环渤海地区地级以上城市投资潜力分析

中国指数研究院中国房地产指数系统1本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936，[e-mail]摘要··············································································································2 一、 研究背景...............................................................................................................4 二、 环渤海地区地级以上城市投资潜力评价结果.........................................................6 1. 经济发展水平名次····················································································8 2. 市场发展程度名次··················································································10 3. 综合指标评价名次··················································································12 三、 环渤海地区地级以上城市投资潜力分析..............................................................14 1. 经济、人口及城镇化水平·········································································14 2. 商品房市场发展程度及可进入性································································18 3. GDP、投资、人口复合性指标··································································23 4. 重点城市特色分析··················································································26 四、 总结与展望.........................................................................................................28 附录：2011年环渤海地区地级以上城市开发投资潜力名次.............................................29 报告撰写：潘雪佳高级分析师[e-mail] 段秀娟分析师[e-mail] 吴珊分析师[e-mail] 区域研究专题：环渤海地区地级以上城市投资潜力分析2011年9月22日中国指数研究院中国房地产指数系统电话：[phone]邮箱：[e-mail]区域研究专题：环渤海地区地级以上城市投资潜力分析2本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问请咨询010-59306936，[e-mail]中国指数研究院中国房地产指数系统摘要本报告是城市投资潜力系列专题之一，根据“中国城市房地产开发投资潜力评价体系”，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三个维度出发，通过8个组成因子和40多个具体指标，对环渤海地区三省两市（北京、天津、河北、山西、山东）41个地级以上城市的房地产开发投资潜力进行评价。结果显示，直辖市北京、天津位居前两位，总得分远超排名其后的青岛、唐山和烟台。一线城市一枝独秀，与二三线城市的差距显著，显示出环渤海地区发展的不均衡，二三线城市潜力还有待挖掘。排名前20位的城市中，山东省有10个城市入围，且大多排名靠前；河北省部分地级市凭借依附北京的地缘优势，投资潜力也不容小觑。具体如下：1.宏观环境从宏观经济水平来看，全国政治、经济、交通和文化中心北京凭借其广阔的城市发展空间和超前的产业布局使得其经济实力优势明显，位居首位，总得分远超第二名天津。天津的经济水平相比第三名也有明显优势，值得关注的是，它不仅经济规模位居全国前列，增速也排在一二线城市前列。青岛位列第三位，其各项指标远超其他省会城市。石家庄、济南分列第4、5位。1)2010年，环渤海三省两市41个城市中，有26个城市的GDP超过千亿，大多数均属于山东省，山东省各市不仅GDP总量普遍高于河北和山西两省，增速也属三省中最高。东营、威海、青岛或源于其沿海资源和区位优势带动经济发展，或因为当地人口数量相对较少而人均GDP指标较高。从地均GDP来看，山东省整体表现突出。2)2010年，环渤海地区各城市间城镇人均储蓄的差异远大于人均可支配收入的差异。山东省人均可支配收入普遍较高。一线城市的人均储蓄是三线城市的4倍之多，差距比收入更大，主要是由于环渤海地区各城市梯队之间经济发展的差异大，一线城市的辐射带动作用还没有得到完全显现。3)一二线城市及地方产业发达的地级市常住人口增幅较大，其余地级市人口增幅缓慢甚至出现负增长，人口流动明显，城市化进程中农村劳动力加速转移是主要原因。4)一二线城市人口密度普遍较高且建成区面积较大，土地城镇化程度较高，城市梯队间差距明显，三线城市土地城镇化进程有待加速。2.房地产市场从房地产市场的发展程度来看，北京、天津依然位居前两位，其次分别是烟台、潍坊、青岛。其中，北京、天津的特点是市场规模很大，对外来企业的吸引力大，开放程度也很高，商品房供给量充足，但受到调控政策影响，需求类指标表现不佳。烟台、潍坊、青岛虽市场规模中等，开放程度较低，但其商品房供给量相对较低，而需求量较高，市场有较大发展空间。区域研究专题：环渤海地区地级以上城市投资潜力分析3本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问请咨询010-59306936，[e-mail]中国指数研究院中国房地产指数系统1)2010年，环渤海地区一线与二三线城市商品房销售均价差距很大。北京均价为17782元/平方米，而二三线分别约为4200元/平方米和3300元/平方米，表明二三线城市仍有很大发展空间。销售面积方面，一二线城市的规模大，但增速缓慢甚至出现负增长；三线城市基数小，增速快。2)2010年，环渤海地区平均销供比为0.6，各城市间两极分化，从0.2到1.2均有分布。近六成的城市近年新开工面积增速高于销售面积增速。3)2010年，商品房销售额和房地产开发投资额最高的城市依然是市场规模最大的几个一二线城市，比如北京、天津、青岛。从销售投资额比值看，近年来山东省大部分城市的比值较高，资金的回收速度较快。4)2010年，环渤海地区房价收入比均值为6.0，一二线城市的房价负担过重，三线城市则小得多；地价收入比均值为0.4，山东省、河北省的平均比值明显高于山西省，地价成本占比偏高。5)开发企业对环渤海地区的一二线城市关注度明显高于其他地级市，北京、天津最受青睐，进入的龙头企业最多。3.宏观与市场协调度从综合性指标的排名来看，前10名的城市除直辖市北京、天津外，山东省和河北省各占据4席。非省会城市的表现更为突出，威海、廊坊和张家口位列前三；受市场效益因子较低影响，省会城市济南、石家庄、太原均排名相对靠后，主要是由于其衡量商品房市场效益的各项人均指标不够突出，发展速度相对较慢。1)2010年，环渤海地区各市房地产开发投资额占GDP比重的均值约为8%，开发投资的热度明显低于长三角地区。但其开发投资增速是GDP名义增速的2倍多，表明房地产行业的发展速度明显快于宏观经济发展。2)2010年，山东省的各项市场人均指标均为三省最高。二线城市石家庄的购买力强，但需求被低估，市场还有较大发展空间。青岛、威海、烟台、东营、淄博、廊坊、秦皇岛等市的人均销售额和储蓄额均较高，需求旺盛，购买能力强。4.城市特色分析环渤海地区地处东北亚经济区的中心地带，是我国经济的第三个增长极。近年来，国家陆续制定一系列方针政策大力推动环渤海地区发展，目前，环渤海地区已经形成了便捷的交通网络、雄厚的工业基础、发达的科技教育、丰富的自然资源、密集的骨干城市群等五大优势。另一方面，环渤海地区部分城市本身自有的特色建设，在不同程度上成为推动当地房地产业发展的动力，如外贸口岸天津和青岛，旅游城市烟台和威海，矿产资源丰富的唐山，全国重要的能源重化工城市太原等。分析表明，这些城市的特色建设正是其在某些经济领域及房地产指标上发展尤为突出的重要原因之一。区域研究专题：环渤海地区地级以上城市投资潜力分析4本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问请咨询010-59306936，[e-mail]中国指数研究院中国房地产指数系统一、研究背景2003年来，中国指数研究院连续八年开展中国城市房地产开发投资吸引力研究1，研究范围涉及长三角、珠三角、环渤海、中西部等各个区域，研究对象不仅包括40个大中城市（指直辖市、计划单列市和省会城市以及少数房地产市场较为发达的地级市，如三亚、温州等），还包括了部分房地产市场较为发达的地级市和县级市，积累了丰富的研究经验。历年研究显示，在房地产调控政策、区域发展政策、经济热点转移等方面因素的影响下，近年的房地产市场体现出不同以往的特点，房地产开发企业面临很大的风险和不确定性，而近几年，地、县级市的房地产市场发展速度明显快于40个大中城市，占全国的比重持续上升。在此背景下，开发企业已主动或被动转战到二三线甚至地级或县级城市，寻找价值洼地。因此，如何合理布局投资项目，客观科学评价拟进入城市的投资潜力将成为开发企业的战略性议题。从另一方面来讲，城市的投资潜力又不仅仅在于其自身实力和发展潜力，更与其所在城市群的发展密切相关。中央“十一五规划”提出“将城市群作为推进城镇化的主体形态”，“十二五规划”再度明确该发展方向，推动形成以中心城市为主体，周边中小城市为支撑的空间格局。城市群的发展能够带动城市实现功能拓展、合理分工、协调发展，同时通过合理整合城市间的资源要素，带动城市群的健康可持续发展。目前，在长三角、珠三角、环渤海等地区，上海、深圳、北京等区域中心城市对周边城市的辐射作用大大增强，给当地房地产市场带来巨大的发展机遇。展望未来，随着城市群的不断成熟，区域经济一体化程度将持续提高，特大城市中心城区的压力得到缓解，中小城市和小城镇的居住和公共服务功能得到增强和完善，公共交通等基础设施实现一体化和网络化，都将扩大房地产市场的发展空间以及城市之间、城市群之间的相互联系。在此背景下，为全面了解中国各区域内不同城市的房地产市场发展情况，中国指数研究院在总结以往研究经验的基础上，结合中国城市房地产市场的发展现状，在借鉴国内外相关研究经验的基础上，通过科学的方法体系和评价手段，结合所在城市群的发展状况，对各城市的房12011年投资潜力系列专题相关研究报告如下，如需进一步了解，请按封底联系方式致电当地分支机构。2011年3月，2011年中国40个大中城市开发投资吸引力研究报告2011年5月，长三角地区地级以上城市宏观经济与房地产市场分析2011年6月，长三角地区地级以上城市投资潜力研究分析报告2011年7月，中部地区地级以上城市投资潜力研究分析报告2011年8月，2011年中国地级