老年社区及老年公寓产业投资分析报告

老年社区及老年公寓产业投资分析报告北京天筑伟业集团投资发展部2007-12-10老年社区及老年公寓产业投资分析报告目录前言个人分析结论综述................................................-3-第一章中国已进入老龄化阶段，形势严峻..................................-5-第一节数据.............................................................-5-一、全国.............................................................-5-二、北京.............................................................-7-三、上海.............................................................-7-四、其他省市地区.....................................................-8-第二节老龄化形势非常严峻...............................................-9-一、全国.............................................................-9-二、北京............................................................-12-第三节老年产业发展机遇................................................-13-一、机遇............................................................-13-二、养老产业得到政策优惠............................................-14-三、进一步发展为老服务产业的政策建议................................-14-第二章中国老年社区及老年公寓现状......................................-17-第一节老年社区及老年公寓现状..........................................-17-一、全国............................................................-17-二、北京............................................................-18-三、上海............................................................-18-四、其他省市地区....................................................-21-第二节主要老年社区及老年公寓情况统计表................................-23-第三节民办老年公寓多数惨淡经营扶持政策只打雷不下雨.................-24-第四节我国民办养老机构现状调查老龄产业亟待扶植.......................-27-第五节北京大型老年社区及老年公寓项目介绍..............................-30-老年社区及老年公寓产业投资分析报告Xxx-1-一、北京太阳城国际老年公寓..........................................-30-二、北京汇晨老年公寓................................................-32-第六节上海大型老年社区及老年公寓项目介绍..............................-35-一、上海昆山（绿地21城）老年社区...................................-35-二、上海南汇康桥镇租赁式老年社区....................................-35-第三章国家解决老龄化问题的政策方向...................................-39-第一节目前已有的举措及出台的相关政策（政府............................-39-对老龄化问题的重视程度）...............................................-39-一、全国............................................................-39-二、北京............................................................-42-三、上海走在全国前列................................................-43-四、其他省市地区....................................................-45-第二节政策不足的方面..................................................-47-第四章国外老年社区模式简介............................................-51-第一节日本老年社区建设................................................-51-一、综述............................................................-51-二、项目案例........................................................-51-第二节新加坡老年社区模式要点..........................................-54-第五章中国老年社区及老年公寓发展趋势..................................-55-第一节民政部窦玉沛详解以房养老三方式..................................-55-第二节政策风向逐渐明确“以房养老”市场开始萌动.......................-56-第三节以房养老的中国式困境：抵押房产等于按揭亲情......................-58-第四节老年社区及老年公寓养老..........................................-61-一、老年社区悄然兴起................................................-61-二、亲情社区日趋走旺................................................-62-三、老人期待“老年社区”............................................-62-第五节异地养老........................................................-64-一、异地养老蔚然成风................................................-64-老年社区及老年公寓产业投资分析报告Xxx-2-二、北京老龄委公布调查显示两成老年人愿异地养老.....................-65-第六节能否“三代同区”？沪上老年公寓开发大有可为......................-67-老年社区及老年公寓产业投资分析报告Xxx-3-前言个人分析结论综述一、老年社区及老年公寓情况概述目前，从1999年开始，全国已进入老龄化社会。与欧美等国家相比，其特征是“未富先老、提前撞线”，人数众多、比例较大、床位紧张，养老形势严峻。大型老年社区或老年公寓状况：目前，北京仅有两个大的项目，建筑面积共约55万平方米，能提供约7600个床位。这两个项目分别是：北京太阳城国际老年公寓（30万平米，830套）和北京汇晨老年公寓（25万平米，6000床位）。经营类型分别为：出售和出租。上海两个大的项目，建筑面积共108.6万平方米，能容纳约2.2万老人养老。这两个项目分别是：上海昆山（绿地21城）老年社区（100万平米，1万户）和上海南汇康桥镇租赁式老年社区（8.6万平米，2000床位）。经营类型分别为：出售和租赁（月或终身租赁）。这四个项目中，北京汇晨老年公寓和上海南汇康桥镇租赁式老年社区与我们的想法相似，尤其上海南汇康桥镇租赁式老年社区与我们的想法几乎一样。就目前这四个项目的经营状况来看，入住率还是蛮高的。除这四个主流的项目之外，目前还存在一种更新的养老模式——“以房养老”，这也是民政部所倡导的模式。但其存在一些争议，详见第五章第三节。其代表项目仅有一个——北京寿山福海国际养老服务中心，经营受到争议。异地养老或老年公寓全国连锁的想法有人提到，如《赢在中国》某位选手的项目计划，但具体实施目前还没有。同时，这类想法，也有一些养老研究人士提出。据调查，北京老人中20%的老人有异地养老的想法，或旅游养老的想法，详见正文第五章第三节。二、小型民办养老机构或老年公寓情况概述老年社区及老年公寓产业投资分析报告Xxx-4-目前，小型民办养老机构或老年公寓普遍经营困难，盈利水平低，甚至倒贴。他们表示缺乏资金和政府优惠扶持政策是关键。三、非赢利养老机构非赢利性质的养老机构主要以敬老院、福利院、养老院等形式存在，普遍规模小、条件差。政府投资的养老机构会越来越少，未来的趋势是以民办机构为主流。四、基本结论综述通过对近几年中国养老产业及老年社区、老年公寓的发展状况的信息搜集及整理分析，并结合国家关于解决老龄化问题及养老产业发展的相关政策，初步得出以下结论：（一）北京目前（到2007年12月），老年人口初步估计约220万左右。据调查，北京80%左右的老年人愿意与成年子女分开居住，70%的老年人具有较强的购买力（越来越多的老年人选择居家养老的方式，老年人正逐渐成为京城楼市中不可忽视的人群），那么目前有220*70%=154万左右的北京老人可以成为潜在的受众群体。而目前北京两个大型养老社区所能容纳的人数约为2.2万，可见其市场空间很大、初步呈现供不应求的局面；（二）商业性的、市场化的民办的大型老年社区及老年公寓市场前景较好，但最好能再得到国家优惠政策的支持，例如土地、财政、税收等；（三）目前，有关老年公寓管理方面的法规、条例等还没有出台；（四）已有一些房地产开发商看到了老年社区、老年公寓未来的良好前景，已经开始着手规划筹建，以后的竞争会加大；（五）就北京而言，虽已有两个大型的老年社区和老年公寓的项目，但其提供的床位数还不能满足需求；（六）以上海南汇康桥镇租赁式老年社区为参考样板，开发经营老年社区及公寓会有一个比较好的市场前景；（七）产品规划要好、价格要合理，这是老年人选择购买时最关注的因素之一；（八）产品设计要从老年角度出发，要有创新、有科技含量，体现老年关爱；（九）最好能实现“三代同区”，即一个大型社区内，同时开发两、三代人的住宅；（十）在大型社区中开辟老年社区专区或单独建造老年公寓也是不错的选择。总之要避免老年社区太偏远或离子女太远，这也是老年人选择购买时最关注的因素之一。老年社区及老年公寓产业投资分析报告Xxx-5-第一章中国已进入老龄化阶段，形势严峻第一节数据一、全国《经济参考报》：2007年10月17日，民政部