出1000万元，但对地产商而言却大不相同，假定这个别墅小区有200套，就会有1个亿收入收到了会员公司，而这一个亿恰恰不用缴土地增值税，大概节省的土地增值税达4000多万元。案例三：某企业建造了一栋高档写字间，因位置极好，极具有升值空间，所以该企业打算采取只租不售的方式运营，每年租金2个亿元，但面临极高税负，交易环节要按5.5%缴纳营业税及附加，还有高达12%房产税，企业董事长让财务经理想办法，财务经理经过多番请教，给董事长出了一个主意，一是看看跟有些租户商量优惠些条件不开发票，这样税就少了，但后来董事长觉得存在巨大风险，又请税务咨询机构，专业人士给这个董事长出了一些注意，一是将租金和物业费分开收，这样物业费这部分就不用缴房产税，二是将建好的房子整体租赁给自己下属专业租赁公司，由专业租赁在去承担后期分割租赁及物业，这样转租环节就不用缴房产税，而新办租赁公司属于服务业，而享受安置30%退役士官免征三年营业税及附加的税收政策。从上面的几个案例分析中，企业总裁如果找不到解税密码，就会有两大后果。企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下两大后果:第一个后果：税收不优化，企业利润被缩水第二个后果：税收隐忧不断，涉税风险巨大而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。纳税风险第二讲什么是解税密码？解税密码：通俗点说就是企业税收解决之道，就是企业在合法前提下通过一系列税收政策运用从而达到最优纳税的解决方案，也就是人们通常所说的税收筹划。那么我为什么叫解税密码，是因为我认为这种税收解决方案比较神秘，往往改变一个说法、改变一个交易内容、改变一个环节、改变一个注册地址，税款就节省下来，比较神奇，所以称解税密码更贴切、更形象。一、解税密码存在的两大前提（一）企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提案例：某地产公司售后回购案（二）企业业务性质不同，适用税收政策必然不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税收优化的第二个前提案例：某地产公司建立的四星级酒店二、解税密码的两大维度（一）纳税风险可控（二）税款节省三、解税密码三大特征（一）合法性案例一：土地评估入账（二）合理性案例二：一半开租金，一半开物业费（三）可操作性第三讲解税密码藏到哪里？税收筹划是在税法精通前提下，通过改变企业要素并特定税收政策适用而带来的税款节省。一、企业为什么很难找到解税密码？（一）企业家税务战略误区影响了解税密码发现（二）企业对税法精通程度影响了解税密码发现（三）企业财务角色缺失影响了解税密码发现二、那么如何建立寻找解税密码机制呢？（一）建立三方机制，让总裁成为发现解税密码的主角。（二）以专业机构为主导参与绘制税收图纸，让税收方案设计成为企业必经重要机制。第四讲房地产开发企业各阶段解税密码一、公司设立阶段的税收筹划1、为了配合政府招商引资任务，设立外资房地产公司，结果多缴了很多冤枉税。2、法人股东与自然人股东差异（合肥某房地产商补缴2000万税款案例）3、注册资金大小与土地出让金的关系4、部门设置与人员安置5、项目公司与项目开发部的税收差异二、土地取得阶段的税收筹划1、土地出让金返还的税收处理2、企业垫资拆迁补偿费的税收隐患3、合作开发的税收案例（青岛某企业会所案例）4、收购项目公司股权中的税收陷阱5、在建工程转让的税收难点三、规划立项阶段的税收筹划1、境外设计费的税收问题2、普通标准住宅标准与土地增值税免税需先行！四、房地产开发建设阶段的税收筹划1、关联交易中的税收风险2、甲供材的税务难点分析（施工阶段与精装阶段）3、延伸产业链，进行筹划（设立园林景观公司、装饰公司）4、区分开发间接费与期间费用，做好税收筹划。五、项目销售阶段的税收筹划1、销售价格确认学问包头“折扣”销售胜过“定价”销售案例2、销售价格的分解（会员制销售）3、设立销售代理公司的作用4、促销方式的税收分析（买房送物业费，买房送装修，买房送太阳能，买房送积分）5、自留物业的税务处理六、项目清算阶段的税收筹划1、土地增值税清算与企业所得税清算时点比较及对企业影响2、土地增值税与企业所得税清算中扣除项目比较分析3、土地增值税清算中主要问题4、企业所得税清算中主要问题七、企业利润分配阶段的税收筹划八、企业退出阶段的税收筹划九、企业融资阶段的税收筹划1、民间借贷中高利息的税收问题2、私募股权基金和信托借款中的税收问题3、关联方借款的税收问题4、向非金融机构借款利息扣除问题十、企业日常费用支出阶段的解税密码1、设立销售代理公司2、收取品牌使用费3、收取资金占用费4、利用咨询公司第五讲房地产开发企业核心税种解税密码概述：房地产开发企业涉及十一个税种，其中营业税、企业所得税、土地增值税、契税、房产税等构成了房地产开发企业的核心税种，必须加以认真研究，从而找到核心税种的解税密码。一、营业税解税密码营业税是指在中华人民共和国境内，从事转让无形资产、销售不动产、提供营业税应税劳务而缴纳流转税。（一）房地产开发企业涉及营业税的几种情形1、销售不动产2、转让国有土地使用权3、土地一级开发4、委托待建5、后期物业管理6、自留物业出租7、土地收回补偿费8、在建工程转让（二）房地产营业税中关键解税密码1、预售收入（包括定金、订金、意向金、合同保证金）等有关收入的征税问题2、有关代收支的征税问题3、垫资从事一级开发的税收问题4、有关合作开发中的税收问题5、有关“甲供材”中税收问题6、有关自建行为的税务问题7、有关股权转让的适用税收问题8、有关售后回购、回租业务的税收问题9、有关低价销售不动产问题10、有关自留物业的出租问题11、有关委托代理中的税收问题12、购买在建工程建成后再销售的税收问题13、新办房地产企业是否享受新办企业优惠政策问题14、土地使用权收回的税收问题15、土地出让收入的税收问题二、土地增值税解税密码土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人而向国家缴纳的一种税。（一）房地产开发企业涉及土地增值税几种情形1、转让国有土地使用权，不包括出让国有土地使用权2、土地增值税既对转让国有土地使用权行为征税，也对转让的地上建筑物及其他附着物产权的行为征税3、土地增值税指对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承”“赠与”等方式无偿转让房地产，不予征税。（1）房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人（2）房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利公益事业。特殊规定1、将土地使用权投资到房地产企业，从事房地产开发或者房地产开发企业将建好房屋进行对外投资均不再适用不征税规定。财税【2006】21号财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知.doc2、房地产开发企业开发的房产转为自用或者出租等商业用途，不征收土地增值税。3、关于合作建房的征税问题对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。4、关于兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。5、车位租赁收入（二）房地产开发企业土地增值税收入确认难点问题的解税密码1、代政府代收各项费用的税收问题。财税字【1995】48号关于土地增值税一些具体问题规定的通知.doc2、非直接销售和自用房地产的收入确认财税【2006】187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc国税发【2009】91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知.doc3、房地产企业隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的税收问题。（三）房地产开发企业土地增值税扣除项目难点问题的解税密码1、取得土地使用权所支付的金额主要包括地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里须注意契税扣除。国税函【2010】220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知.doc2、开发土地和新建房及配套设施的成本（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（这里须注意装修费的税务处理）（4）基础建设费（5）开发间接费（这里须着重关注开发间接费与期间费用区别）3、开发土地和新建房及配套设施的费用、销售费用、管理费用、财务费用，关于利息及财务费用扣除税务处理。国税函【2010】220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知.doc4、与转让房地产有关的税金（1）营业税及附加（2）印花税5、加计扣除（1）购买在建工程后继续开发的税务处理问题。（2）货币补偿、实物补偿税务处理。国税函【2010】220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知.doc（四）土地增值税预征中的解税密码（五）土地增值税清算中的税收难点问题解税密码1、清算条件2、清算项目的确认3、清算时间把握4、清算中难点问题处理（六）土地增值税税收优惠难点问题解税密码1、普通标准住宅增值率未超过20%的免税问题2、国家建设依法征用收回的房地产，免征土地增值税三、企业所得税解税密码企业所得税是指在中华人民共和国境内，企业和取得收入组织就其生产经营所得和其他所得，清算所得课征的一种税。（一）房地产开发企业企业所得税一般规定1、收入确认中应关注税务问题（1）视同销售问题（2）合作建房分房问题（3）融资性售后回购收入确认问题（4）租金收入确认问题2、不征税收入确认问题（1）房地产开发企业土地出让金返还税务处理（2）招商引资给予的税收返还的税务处理3、房地产免税收入确认问题（1）对外出资约定分配项目利润的税务处理（2）对外出资并按章程参与利润的税务处理4、扣除项目中的确认问题（1）工资薪金问题（2）五险一金及补充养老保险，补充医疗保险扣除（3）借款费用问题（4）职工福利费扣除问题、职工工会经费、职工教育费问题（5）广告费、业务宣传费扣除问题（6）销售佣金扣除问题（分境内、境外）（7）对外捐赠的扣除问题（8）业务招待费扣除问题（9）总部管理费、服务费扣除问题（二）房地产开发企业行业难点问题解税密码1、关于预征中有关税收难点问题的解税密码（1）计税毛利率