理财达人晒房产投资心得

理财达人晒房产投资心得：买房租房大PK编者按：在取消福利分房后，房价经历了一波又一波的大涨和停滞，有很多人都在犹豫要不要买房，也有很多人义无反顾的加入到了“房奴”的大军中，那么究竟该不该买房？什么时候买房呢？搜狐理财社区的网友为您详解。一个一直关注投资房产的人的看法作者：祝祝因为看到太多贴子在关注房产，我想在这里说说我的看法。一是关于房价会不会再涨或跌？很多人从各方面都分析了房子不可能大跌。我想从根本上对房价作一些分析。首先房子是商品，商品就有使用价值和价值。房子本身的价值我们可以通过租金来衡量。而房子的使用价值表现在现在的价格上。我们看到，现在的中国房价中很大一部分是源于保值升值的欲望。基于上面的分析，我们同样可以在股票身上找到共同点：股票本身的价值应该是它的股息收入，但中国股票价格却完全背离它的价值，这个现象在短期内是一种客观合理，比如因为流动过剩，因为良好预期。但我们在分析股票到这一层时，就会强调它的风险，因为流动过剩会面临流动收紧，良好预期也会转变成坏的预期，这样股票就可能急转直下，我们这些小散都是亲身经历过的。再回到房产，虽然房子比股票来说，是看得见摸得着的实物，但本质上不是一样吗？当你把它作为投资的工具而不是作为自住时，它就应该像股票一样，是投资的一种手段。确认了房子也是投资的手段，我们继续讨论房子的价格问题。前面我们已经说到，中国的房价已经被保值升值的欲望推高了，为什么说推高了，因为价格背离了它的实际使用价值。当这种欲望或者说希望被证实是错的，房价必然下跌，什么时候会证实是错的呢？那得等到三五年后，三五年后，当你发现你的房产带来的收入远不及存银行(房价滞涨，租金远不及银行利息)，甚至成了负收入时(房价微跌)，你就会觉得这个投资划不来，然后你会考虑处置部分这样的资产，当你一旦这样做时，房价就会雪上加霜，那时就可能有危机了。那么当下房子价格是怎么样的呢？根据现在的租售比，新房普通不具有投资价值。某些二手房租售比还行，跟银行利息比差一点，但基于房价看好的趋势，目前具有一定投资价值。这也是为什么二手房现在火爆的原因。分析现在的现金及政策，房价也没有大跌的理由，因为现在很多单位都有公积金，而公积金贷款买房利率非常低，大家乐于使用这一笔无其它使用方法的现金资产。股市再一次让更多人失望，也会导致一部分现金流向房市。所以，我认为房价短期风险不大(但有下跌的可能，至于幅度，不能判定)。长期来看，房价必然下跌。请注意，房价在长期内的“下跌”，不一定是通过价格表现的，也可能是通过时间换空间的做法，意思就是长时间滞涨或微跌，或是有价无市，在这个时间内，物价又在上涨，那么房价就相当于是跌了。对于现阶段投资房产的建议是：永远只投资优质资产，所谓优质，就是地段好，交通好，环境好，房产质量好，物管好所有这一切，尤其是地段，越中心越抗跌。总之，现在不是好的购房时期。如果有公积金，考虑到政策优势，可以择优买入。网友“事难行，故要敏”对此问题有不同意见：祝祝有几个问题要想清楚：第一，不要用现在的租售比看房子，因为租金基本上是每年增长5%左右。你拿10年后的租金来计算租售比，就对了。房子至少是70年的。租金也会一直上涨。用现在的租金看将来，是不对的。租售比是动态的。第二，中心城市中心地带的房子的价格会一直上涨的。这些年涨的比较高，但平均下来，每年6%是可以期待。加上租金，年回报率至少9%以上。现在很难找到其它的投资工具有如此高的回报率。第三，股市回报没有办法跟房子的回报相比。中国的基金平均下来会跑输大盘，而股市，年回报是-20%左右。注意是负的20%。这是拿如下的公式计算出来的。即股市回报率=(现市值+总分红--股民投入的钱-现市值卖出所交的税及手续费)/股民投入的钱得出来的。但在中国，很少有人告诉大家这个数据。第四，房子一直上涨是有道理的。请问，北京现在的人均工资收入是4万人民币左右，而纽约人的人均工资是6万美元左右。那美国人这么高的收入，财富体现在哪里？他们几乎没有存款，一家也只有一辆2万美元左右的车，有很多家庭还负债。那他们怎么表现比你富？他们的财富积累在哪里了？答案就是房子。再想一想，过些年，北京人均工资是8万了，那每家住的房子面积会大一倍吗？会每天吃6顿饭吗？会每家开10辆车吗？存款会每家达到几百万吗？不会的，基本上还是和我们现在过的一样，只不过，那时的房子比现在更值钱些罢了。一个城市，它的财富积累，主要会体现在房子上。如果你相信中国经济，就该相信中国的房子，特别是中心城市好位置的房子。