淄博市地方税务局文件

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料淄博市地方税务局文件淄地税发[2006]37号————————————————————————————————关于加强建筑业和房地产业税收征收管理工作的实施意见各区分局、各县局、高新区分局，市局各征收分局：近年来，建筑业和房地产业得到了快速发展，两个行业提供的税收收入大幅增长，税收贡献率逐年提高，已成为地方财政收入的重要来源。但建筑业和房地产业的税源底数不明、税收征管不到位、部分建设单位代征工作没有开展好等问题仍然存在。为进一步规范和加强建筑业和房地产业税收管理，认真贯彻落实淄博市人民政府办公厅《转发〈山东省人民政府办公厅关于加强建筑业和房地产业税收管理工作的通知〉的通知》（淄政办发[2006]8号）、《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》（鲁地税发[2005]23号）和《关于进一步加强外来施工单位和房地产开发企业税收管理的通知》（鲁地税函[2006]37号），切实提高我市建筑业和房地产业的精细化、科学化管理水平，特制定以2下实施意见。一、总体思路为认真落实省局“经济决定税源，管理增加税收”的治税思想，扎实开展“管理年”活动，按照国家税务总局流转税“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”和企业所得税“核实税基、完善汇缴、强化评估、分类管理”的总体要求，我市加强建筑业和房地产业税收管理的总体思路是：以信息化为依托，以票表比对为手段，从源泉控管入手，加强部门配合，完善基础资料，强化比对分析，建立“建筑业按项目、房地产业按楼座”进行管理的模式，强化纳税评估，实现建筑业和房地产业税收管理的科学化、精细化、规范化。二、征管措施（一）建筑业对建筑业，实行按工程项目进行税收管理。推行建筑工程项目登记备案制度，建立工程项目税收管理卡和电子台帐，细化申报基础资料，实现纳税申报、工程结算、发票开具的综合比对。1、实行建筑工程项目登记备案制度主管地方税务机关对建筑工程项目实行开工、竣工、决算登记备案制度。外来建筑施工企业应在工程项目所在地主管地税机关办理税务登记。建筑企业在每一个工程项目取得开工许可10日内，向主管地方税务机关报送《建筑工程施工许可证》、施工平面图、建筑工程发包合同、建筑工程监理合同等资料。主管地税机关查验相关证件原件，留存复印件存档。各许可证、合同、平面图等内容发生变更，应在变更后10日内，3报送变更后的文本并填写变更登记表。2、推行“一项一卡”管理模式（1）对建筑业实行“一项一卡”管理的征管方式。“一项一卡”就是对建设部门立项的建筑工程项目，按项目名称每项发放一个“项目管理卡”；对一个项目由多家建筑企业建设的，每个建筑企业发放一个“项目管理卡”。对外地来淄施工的建筑单位，在施工地主管地税机关办理管理卡；市内建筑施工企业到税务登记地以外进行施工的，由工程项目所在地主管地税机关办理管理卡。管理卡中详细登记工程名称、建设单位、施工单位、建设地点、建设面积、投资总额、开工时间、竣工时间、决算金额等内容。外来建筑施工企业在我市设立的独立核算的法人企业和非法人企业分支机构,应按规定向地税机关缴纳企业所得税,并在项目所在地扣缴个人所得税。市内跨区县经营的建筑施工企业,凡不能提供《外出经营税收管理证明》的,由项目所在地主管税务机关征收企业所得税。（2）纳税人自行申报工程项目，按项目发放管理卡。要求纳税人在项目开工之日起三十日内按施工项目名称到主管地税机关办理“项目管理卡”。主管地税机关根据纳税人报送的资料，同时建立工程项目税收管理档案，一户一档。（3）发挥综合治税的优势，加强部门配合，及时取得工程项目信息。定期从计委取得项目的立项情况；从建委取得工程招标项目资料、发放的建筑工程施工许可证、已备案的外来施工企业情况，及时掌握项目名称、施工地点、占地面积和建筑面积、预4计投资额及项目施工日期和完工日期等情况；从交通、水利、电力等部门取得公路、水利、电力投资计划及建设项目的实际资金投入、工程款支付等情况。综合治税部门将以上建筑工程的基础信息资料及时分送到相关基层征收分局，基层征收分局将这些信息与办理项目管理卡情况进行比对，及时将漏管项目纳入管理。（4）加强监督检查，及时补办工程项目管理卡。项目施工地的主管地税机关在实地检查过程中发现纳税人因“先开工未立项”等原因未办理管理卡的，要求其及时到项目施工所在地的主管地税机关补缴各种税款，并办理管理卡。3、建立电子台帐，强化比对分析纳税人必须按时申报纳税并同时向主管地税机关申报各单项工程的形象进度、实际进度和工程款结算情况。税收管理员根据纳税人申报资料，按工程项目登记“项目管理卡”涉税内容，实行动态跟踪管理。根据建筑工程的形象进度和决算金额计算出建筑业纳税人应纳税款，与征管系统中建筑业纳税人的申报信息相比对，对异常情况查找原因，对未申报缴纳、未足额申报缴纳的，由主管地税机关加强监督，进行催报催缴。（二）房地产业对房地产业，按楼座进行税收管理。从售房合同、收款票据入手，加强对房屋开发、竣工、销售的全过程监督，实现对每一楼座、每一套房屋销售的税收源泉控管。1、加强房地产业的源头监控主管地方税务机关对房地产开发企业实行开发项目开工、销售、5竣工登记备案制度，房地产开发企业应按规定向主管地方税务机关报送相关资料。开工环节。房地产开发企业在每一个开发项目取得开工许可10日内，向主管地税机关报送以下资料：《建设用地规划许可证》；《建筑工程规划许可证》；《建筑工程施工许可证》；施工平面图；建筑工程发包合同；建筑工程监理合同；拆迁补偿合同；水、电、气、暖协议；联建及房屋分配协议等资料。主管地税机关查验相关证件原件，留存复印件。各许可证、合同、平面图和登记表内容发生变更，应在变更后10日内，向主管地税机关报送变更后的文本并填写变更登记表。销售环节。在每一开发项目取得商品房预售许可后，报送预售许可证、预售商品分层平面图、商品房预售方案，并在纳税申报期向主管地税机关分楼座报送《房地产开发建设销售明细表》。竣工环节。房地产开发企业应在每个开发项目竣工验收后，向主管地税机关报送工程竣工报告。上述证件、合同、协议、图纸应同时提供原件和复印件，经主管地方税务机关核对后，原件退回，复印件留存。2、加强对房地产开发企业的预征管理各级地税机关要全面落实总局、省局有关房地产税收管理办法,进一步加强对房地产开发企业企业所得税、土地增值税的预征管理。房地产开发企业开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳6税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。经济适用房项目其预售收入的计税毛利率不得低于3%。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于张店区、高新技术产业开发区的城区及郊区的，不得低于16%；位于临淄区、淄川区、周村区、博山区的城区及郊区的，不得低于15%；位于桓台县、沂源县、高青县的城区及郊区的，不得低于12%；其他地区的，不得低于10％。3、建立收款票据与房屋销售合同之间的定期比对制度加强房地产开发企业预收款专用收据的领、用、存管理，定期清查、盘点房地产开发企业结存的预收款收据；建立发票与预收款收据之间的比对制度，加强预收款收据、销售不动产发票与售房合同、销售备查簿之间信息的比对。要求房地产企业建立发票、预收款收据使用登记台帐，以每套房屋位置为索引，将其使用的收据、发票、售房合同号一一登记备查。开具销售不动产发票时必须将地税部门监制的预收款收据收回，单独装订，并与发票存根联互相对应。4、建立房地产企业台帐主管地方税务机关应根据房地产开发企业报送的《新开发项目开工登记表》、《房地产开发建设销售明细表》等有关资料，建立《房地产业税收电子台账》，详细记录各开发项目的建设工程信息、成本费用、销售收入和税款实现、缴纳、欠缴等情况，并根据销售收入（含预收收入和视同销售）计算出房地产业纳税人应缴税金，与征管系统中房地产业纳税人的申报信息相比对，对异常情况查找原因，7对未申报缴纳、未足额申报缴纳的，由主管地税机关加强监督，进行催报催缴。5、加强外来房地产开发企业管理外来房地产开发企业在我市设立的独立核算的法人企业和非法人企业分支机构,应按规定向地税机关缴纳企业所得税,并在项目所在地扣缴个人所得税。市内跨区（县）经营的房地产开发企业,凡不能提供《外出经营税收管理证明》的,由项目所在地主管地税机关征收企业所得税。6、实施房地产税收一体化管理，加强税收源头管理紧紧抓住契税征管这一关键环节，注重部门间的协调配合，实现信息共享，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，加强房地产各环节的税收管理，全面提升房地产税收管理水平。加强税源管理，积极争取房产和国土资源等管理部门的配合，实现对房地产开发企业“先完税，后办证”的税源控管模式，对房地产工程项目及纳税实施专人跟踪管理。三、几点要求（一）加强发票管理，强化以票控税力度在房地产业、建筑业中积极推广税控装置，使房地产业、建筑业的各种票据全部纳入税收管理监控之中。对建筑业和房地产业，主管地税机关可以统一代为开具发票，也可由企业申请，经批准后购买发票自行开具。对外来建筑施工企业全部纳入本地发票管理，不得开具、使用外地发票。建设单位不得使用外地发票入帐。对房地产开发企业，凡需要使用预收款收据的，必须使用8地税部门监制的房地产企业预收款专用收据，并将其作为开具发票的原始凭据，否则按“未按规定开具发票”行为进行处罚。同时要加强对物业管理、房屋租赁业的发票管理，规范其发票的开具行为，对物业管理单位代收水、电等费用、房屋租赁收取租赁费等行为，严禁使用自制收据或其他非法票据。（二）规范会计核算，加强税收征管建筑业、房地产开发企业应依法设置账簿，准确进行收入、成本、费用的核算，按照规定的申报期限、申报内容，向主管地税机关报送纳税申报表、财务会计报表及其他有关证件、资料，并按规定缴纳各项税款，依法办理纳税申报。主管地税机关要切实按照会计核算与企业所得税管理的原则和要求，对所辖房地产开发企业开发产品的成本核算、经营成本结转、预售收入结算等情况加强日常管理与监督，对未按规定进行开发产品的收入与成本核算的，应限期整改。对房地产开发企业有以下情形之一的，主管地税机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并进行规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。9（三）建立房地产业、建筑业纳税评估制度在建筑业和房地产企业中全面推行纳税评估。依托纳税评估信息系统，根据建筑业和房地产行业纳税情况的历史数据，开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入利润率、营业税负担率、企业所得税负担率等指标的分析。通过评估来审核、分析、评价、处理、对比房地产业纳税人申报资料、申报数据的真实性、可靠性、准确性、合法性，从中发现疑点，找出解决问题的办法，提高建筑业、房地产业的税收管理水平。（四）逐步实行建筑业、房地产业税收信息化管理加强调研，积极探索以信息化为依托，对本地建筑业、房地产业实施科学化、精细化管理。将建设部门的建筑工程信息资料依据形象进度计算出应缴税款，并同房地产业、建筑业营业税的征收入库情况进行稽核比对，实现房地产业、建筑业营业税的动态监控，进一步规范和加强房地产业、建筑业营业税征收管理。（五）落实征管责任制，确保“建筑业按项目、房地产按楼座”管理落实到位结合“管理年”活动的开展，对建筑业、房地产业的管理情况实行单项考核，税收管理员严格根据征管责任的划分，各负其责，