房地产项目税务筹划培训

同致行（中国）2013.6房地产项目税务筹划培训纳税筹划的5种思路1、从节税空间大的税种入手2、从纳税人的构成入手3、从影响纳税额的因素入手。如税基筹划、税率筹划、税额筹划。4、从税收优惠入手。5、从延期纳税入手。纳税人进行税务筹划一般有以下5种基本思路。纳税筹划的重点筹划的重点税种筹划的重点税种土地增值税企业所得税契税营业税房产税不动产的受让和转让方式开发模式的选择销售定价的确定成本费用的规集和分摊按照上述纳税筹划的5种思路，确定房地产的纳税筹划的重点如下。前期准备阶段方案设计阶段选择执行阶段反馈总结阶段掌握企业状况研究相关法规方案设计方案分析纳税筹划人员掌握企业状况从几个方面入手，企业的自然状况企业的经营状况企业的产品特点企业的组织形式企业的财务情况企业的行为取向企业对风险的态度纳税状况前期准备阶段方案设计阶段选择执行阶段反馈总结阶段掌握企业状况研究相关法规方案设计方案分析研究相关法规：国家税收法律制度地方税收法规当地征收的具体操作方法前期准备阶段方案设计阶段选择执行阶段反馈总结阶段掌握企业状况研究相关法规方案设计方案分析方案的设计：根据企业的实际情况设计纳税筹划方案。包括筹划的具体步骤、方法、注意事项和其依据的税法等，以及影响筹划结果的因素及将来可能发生变化的因素。方案的分析：提出相关的其他个案进行比较，以资借鉴对方案进行可行性分析因素变动分析敏感分析合理纳税策划方法临界点纳税人在经营中碰到纳税临界点的时，通过增减收入或支出避免承担较重的税负。成本调整（折旧）通过对成本费用的合理调整或分配（摊销），抵消收益，减少利润，以达到规避纳税义务。税收优惠政策纳税策划方法最重要的一种。包括对产品的优惠，对地区的优惠，对行业的优惠和对人员的优惠等。销售物业和自持物业分开建设（企业所得税）采用企业分立的方式，将自持物业剥离出去，成立一家新的公司，该公司的股权归房地产企业所有。一方面，分立企业并没有支付给房地产企业除了股权以外的其它款项，按照上述税法规定，房地产企业可以不确认分离资产的转让所得或损失，不计所得税。另一方面，分立企业取得自持物业后，再转入固定资产，因分立企业为非房地产企业，也不涉及视同销售的问题，不用计算自持物业的所得税。变出租为承包经营房产税的计算：从租计征税负重，从价计征税负轻。具体规定：房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。（将房屋的出租变为自营再承包出去，收取承包收入，按从价计征方法征收房产税。）分解租金（租金/物业管理费）由于租赁收入涉及营业税及其附加税、房产税等，税负较重，而物业管理费只缴纳营业税及其附加税费，相比较而言，物业管理费税负较轻。因此，可以把租金收入合理划分成租赁收入和物业管理费收入，尽量加大低税负（物业管理费用）的比例。开发流程和税费房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现及经济实现；开发商企业发展战略和机会成本；竞争对手的情况分析。政府出让土地的方式拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）什么情况之下用什么方式？招标将会增多目前的现象：北京双限、深圳背负15%返还指标等土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理现有的土地政策的问题单一的供应主体导致的信息不对称；政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；价高者得的土地分配制度。土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身）转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低）资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型）非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）地块分析市场态势售价预测开发模式利润预期初步地价地价变量变量分析变量分析最高竞拍价最可能地价最乐观地价竞争对手分析企业发展战略起竞价格过程加价策略加价场外公关传统价格模型合理价格模型土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理企业如何在招牌挂中为自己谋利？设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理主要决策问题（钱、地、人）：决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理项目决策案例——资金如何运作？城市背景：山东省某地级城市，2004.1地块情况：1036亩，r=1.3，30%高层挂牌：起挂1.36亿，原地安臵（约2.4亿）开发商账面资金：4000万银行信用额度20000万，通过另一正在建设项目抵押，先拿12000万投入土地款（类违规）土地获取价格：1.46亿；抵押给上述银行再贷款8000万提前低价卖图纸：1690元/平，开盘800套，近两个亿；银行：快速放按揭，作为条件；施工付款：3个1/3，1/3房屋、1/3主材（开发商赊销）、1/3现金，±0开始付款；成本：1400元/平方米；启动资金：商品房建设+回迁建设资金平衡：快速的现金流满足平衡vs土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发商决策常见的问题是什么？举例说明：关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用，导致项目资金流出现问题；关于项目方向，几种死法？想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理包含的主要设计阶段：地块勘查测绘：提供设计依据，3—10天规划建筑设计：落实决策思路，3—6个月施工图设计：施工标准和结构形式，1—3个月景观设计：景观环境设计，2—3个月样板房及会所设计：营销环境设计，1个月讨论：常见的问题有哪些？进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接质量问题：评价体系和评价经验的缺失土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理最优化的设计阶段流程参考：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计各专业公司的合作与分工如何？规划单位与施工图：初步设计、施工图把控规划单位与景观：完善、技术交底施工图与景观：隐蔽管线工程设计最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发办开发经营许可证项目手册计委固定资产投资计划项目立项规划局建设用地规划许可土地测量、评估国土资源局国有土地使用权证土地确认、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环保局基础设施牌套费开发管理费人防异地建设费墙改基金消防设施费环境评估及排污费规划局建设工程规划许可方案审批规划局中标通知书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可定额鉴别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科开工许可证预售许可证放线管理项目推进慢在各环节的主要原因最主要的时间耽误在项目开工前期：决策上的时间反复；规划设计上的时间耽误；各专业单位的衔接不够紧密；规划报建的时间耽误；亦可能遇到不常见的因素如：地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢资金短缺导致的工程施工进度缓慢天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的相关知识：工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）：多层及低密度：9—12个月小高层：1年半高层建筑：2年到两年半施工组织次序：基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的相关知识：影响工程造价的主要因素：建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞（小）框架＞砖混外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准施工取费等级：在施工定额的基础上加减地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本场地条件：是否平整、是否山地抗震等级：6级、7级、8级节能要求：是否满足节能规范景观环境造价开发过程税费一览表环节税种税率环节税种税率获得土地阶段土地契税成交价格（合同）*3%转让及销售阶段土地增值税增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%印花税产权转移书据（合同）金额*0.05%土地使用权证印花税5元印花税按照销售合同所记载金额*0.5‰开发建设阶段城镇土地使用税实际占用土地面积*适用税率企业所得税（全部应税收入-准予扣除项目）×25%印花税前期准备费*0.3‰+建安工程*0.3‰+贷款总金额*0.05‰房产持有阶段城建税营业税*7%转让及销售阶段营业税销售总金额*5%教育费附加营业税*3%城建税营业税*7%城镇土地使用税实际占用土地面积*适用税率教育费附加营业税*3%房产税按照房产计税余值1.2%缴纳；房产出租的，按租金收入的12%缴纳纳税筹划的基础-经济测算项目建设总投资对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。土地成本即土地的取得成本，一般是由购臵土地的价款和在购臵时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。费用名词解释室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程建设费用。其他工程费主要指工程监理费和竣工验收费。管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。财务费用财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。可运用资金指开发物业销售、经营带来的现金净流入。费用名词解释指标评价体系——对项目盈利能力和风险的模拟和分析盈利评价指标：利润（净利润和税后利润）利润率（成本利润率、自有资金回报率）财务净现值投入评价指标：投资峰值资金缺口评价体系：现金流分析负债（资金来源）分析不确定性分析项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务。项目经济评价的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。经济评价基本结构——以房地产开发项目为例指标和物业配比