第一大道投资分析手册

SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-171第一大道投资分析手册SOHO中国有限公司2002-09-17SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-172目录第一部分：第一大道投资收益分析第二部分：第一大道投资风险分析第三部分：第一大道良好的退出机制SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-173第一部分：第一大道投资收益分析1.买房作为投资手段与其它几种投资手段的比较：投资手段回报率风险优点缺点银行存款1-2%无保本，流动性好低回报国债[3-4%]很小一般和银行区别不大股票5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息）股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值股价有上涨空间，流通性好风险大，对公司和股票真实价值很难判断房地产10%（假定不作按揭），如按揭则更高房价可能波动，有时可能租不出去回报率高，银行按揭支持，价格风险比股票小流通性不如股票结论：在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的。SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-1742.标准情况下第一大道写字楼投资收益测算表一项目计算单价￥16000面积300平米总价￥4800000按揭比例60%贷款总额￥2880000年利率5.58％月息：0.47％贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）$26月租金￥215年租金￥2580假设空置及其他费用（0%）/净租金￥2580扣税（营业及附加税5.5％）￥142税后租金￥2438租金回报率15.2%投资回报分析1：假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流（收入为正，支出为负）房款￥-4800000租金//￥731498￥731498￥731498卖房收入////￥4800000净现金流￥-4800000/￥731498￥731498￥5531498内部收益率(IRR)10.8%总现金回报(不考虑时间成本)￥6994494回报率19.9%回报率211.4%投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流(收入为正，支出为负)房款￥-4800000按揭款￥2880000首付款￥－1920000租金//￥731498￥731498￥731498还按揭款/￥－376438￥－376438￥－376438￥－376438卖房收入￥4800000按揭还本￥－1915675净现金流￥－1920000￥－376438￥355060￥355060￥3239384内部收益率IRR16.5%总现金回报(不考虑时间成本)￥3573066报率116.8%回报率221.5%●4年还按揭总额：￥1505752=4*￥376438，其中本金=￥964,325利息=￥541427●卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭的本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675●一般来说如果按揭还款3-5年，总的按揭款中，约有65%是本金，35%是利息。SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-1753.标准情况下某写字楼投资收益测算某单价按20000元/月/建筑平米，假设租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,（属CBD甲级办公楼较高租金水平，参见附表）交房时间比第一大道晚14个月，其余测算条件同第一大道。表二项目计算单价￥20000面积300平米总价￥6000000按揭比例60%贷款总额￥3600000年利率5.58%贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）$32月租金￥265年租金￥3176假设空置及其他费用（0%）￥-净租金￥3176扣税（营业及附加税5.5％）￥175税后租金￥3001租金回报率15.0%投资回报分析：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流(收入为正，支出为负)房款￥-6000000按揭款￥3600000首付款￥-2400000租金///￥900,305￥900,305还按揭款￥-470548￥-470548￥-470548￥-470548卖房收入￥6000000按揭还本￥-2394594净现金流￥-2400000￥-470548￥-470548￥429757￥4035163内部收益率IRR8．6%总现金回报(不考虑时间成本)￥3523825回报率110．1%回报率211．7%SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-176测算方法：租金回报率=（月租金╳12）/单价1/4回报率1=（总现金回报/首付款）-1回报率2=（总现金回报/首付款-1）/4内部收益率IRR的计算方法是对每年的净现金流的综合测算所得结论●按揭对投资收益具有显著的放大作用（参见图1）假设不作按揭,四年后卖出，内部收益率是10.8％。如果作按揭,四年后卖出，内部收益率高达16.5％。●IRR考虑了投资的时间成本和其他累计收益与投入，是最科学的分析投资收益的方法，而租金回报率有很大的局限性。（参见图2）通过第一大道与某写字楼的对比，在租金回报率接近的情况下，而实际的投资收益有显著的区别。第一大道IRR=16.5%财富中心IRR=8.6%主要原因是某写字楼的期房时间比第一大道晚一年通过IRR分析，我们可以进一步得到如下结论：（测试案例的正常回收时间为13年）●晚出租一年，回收投资的时间（即现金流为零的时间）将延长三年。●房价增加10%，回收投资的时间将延长四年。●房价、租金、成功出租所须的时间是与投资收益相关性最高的因素。SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-1774.附图（1）第一大道采用一次性付款与按揭付款投资收益的对比图10.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%租金回报率IRR回报率1回报率2一次性付款按揭付款（2）采用按揭,第一大道与财富中心投资收益的对比图20.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%租金回报率IRR回报率1回报率2第一大道财富中心SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-178第二部分：第一大道投资风险分析1.投资第一大道可能出现的风险●受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低；●受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低；●变现困难，流动性较差；2.考虑风险因素后的投资收益分析假设●将原租金26US$/月/平米下调到20US$/月/平米；●将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的10％；●将原来的5.5％营业及附加税调整为17％房产税加营业税；●将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降10％SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-1793.考虑风险因素后第一大道写字楼投资收益测算项目计算单价￥16,000面积300平米总价￥4800,000按揭比例60%贷款总额￥2,880,000年利率5.58％月息：0.47％贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金20US$/月/平米月租金￥165/月/平米年租金￥1985假设空置及其他费用（10％）￥199净租金￥1786扣税(房产税及营业税17％)￥304税后租金￥1482租金回报率9.3%投资回报分析1：假设不作按揭,四年后卖出，房价下降幅度10％年份20022003200420052006现金流（收入为正，支出为负）房款￥-4800000租金//￥444600￥444600￥444600卖房收入////￥4320000净现金流-4800000/￥731498￥731498￥5531498内部收益率(IRR)6.5%￥6994494回报率16.1%回报率26.7%投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价下降幅度10％年份20022003200420052006现金流(收入为正，支出为负)房款-4800000按揭款￥2880000首付款－1920000租金/￥444600￥444600￥444600￥444600还按揭款/－376438￥－376438－376438￥－376438卖房收入////￥4320000按揭还本////－1915675净现金流－1920000￥68162￥68162￥68162￥2472487内部收益率IRR13.4%总现金回报(不考虑时间成本)￥3109746回报率112.8%回报率215.5%SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-17104．相关理论●黄金地段理论（参下图）黄金地段的楼盘具有高涨幅、低跌幅的抗跌性，如同股票市场的绩优股。CBD是黄金地段●高风险高回报理论拥有高回报率的产品一般有比较高的风险，在房地产行业回报率由高到低依次是商铺，写字楼，住宅。CBD、中关村、金融街写字楼租金对比33.926.920.305101520253035CBD金融街中关村重点区域租金水平比较平均租金水平（$/平方米月）SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-1711第三部分：第一大道良好的退出机制1.我们的理念：打造租务品牌理念：一个物业的真正价值不是通过销售环节来体现的，而是要看其在租凭市场的表现。终极服务理念：开发商的服务不仅限于“微笑服务”的范畴，而应该打造产品品牌，通过辅助客户出租、出售使客户得到较高的投资回报，这才是最高层次的服务。2.我们的措施与业绩率先成立租务部：统一出租服务，避免业主间的恶性竞争；投入大量广告，提高租务市场的知名度紧密与京城各大中介公司合作，充分利用社会资源；出租：截止2001年12月，租务部共成交713套次，平均租金回报率达9~11%,公寓平均租金$10~12/平米。(租客情况参见附图1)转售：协助客户转售房屋78套，平均售价涨幅16.7%。SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-17123．地产市场中有利于流通的政策及发展趋势（1）转按揭政策的推出A．转按揭的概念：“转按揭”往往特指是变更借款人的贷款也就是说，借款人在未将住房贷款还清之前，就可以通过此项业务将房屋出售，而由新的买家将卖家已经支付的购房首付款、税费、已经偿还的贷款本息等补偿给卖家，买家再继续支付卖家剩余的贷款本息。B．目前北京只有工行有政策，相信其它银行会陆续跟上；C．“转按揭”－投资者的擦过球：解决贷款买的房卖不出去的瓶颈依据按揭政策要求，卖房者必须一次性付清所有剩余贷款，才能进行房屋买卖，而“转按揭”就不必。转让房产要交的营业税、契税可能被“合理”避掉使投资者收益增加贷款利息不再由卖房者承担，而转移给买房者。SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整2002-09-1713（2）二手房市场将大有发展北京与上海二手房市场对比成交量：北京：截止2001年底，成交仅3600多套，不足30万平米上海：截止2001年底，成交面积共1442.4万平米，占商品房总销售的64.1%市场成熟度：北京：尚处于“导入期”上海：已进入“成熟期”综述：上海通过采用降低税费、简化手续、政府提供担保、增加金融支持等措失，使二手房成交量由1996年的256万平米，增到2001年的1442.4万平米。如北京调整政策，相信二手房市场也将大有发展。SOHO中国内部资料不得外传所有政策、法