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香蜜湖B303－0041宗地投资评估第1页共13页1.0研究结论1.1宗地基本情况宗地编号为B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。1.2地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在74931～87416万元人民币之间，其中市场正常价位点应在80913万元，扣除土地转让契税3％，则得竞标报价范围应在72749～84870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米.1.3地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。综上，当地价在74931～80913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在80913～87416万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过87416万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。香蜜湖B303－0041宗地投资评估第2页共13页表1－1宗地投资财务效果指标项目地价为74931万元地价为80913万元地价为87416万元投资利润率（％）252015税后利润（万元）240502004215684内部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48财务净现值（FNPV）（万元）20760152219199.87投资回收期（静态）（年）2.953.03.12投资回收期（动态）（年）3.13.23.42.0研究方法2.1剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价=房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润该方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润求地价2.2运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有香蜜湖B303－0041宗地投资评估第3页共13页（权益）资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。2.3研究依据香蜜湖B303-0041宗地规划指标国务院发展研究中心数据库《广东省房地产统计年鉴》广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存、贷款利率《广东统计年鉴》搜房网相关数据中国人民银行121号文件广州市建安工程定预、决算定额香蜜湖B303－0041宗地投资评估第4页共13页3.0宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率≦1.4，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。3.1宗地总体规划方案设计总基底面积93544×22％＝20580m2，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3－1和表3－2。高层住宅总建筑面积127650×0.85＝108,503m2住宅规划为120～180m2/户，平均每套面积为150m2左右,规划户数720户。计划规划为12～14栋11层住宅（其中首层架空绿化），住宅总基底面积计11050m2。别墅总建筑面积127560×0.15＝19,148m2别墅规划为250～350m2/栋，平均每栋面积为300m2，占地面积计120m2，规划总栋数为64栋。总计占地面积为64×120=7680m2公建配套幼儿园3000m2，按两层考虑，其占地计1500m2，社区管理中心300m2，垃圾站50m2，均按一层考虑，占地计350m2。停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户一个车位（不含别墅用户车位），建议车库集中设置，规划720个车位，每个车位按35平方米考虑，车库规划面积位为720×35＝25200m2。园林、绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于65％，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。则香蜜湖B303－0041宗地投资评估第5页共13页绿地面积为93544×0.65×m2＝60803m2道路规划占地面积为93544×0.15＝14031m2表3－1用地平衡表项目用地面积（m2）所占比重(%)人均面积（m2/人）备注规划总用地9354434.09一、居住用地1873020高层住宅用地1105011.81首层架空绿化低层住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共绿地608036522.15二、其他用地9176表3－2项目主要技术经济指标项目数量单位总户数784户居住人口2744人总建筑面积156200M21.高层住宅建筑面积108503M22.低层住宅建筑面积19148M23.公建配套建筑面积3350M24.地下车库建筑面积25200M2车位数720个人口密度293人/公顷绿化率65％容积率1.43.2最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。计划整个地块的开发建设周期为30个月，销售周期为24个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为6个月，宗地竞买后18个月时推出首期别墅，香蜜湖B303－0041宗地投资评估第6页共13页高层住宅分两期推出，计划至42个月时完成全部销售。与此对应的项目投资与融资计划如下表3－3所示.表3－3项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421投资总额1.1建设投资1.1.1土地成本80913.861.1.2前期工程费755.00393.001.1.3建安成本费34000.702913.7011113.0011802.008172.001.1.5基础设施费2292.561145.78687.47459.311.1.6公建配套费1185.16474.06355.55355.551.1.7不可预见费3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.751.1.8管理费3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.801.1.9销售费用5384.36807.651076.871615.311346.09538.441.1.10利息费用1.2流动资金0.000.000.000.000.000.000.000.002资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再投入说明：因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后5日内一次缴清，故对竞投人的资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。4.0宗地地价测算4.1地价之外的成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为68651.43万元。具体测算详见附表1。香蜜湖B303－0041宗地投资评估第7页共13页4.2销售收入测算参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为11000元/m2，低层为22000元/m2,停车位（为便于计算，全部按销售考虑）为250000元/个，则测算出总销售收入为179478.35万元。具体测算详见附表1。4.3地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为15％，正常期望投资回报率为20％，市场投资回报率的上限为25％。则该宗地的地价范围为74291～87416万元，正常市场期望地价为80913万元。扣除宗地转让契税3％，则得该宗地的竞投报价范围为72749～84970万元，正常市场水平竞投报价为78557万元。具体测算详见附表1。5.0项目财务评价由于香蜜湖B303－0041宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。5.1项目盈利能力分析5.1.1税金计算（见表5－1）因为首期发售计划在宗地接手后第18个月时，故前一年半内无销售收入。而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超额香蜜湖B303－0041宗地投资评估第8页共13页累进税率来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。根据房地产行业的一般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的1％左右。5.1.2损益表（见表5－2）由损益表可以看出，公司在第一年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。第二、三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第一年的亏算。直到最后一年才发生所得税的缴交。5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析（见表5－3）由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后一个年度。但项目的内部收益率为16.24％，净现值为15221万元，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后一次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目的开发建设、销售要滞后一段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。相应的地价在74291万元和87416万元时的投资回报指标如表5－4所示。表5－1销售税金及附加表（单位：万元）建设经营期合计序号项目1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421销售收入42125.6041205.8354941.1041205.83179478.362销售税金及附加2624.422567.123422.832567.1211181.502.1营业税2106.282060.292747.062060.298973.922.2城市维护建设税147.44144.22192.29144.22628.172.3教育费附加63.1961.8182.4161.81269.222.4防洪工程维护费75.8374.1798.8974.17323.062.5交易管理费210.63206.03274.71206.03897.392.6印花税21.0620.6027.4720.6089.743土地增值税421.26412.06549.41412.061794.78香蜜湖B303－0041宗地投资评估第9页共13页表5－2损益表（单位：万