无锡衡系投资企业(有限合伙)

无锡衡系投资企业（有限合伙）FOF私募说明书目录基金公司介绍12房地产政策3基金概要4投资项目概要基金公司介绍1五牛基金简介上海五牛股权投资基金管理有限公司是一家专注于中国房地产及其他成长型行业投资的专业基金管理公司。公司投资咨询顾问团队由来自行业协会的领军人物以及业内知名企业的高层担当，为项目投资和基金运作提供专业的意见，严控投资风险。公司高层管理团队分别来自信托、基金、证券等金融机构和各大型房地产集团公司，并且都曾担任过重要职位，拥有丰富的房地产投资、其他股权投资及基金管理经验。公司与国内知名的证券公司、一流股权投资公司、房地产百强企业合作，资源整合，共同发展。公司成功发行多只房地产私募基金（如五牛御福、五牛景福、五牛业福等），投资中原地区以及长三角地区优质房地产项目。资源整合诚信共赢实现跨越式发展成为国内一流的基金管理公司良好的资源背景政商两界良好的关系；广阔的合作渠道；强大的自身整合系统。卓越的投资团队深厚的行业经历；项目交易方式灵活；决策周期短，收益高。优质的种子项目众多优质项目备选；严格的删选程序；风险预判与把控。五牛基金的优势五牛基金的优势2房地产政策房地产调控政策坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展。支持自主性需求，促进市场活跃。地方政府“微调”频现，超八成被默许。市场重心向二三线城市转移2011新形势下，中国房地产市场的重心明显向二三线城市转移。广大二线、三线城市目前仍处于城市化、工业化和现代化的上升期，孕育着更多增长空间。也表明该类城市在将来孕育着更多的发展和投资机会。790477877670795073858155711576347629731776707065640066006800700072007400760078008000820084001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月020040060080010001200140016001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年江阴成交均价走势2012江阴成交套数走势江阴市房地产市场（元/平方）商业物业投资直接购买住宅房地产板块股票房地产基金房地产信托产品调控政策提高了投资者的门槛，降低了杠杆投资的效力房地产信托产品受银监会信贷政策影响很大，发行和运营的政策风险偏高房地产板块股票房地产板块股票2007年触顶，至今仍在低位徘徊房地产基金是利用本轮历史性投资机遇，间接投资于房地产行业的最佳投资产品周期长、投入大、风险高房地产投资基金优势明显3基金概要基金名称无锡衡系投资企业（有限合伙）基金性质有限合伙，封闭型基金规模6000万元人民币基金存续期限12+6个月（12个月投资期，基金管理人可在投资期届满前决定是否延长6个月）普通合伙人（GP）海银财富管理有限公司普通合伙人出资比例基金总规模的1%（60万元人民币）有限合伙人（LP）名额不超过49人有限合伙人出资100万元起，以10万的倍数递增，人民币现金出资投资标的本基金投资于母基金上海五牛逸福投资中心（有限合伙）投资的无锡华贸控地置业有限公司开发的位于江苏省江阴市南闸街道城区中心“中关村数码广场”项目投资方式FOF付息方式按季付息计息方式缴款到账后次日起息（含非工作日）基金要素100万≤认购金额﹤300万300万≤认购金额﹤1000万1000万≤认购金额税后12%税后13%税后14%投资预期收益有限合伙人最低认购金额为100万，并可按10万整数倍递增。投资者收益分配：按季度分配收益，基金存续期届满，偿还投资本金及剩余投资收益有限合伙基金的嵌套有限合伙1有限合伙N有限合伙2母级FUND子级FUND银行委贷母基金结构普通合伙人：五牛基金有限合伙人：LP1有限合伙人：LPm五牛逸福（有限合伙）华贸控地项目托管银行（招商银行上海分行）律师事务所（锦天城律师事务所）审计事务所（安永会计师事务所）项目公司/股东华贸控地置业100%股权项目在建工程抵押华贸控地置业公司法人个人连带责任担保银行委贷子基金结构有限合伙人LP1有限合伙人：LP2普通和合伙人海银财富GP无锡衡系投资企业（有限合伙）华贸控地项目逸福投资人LP1LPn上海五牛股权投资基金管理有限公司GP上海五牛逸福投资中心（有限合伙）4投资项目概要当地政府支持江阴位居全国百强县域经济前列，常年位居百强县之首。江阴连续九年蝉联中国第一经济强县（市）。2011年，江阴市实现地区生产总值2335.87亿元；全市全口径财政收入445亿元，一般预算收入153.4亿元华西村2011年的GDP总量已达到500多亿元,人均收入10万元,净利润40多亿元。江苏省江阴市概况项目位于江苏省江阴市南闸街道城区中心，东邻宏基大型商住小区，西接如意滩沿河生态休闲公园（南城百姓赴公园均需从步行街中通过），南靠旧城区和集中住宅区，北对绿城高档社区。项目紧邻规划中地铁口，规划发展成江阴数码电子集散地及区域商业中心。该项目将成为江阴唯一一个大型数码商业和餐饮娱乐集中体。项目区位中关村数码广场项目简介中关村数码广场分为A区、B区、C区、D区、E区、F区六大区域板块：A区：中关村数码广场地下一层：6000㎡车库一层：旗舰手机卖场大型知名超市时尚数码展示厅国际连锁餐饮二层：品牌电脑卖场大型知名超市品牌视听设备原配件专卖、咖啡厅三层：DIY装机动漫电玩产品电脑配件安防监控导航仪汽车电子配件四层：数码家电卖场软件水暖电器电子产品电脑配件耗材五层：数码家电卖场电子配件电子医院耗材会员中心美食广场B、C、D区：娱乐餐饮美食街餐饮娱乐一条街，由特色餐饮和休闲娱乐、茶吧、咖啡厅、足疗健身、会所、KTV等组成。E、F区：休闲时尚淘宝街聚集淘宝实体店，各类零售业集散地为主。以品牌折扣体验店、精品生活馆、婚纱摄影、时尚饰品、金融行等组成。中关村数码广场与商业步行街的完美结合、丰富的业态满足了消费者一站式购物需求，构成了舒适人性化的购物环境。项目效果图项目现场图示序号项目名称单位指标1用地规模m2260361-1园林绿化用地m220%1-2建筑物用地m2122161-3小区配套设施占地m22建筑规模m251750.312-1商业用房m251750.312-2住宅m23容积率24绿地率20%5建筑密度50%6居住总套数套4797居住总人数人8人均绿化面积m2项目参数控制项目公司100%的股权股权控制抵押物充足还款来源充足全程监控抵押率38.76%◆“中关村数码广场”20000平方准现房抵押（价值，3.87亿）◆华贸控地100%股权质押◆项目公司实际控制人承担无限连带责任“中关村数码广场”20000平方米销售房款约3.8亿；◆“中关村数码广场”年租金收入约0.4亿；◆项目公司二期住宅，在投资期内约实现销售收入1.5亿。合计：5.7亿（融资规模与项目产出之比26.32%）派驻财务人员监管基金的资金账户；派驻董事对项目公司重大事项享有一票否决权；派驻工程人员监督工程进度。风控措施风控措施基金控制项目公司100%的股权，抵押物强制执行公证，处置便捷，降低投资风险专责监督工程开发进度、质量控制和成本核算，确保开发过程符合项目公司利润最大化的原则资金调拨须经基金委派的财务专员批准向项目公司派驻董事，对项目运作的重大事项实行一票否决制董事席位财务监管工程管理处置便捷风控措施抵押物充足：☆江阴市南匣商业步行街“中关村数码广场”约2万平方米商铺准现房抵押业价值：3.8亿基金抵押率为不超过40%还款来源充分：◆“中关村数码广场”约20000平方米销售房款约3.8亿；◆“中关村数码广场”年租金收入约0.4亿◆项目公司二期住宅，在投资期内约实现销售收入1.5亿。投资规模与项目产出之比：17.54%风控亮点项目公司介绍无锡华贸控地置业有限公司于2010年12月成立，注册资本2000万元人民币，股东结构为北京华贸控地投资有限公司控股95%，个人占5%。资质较高，具备暂二级房地产开发资质。经营范围为房地产开发、经营。公司无任何债务及纠纷，简单干净。华贸控地公司核心管理团队长期合作，从事房地产开发、经营及管理工作10余年，有丰富的商业地产和住宅地产开发经营经验及先进的管理理念，并拥有强大的商业资源和招商能力。早期在上海开发建设上海万邦都市花园和万邦地铁广场（龙阳路地铁口），项目总建面逾30万平方米，开创了上海浦东高端住宅的典范。以及其他地区多个房地产及商业项目开发。无锡市华贸控地置业有限公司北京华贸控地投资有限公司方叙润95%5%项目公司证照项目公司股东介绍北京华贸控地投资有限公司是全国性房产开发公司，于2009年11月16日在北京工商行政管理局注册成立，是一家以商业项目开发和住宅地产开发为主营业务的综合性投资公司。为所有子公司控股方和项目出资人，为管理机构，具体开发工作由项目所在地公司实施。公司经营范围：房地产开发；项目投资与资产管理；投资咨询、企业管理咨询、信息咨询；企业形象策划。北京华贸控地投资有限公司长春市“富豪花园”北京“天子庄园”上海万邦都市花园和万邦地铁广场江阴市“恒生时代广场”江阴“恒生府邸”、宜兴市商业综合体“官林恒生时代广场”金坛市华茂中心等项目项目团队操作楼盘长春市“富豪花园”北京“天子庄园”上海万邦都市花园江阴市“恒生时代广场”宜兴市商业综合体“官林恒生时代广场”华贸控地土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证华贸控地预售许可证投资优势基金管理团队具有地产投资及项目管理方面丰富经验和专业优势，对投资项目事前审核，并进行充分的调查和评估掌握政策基金管理团队随时了解和掌握国家关于金融基金与房地产方面的法律政策变化及市场走向，提出并实施具体的风险控制措施项目跟投项目团队人员对基金决定投资的项目进行跟踪及监管，合伙企业派一名监事对项目工程全程监管退出机制基金管理团队在选择投资项目时，将对目标项目未来顺利退出的可能性和可行性进行评估，基金存续期届满成功推出退出内部控制完整的投资管理流程和严格的内部控制措施全程监控项目运作第37页基金募集流程基金推介合作洽谈确认出资额，签署《合伙协议》GP向LP发出《缴付通知书》出资打款基金成立基金存续期届满，项目公司归还基金的投资本金及支付投资收益，基金退出清算。基金募集缴款1.基金投资人在认真阅读《私募说明书》并签署《上海五牛祥福投资中心（有限合伙）合伙协议》及《份额转让协议》后，基金管理人有义务揭示基金运行风险。2.基金投资人的划款银行账户应当与其收益分配账户一致。3.本基金指定的募集银行账户户名：无锡衡系投资企业（有限合伙）开户行：中国交通银行股份有限公司上海陆家嘴支行账号：310066771018170165515重要提示上海五牛股权投资基金管理有限公司承诺本招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经律师事务所审阅，但并不表明其对本募集基金的价值和收益作出实质判断或保证，也不表明参与上海五牛股权投资基金管理有限公司投资没有风险。投资有风险，投资者认购基金份额时应认真阅读本文件。基金管理人及基金管理团队过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人及基金管理团队承诺以恪尽职守、诚实信用、勤勉尽责、遵守职业操守和道德规范，为投资者高度负责的原则管理和运用合伙企业（基金）财产。基金管理人不保证未来一定收益，也不向投资者保证最低收益。本文件是由上海五牛股权投资基金管理有限公司编制，仅供参考之用。读者包括但不限于潜在投资者，本基金份额购买人不应依赖或以此作为任何决定或行动之依据。任何时候，除非预先取得上海五牛股权投资基金管理有限公司的书面许可，不得传达、复制或向任何人士派发本文件的全部或任何部分内容。