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本章内容房产投资概述1房产投资规划2个人住房消费贷款3个人支付能力评估4第一节房产投资概述房地产的基本含义房产投资的概念房产投资的方式房产投资的优缺点视频：80后买房记：幸福在哪里一、房地产的基本含义房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。房屋建筑物财产权利土地房产的类型1、按照性质分类商品房保障性住房•1、廉租住房廉租住房保障城区范围内城镇非农业常住户口低收入住房困难家庭的住房需求。2、经济适用住房经济适用住房保障城市低收入家庭的住房需求，其保障对象应逐步与廉租住房保障对象相衔接。3、公共租赁住房公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，按照合理标准筹集和建设，限定套型面积和出租价格，面向中等偏下收入家庭出租的政策性租赁住房。4、限价普通商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。2、按照取得的时间分类期房现房3、按使用性质自住房投资房（商铺、车库……）类型申请条件经济适用房1、具体有本市城镇常住非农业户口并在本市工作或居住（含符合安置条件的军队人员）；2、已婚家庭或年龄在30周岁及以上单身人员；3、无房或现住房人均建筑面积在16平方米（含）以下的；4、是家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城市居民人均可支配收入的80%廉租房1、申请家庭人均年收入低于市政府公布的低收入标准)；2、申请家庭的人均现有住房建筑面积低于市政府公布的住房困难标准3、申请家庭成员均具有本市城区城镇非农业常住户口满一年以上；4、申请家庭成员均需在本市城区范围内实际居住生活；5、申请家庭没有违法生育行为或者违法生育行为已经按照人口和计划生育有关法律法规处理完毕；6、申请家庭成员相互之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。包括申请人及其配偶、子女、父母等。政策性租赁房1、具有当地城镇户口且家庭收入符合市、县人民政府划定的中等偏下收入家庭标准；或者具有当地城镇户口且参加工作不满5年的职工；或者在当地城镇居住且工作连续三年以上(含三年)的外来务工人员。2、在当地不拥有任何形式的住房，包括房改住房、经济适用住房、集资房等。3、单身家庭申请购买公共租赁住房的，申请人宜不小于20周岁。限价普通商品住房1、以个人名义申请购买的，申请人属于本市城区范围内城镇户口；以家庭户名义申请购买的，家庭成员中至少有一名成年人属于城区范围内城镇户口，并以其为主申请人。2、以个人名义申请购买的，申请人及其配偶和未成年子女在本市城区范围内无自有产权住房；以家庭户名义申请购买的，其家庭成员在城区范围内无自有产权住房。3、以个人名义申请购买的，男性年满25周岁，女性年满23周岁。以家庭户名义申请购买的，主申请人为成年人。4、以个人名义申请购买的，按其本人及其配偶的收入合计，人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍（有未成年子女的可列入计算人均年收入）；以家庭户名义申请购买的，家庭成员人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍。●南宁保障性住房的申请广西经济适用住房管理办法2009年2月17日供应对象面向城市低收入人群家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90％的范围内合理确定城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：•1.具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员；•2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；•3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；•4.单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。住房面积控制在60~80平方米购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。南宁市2010年度城市家庭低收入及住房困难标准一、家庭低收入标准：（一）廉租住房：家庭人均年收入低于10080元(含)。（二）经济适用住房：家庭人均年收入低于13450元(含)。二、家庭住房困难标准：（一）廉租住房：家庭人均居住建筑面积低于13平方米(含)。（二）经济适用住房：家庭人均居住建筑面积低于16平方米(含)。二、房产投资的概念房产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。（一）房产投资的动机自己居住对外出租投资获利减免税收（二）房产投资的风险流动性风险（变现性较差）购买力风险（通胀风险）市场风险（经济、政策风险）交易风险自然风险三、房产投资的方式房产信托投资房地产证券买卖楼花以房换房以租养贷购房出租赚取租金购房出让赚取差价房地产投资投资者只需支付房款10％，待到建成一半时，再支付10％，当房屋完全建成交付使用时，再交纳余下的房款。从实质上来说，属于购买期房的投资方式。指看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识其升值潜力之前，附加一定的条件采取以房换房的方式获取自己认为具备升值潜力的房产，待时机成熟再转售或出租以从中牟利。一般是换进门面房或即将动迁的房产。房产投资信托房产租赁信托是指由专业投资公司接受广大普通投资者委托，汇集资金投资房产，公司和投资者风险共担，收益共享的投资组织房主委托信托公司代理出租，由信托公司向出租人按月分配信托收益（即月租金）四、房产投资的优缺点优点可获得相对较高的收益易于获得金融机构的支持，融资能力强能抵消通货膨胀的影响，是有效的保值手段缺点流动性相对较差投资金额比较大投资回收期较长面临的风险高（政策风险、道德风险……）五、房产价格及影响因素交易税费影响房产价格的因素1．一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。2．地域因素，指房产所在地区、城市、区位、地段的因素。3．个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房产价格的构成名目比例去向支付人售价100％政府管理部门买房者前期费用6％～7％土地成本27％～29％税收9％管理费9％建筑及拆迁安置费26％～32％开发销售商等利润15％～20％中国房价大致构成表第二节房产投资规划房产投资规划的概念为什么要进行房产投资规划房产投资规划流程购房与租房决策购房规划一、房产规划的内容包括居住规划和房产投资居住规划•租房•购房•换房•房贷房产投资•获取房租收入•通过出售赚取价差收入二、为什么要进行房产规划如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境：1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。案例：钟镇涛炒房破产香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达24%，所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。2003年7月，法院裁定钟镇涛破产。一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。二、个人房产规划流程三、购房与租房决策租房购房优点1.有能力使用更多的居住空间1.保值，能够对抗通胀2.比较能够应付家庭收入的变化2.强迫储蓄积累财富3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道3.提高居住品质4.迁徙自由度较大4.有信用增强效果5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担5.满足拥有房产的心理效用6.租房者的税捐负担较轻6.自住兼投资，同时提供居住效用和资本增值机会7.无需考虑房价下跌风险缺点1.有非自愿搬离的风险1.缺乏流动性2.无法按照意愿装修2.维持成本高3.被动应对房租上涨风险3.财务风险大4.无法运用财务杠杆追求房价利益视频：80后置业之惑，买房or租房购房PK租房选择购房还是租房，与个人的财务状况、对未来房地产市场的预测以及喜好、购买途径等都息息相关，从理财的角度出发主要看房价与租金的变动情况，分别计算出两者的投资成本。房价和租金都是住房使用价值的反映，但相比之下，房价的波动幅度明显大于租金，这是因为购房行为中投机和泡沫的成分远高于租房。因此，房价更加偏重反映房产的市场行情，租金更加偏重反映房产的实际需求。租售比=每平方米使用面积月租金/每平方米建筑面积房价可以大致反映房价对使用价值的偏离程度。国际上用来衡量一个区域房产运行状况的租售比一般界定为1︰200至1︰300。如果租售比低于1︰300，意味着房产投资价值相对变小；如果高于1︰200，表明该区域的房产投资潜力相对较大。视频：租房买房哪个划算（3：30）购房与租房的财务计算方法——年成本法租房者的使用成本是房租，还要计算交纳押金带来的利息损失(机会成本)，所以租房的年成本的计算公式是：租房年成本=年租金(月租金×12)+押金机会成本(月租金×12×当年存款利率)购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），所以购房的年成本的计算公式是：购房年成本=利息支出(贷款额×房贷年利率)+首付款机会成本(首付款×当年存款利率)我们不能简单地把以上计算结果当成租房或购房的决策依据，只能当作参考，因为它没有包含房价波动的预期因素。一般来说，预计房价看涨时，购房比较合算；反之，则租房合算。银行贷款利率也会对购房成本产生直接影响，利率下调时，购房成本降低；反之，则升高。房租则相对稳定(体现房屋的真实使用价值)，所以在利率下调时，购房比较合算；反之，租房合算。年成本法决策实例王先生看上一处60平方米的房产，屋主可租可售。若租房，房租每月1000元，押金预付3个月；若买房，总价25万元，可获得20万元、利率6％的房屋贷款，购房首付款为房屋总价的20％，即5万元。王先生租房与购房的成本分析如下(假设押金与首付款机会成本以5％，1年期存款利率以3％计算)：租房年成本=1000×12+1000×3×5％＝12150(元)购房年成本=50000×3％+200000×6％＝13500(元)通过计算可知，租房比购房年成本低1350元，折合每月少支付112.5元，因此租房比较划算。要考虑的因素如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租(1)房租是否会每年调整。(2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。(3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。(4)利率的