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【嶙江峰阁】中高档住宅投资分析报告-1-目录目录1调研说明3一、总论41.1项目简介41.2项目特色41.2.1户型设计41.2.2物管理念41.2.3运动场地41.2.4生态环境41.3项目具体情况41.4开发商相关连接4二、市场分析52.1宏观环境分析52.1.1城市概况52.1.2经济发展状况62.1.3居民生活水平72.2、房地产市场82.2.1房地产市场综述82.2.3未来发展趋势10三、项目周边环境103.1项目周边环境分析103.1.1周边环境103.1.2SWOT分析113.2竞争楼盘分析12四、项目定位144.1总体定位144.2产品定位144.2.1客户定位154.2.2设计定位154.4价格定位15五、财务效益165.1销售收入测算165.2建设投资估算165.3不确定性分析175.4经济效益评价170-0房地产可行性分析工作小组【嶙江峰阁】中高档住宅投资分析报告-2-六、对项目的建议18七、调研总结18附件一：消费者购房意向问卷调查表27附件二：竞争楼盘调查表23附件三：问卷调查分析250-0房地产可行性分析工作小组【嶙江峰阁】中高档住宅投资分析报告-3-调研说明调研目的:使本公司拟开发的中高档住宅“嶙江峰阁”吸引更多的消费者，在成都中高档住宅房地产市场中占据优势地位，通过对宏观环境、区位环境、微观环境，以及对购房者和所在区域的竞争楼盘的调查，确定该项目的可行性和工程方案设计。调研方法：观察法、询问法。调研区域：四川大学至火车南站辐射2公里左右区域调研对象：购房者（四川大学至春熙路的人群）50份竞争楼盘4个调研进度：26/91/1015/1019/1022/1030/10工作量工作日期26/9-1/10:工作策划阶段调研进度图示2/10-15/15：初步调研阶段及问卷设计阶段16/10-19/10：主楼盘和竞争楼盘调研阶段16/10-22/10：消费者问卷调查阶段22/10-30/10：统计分析及报告撰写阶段说明：工作策划阶段是提出问题，明确目标；初步情况分析和非正式调查；制定调查方案和工作计划，拟订调研计划书。初步调研阶段及问卷设计阶段是收集与主楼盘、竞争楼盘的二手资料，了解本地区房地产市场，并设计出相关的问卷调查表。主楼盘和竞争楼盘调研阶段是对主楼盘和竞争楼盘进行实地考察，收集相关的资料。消费者问卷调查阶段是对消费者的调查，得到第一手资料。统计分析及报告撰写阶段是通过分析得到的一手、二手资料，通过相关的数据分析，得出结论，并撰写可行性分析报告。0-0房地产可行性分析工作小组【嶙江峰阁】中高档住宅投资分析报告-4-一、总论1.1项目简介粼江峰阁坐落于成都东南一环之侧，距市中心仅3.5公里车程，西临顺江路，东接莲桂路，便捷的高速交通网络，筹建中的欧尚大型购物中心、洋溢着尊贵气息的香格里拉五星级酒店，与春熙路繁华商圈、红星路步行街一脉相连，让人随心所欲地领略摩登都会的魅力。粼江峰阁不仅占据锦江河畔头排，让这条代表城市的母亲河栖伏足下，更让千年望江楼、九眼枯木逢春、水井坊、合江亭等成都历史的精致缩影悉收眼底,聚集了城市之精髓，文化之神韵，于是这里的生活便多添了一份自在与从容，尊贵与别致。1.2项目特色1.2.1户型设计粼江峰阁的户型设计，空间设计科学合理，动静分区明确，进户的过渡空间自然流畅；客厅设外观景阳台，明亮舒适，园区的景致随着阳光引入室内，无形之中感受与自然的相依相融；主卧宽敞温馨，带独立卫生间，创造舒适的居家感觉；次卧配迷你外凸观景阳台，视野开阔，遍览都市美景；独特的书房设计，配外凸观景阳台，尊重心灵与自然的自由交流，彰显生活格调。1.2.2物管理念一般意义上，住宅区仅仅是一个物理场所，缺少精神层面上的遐思和心灵层面上的安逸。然而，粼江峰阁成了这里业主工作之外最吸引人、最让人留恋的地方。吉宝粼江峰阁将“以文化为媒，以服务为先”作为宗旨，体现的是人性化的管理模式，通过人性化的规划、建设、管理。给各个国籍的人提供自在的、安全的、方便的，没有后顾之忧的日常生活，以及文化相融，没有隔阂的生活环境，让他们漂泊的心灵有一个安全的停靠。1.2.3运动场地高尔夫推杆练习场、热带沙滩泳池、国际标准网球场、篮球场、乒乓球室以及太极健身场、儿童乐园等有氧运动设施遍布社区，让不同年龄，不同兴趣的人都能最自由的挥洒活力。1.2.4生态环境高达60%以上的绿化率把人工建筑与自然风景融合为浑然一体的整体。浓郁的亚热带风情林园看尽生命的千万种色彩，阳光、沙滩、绿地喷泉、假山瀑布都是你心情的调色板，天天享受仿佛置身海上的假日生活。1.3项目具体情况开发商：新加坡吉宝置业成都新希房地产开发有限公司项目地址：锦江顺江路（四川大学东门河对岸）0-0房地产可行性分析工作小组【嶙江峰阁】中高档住宅投资分析报告-5-物业类型：公寓环线位置：二环路内总占地面积：61亩容积率：4.06建筑总面积：19万平方米总户数：1143套楼盘形态：6幢31层电梯公寓绿化率：60.6%装修情况：精装修房建筑类别：高层交通行车：由九眼桥东转，公交3路、12路、27路、77路、343路销售均价：6000元/平方米售楼电话：028-845118181.4开发商相关连接吉宝置业为新加坡吉宝集团下属房地产公司，总资产达230亿元，是新加坡规模最大的上市房地产公司之一。吉宝置业开发足迹遍布东南亚。拥有30余年的国际房产开发经验。在中国重点开发中高档住宅，昆明春城湖畔度假村；上海静安枫景、静安豪景；北京季景沁园等。粼江峰阁是吉宝进入成都推出的首个项目。在新加坡黄金沿海地段开发的PebbleBay和CaribbeanatKeppelBay,在胡志明市商业中心建立的集办公，商场及服务式公寓为一体的SaigonCentre等。二、市场分析2.1宏观环境分析2.1.1城市概况成都是四川省省会、西南地区重要的特大中心城市和历史文化名城，素有“天府之国”的美誉，是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。现辖7区12县，面积1.24万平方公里，总人口1044.3万人，其中市区人口达452.6万人。成都历史悠久，文化灿烂，司马相如、杨雄、李白、杜甫、陆游、郭沫若、巴金等文人学者都曾寓居成都，留下了许多千古传诵的名篇佳作。现有市级以上文物保护单位121处，其中国家级17处，省级49处。成都旅游资源十分丰富。既有全国知名的武侯祠、杜甫草堂、永陵等文物古迹，又有世界文化遗产都江堰——青城山和西岭雪山等4个国家级风景区及龙池、天台山等4个国家级森林公园、白水河等2个国家级自然保护区和龙门山国家地质公园，还有国内最大的大熊猫繁育基地。首批获得“中国优秀旅游城市”称号。成都金融中心地位突出。是中国人民银行九大区域分行所在地之一，现有国内金融机构2500多个。成都科技教育实力雄厚。现有高等院校28所，国家级重0-0房地产可行性分析工作小组【嶙江峰阁】中高档住宅投资分析报告-6-点实验室15个，国家级工程技术研究中心13个,重点学科17个，博士点114个，博士后流动站12个，各类科技人员50余万人，两院院士28人，博士生导师500余人，国家级有突出贡献的专家100多人。成都是西南地区的交通、通信枢纽。交通、通信十分便捷。宝成、成渝、成昆和成达四条铁路干线和川陕、川藏、川滇、成渝等国道交汇于成都，双流国际机场是全国七大航空港之一；成渝、成绵（阳）、成乐（山）、成雅（安）、成南（充）高速公路建成通车，四通八达的立体交通网络基本形成。通信业发展迅速，是全国六大电信、九大邮政通信一级处理中心之一。成都中心城区面积已达283.86平方公里。全市相继建成了蜀都大道、一环路、二环路、三环路、绕城高速公路、天府大道等十几条主干道；实施畅通工程和光彩工程，对城区内中、小街道和二环路等主要交通路口进行大规模拓宽改造，建成了老南门跨线桥、新衣冠庙高架桥和红星路下穿隧道等工程，城区交通状况不断改善，初步形成了环状与放射状相结合的城市道路交通网络。1997年竣工的成都上世纪最大的城市改造和建设工程——府南河综合整治工程，先后获得了联合国人居中心等国际机构颁发的“联合国人居奖”、“地方首创奖”、“最佳范例奖”等三项国际大奖。在推进府南河延伸整治的同时，实施了沙河综合整治工程和旧城改造工程，2003年又正式启动了城南、城东两个新区的建设，成都城市化进程和城市建设进入了一个新的发展阶段。开展了治尘、治水、治脏、植绿为重点内容的创建国家环保模范城市活动，新增绿地27.9万平方公里。水、电、气等公用设施不断完善，市区自来水普及率达100%，集中式饮用水源的水质达标率99.6%，城区天然气供气量5.4亿立方米，气化率97%。空气质量达到国家二级标准，在全国省会城市中第一个被评为国家卫生城市。成都市GDP增长图050010001500200025002001年2002年2003年2004年单位：(亿元)2.1.2经济发展状况近年来，我们在不断改善硬环境的同时，积极推进投资体制改革和行政管理体制改革。制定出台了《成都市人民政府关于加快成都市投资体制改革的决定》及13个配套文件，在市级机关全面推行规范化服务型政府建设，出台了《成都市人民政府工作规则》，减少市场准入限制，减少审批事项，改革投资项目管理方式，清理与WTO规则不相适应的地方法规、规章和政策，力争尽快形成行为规范、运0-0房地产可行性分析工作小组【嶙江峰阁】中高档住宅投资分析报告-7-转协调、公正透明、廉洁高效的行政管理体制。投资环境的改善，使成都正成为国内外客商在西部地区投资的重点城市。截至目前，全市累计批准外商投资企业3197家，合同外资55.4亿美元，实际利用外资29.6亿美元。2003年，实际利用外资5亿美元，协议外资达7.8亿美元。成都市固定资产投资0200400600800100012002001年2002年2003年2004年单位：(亿元)2.1.3居民生活水平2005年前三季度，成都市实现社会消费品零售总额739.8亿元，增长14.2%。成都市居民消费价格累计上涨2.8%，进入下半年来，成都市消费价格呈回落趋稳走势，9月当月同比指数为99.8，价格回落的主要原因是食品价格总体走平，牛肉、鲜蛋、植物油价格同比下跌。前三季度，城市市区居民人均可支配收入达8473元，比上年同期增长10.5%；城市市区居民人均消费性支出6643元，增长10.0%。据测算，全市农民人均现金收入为4370元，增加565元，同比增长14.8%，其中工资性收入1470元，增加187元，增长14.6%；家庭经营现金收入2465元，增加318元，增长14.8%。统计表明，前三季度全市企业综合生产景气指数和企业家信心指数继续保持在中度景气区间内运行，表明企业整体运营良好，宏观调控措施对企业的导向作用明显。成都市城镇居民人均可支配收入0200040006000800010000120002001年2002年2003年2004年单位：(元)0-0房地产可行性分析工作小组【嶙江峰阁】中高档住宅投资分析报告-8-据公布，在“项目年”带动下，成都市固定资产投资持续高位运行，前三季度累计完成固定资产投资总额969.6亿元，增长52.4％，新开工项目2466个，增长1.1倍。房地产开发投资为311.9亿元，增长59.1％。从今年以来成都市的固定资产投资增长一直保持较高水平，并在5、6、7三个月达到最高的60％左右。2.2房地产市场综述2.2.1供求分析（一）不同物业供销特征1、住宅市场供需步入平衡，8月市场交易回暖2005年1-8月成都五城区新建商品住宅成交量为388.71万平方米，同比下降15.73%。其中8月新建商品住宅成交量为53.4万平方米，环比增长24.13%。8月与7月相比，成交量增幅明显，房产新政带来的短期需求萎缩现象已经得到改变，市场逐渐回归正常。2、商业用房供销稳步增长1-8月，五城区商业用房供应面积为87.56万平方米，同比增长16.90%；销售面积为58.74万平方米，同比增长10.35%，供销比为1.491。8月当月新增商业用房面积6.7万平方米，环比下降42.74