详解投资成本分析

房地产投资经济分析第五章房地产投资的成本分析第一节概述房地产投资成本的涵义–房地产投资成本的概念–房地产筹资成本的概念投资成本的概念房地产投资成本是指房地产投资者为取得和使用房地产投资而付出的代价。包括支付给资本金所有者的红利以及筹资过程中所支付的有关费用等。在筹措资金过程中所支付的有关费用成为筹资成本，分为直接费用和间接费用。筹资成本的直接费用：筹资成本的直接费用指以某种方式从某一筹资渠道中获取一定的资金所直接付出的费用，包括：1、借款利息及有关的手续费、管理费、承诺费等各种附加费；2、股票、债券的发行费用；3、其他直接费用，如必要的印刷费、广告费、人工费、差旅费、代办费、邮费和其它杂费筹资成本的间接费用筹资成本的间接费用：指以某种方式筹资时非直接付出的费用，包括：1、筹资风险调整和风险保护费2、由资金使用的某种限制条件引起的费用3、筹资后企业负债上升，资信下降，以致下一次再度筹资时筹资成本上升4、筹资的风险损失房地产投资成本分析的目的通过投资成本分析，来得到判断和计算筹资成本的指标和方法，选择低成本的筹资方案房地产投资成本分析的内容1、房地产投资资金来源分析2、房地产投资资金筹措方案分析3、房地产投资筹资成本分析第二节房地产投资资金来源分析自有资金分析–企业自有资金：生产发展基金、后备基金和职工福利基金等–主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结余、当年地方财政超收分成、地方预算预备费用、地方财政掌握的预算外资金等–联营单位资金：设立独立企业，可作自有资金规定：开发公司自有资金不得低于年度投资工作量的30%银行贷款分析1、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担保–条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由流动资金占生产流动资金得30%、健全的管理机构和财务管理机构、具备有权部门下达的年度开发计划和经有权机关批准的开发项目规划设计、开工前预收购房款不低于开发项目总造价的30%、有偿还贷款本息的能力、提供相应的开发方案或可行性研究报告–期限：≤2年，按流动资金贷款利率或浮动计息银行贷款分析2、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式，包括：土地开发抵押、房屋开发抵押、住房抵押贷款。–抵押条件：–贷款额不超过现行房地产作价70%利率：建筑业流动资金贷款利率，根据贷款期限浮动；国外可分固定、浮动两种–结算：按季从帐户中扣除–强行拍卖的条件：到期未还本付息、未按要求完成建设项目、重大事件可能影响贷款人的利益集资分析房地产投资的集资：指以房地产开发经营企业的资信和房地产项目的高附加值为吸引力，运用各种筹资手段或方式筹集社会闲散资金，主要有发行房地产股票和房地产债券两种。1、发行房地产股票分析–发行股票的目的：–房地产股票发行的程序：申报准备工作、申报、股票发行3个阶段–股票筹资的好处：集资分析2、发行房地产债券的分析–债券的分类：记名式和无记名式–发行债券的种类：短期债券：1年中期债券：1—10年长期债券：10年以上–发行债券的好处：灵活、不存在中途停贷的危险、对公司进行了宣传、信誉好利用外资分析–利用政府贷款：利率低、期限长–国际金融组织贷款：利率低于商业银行、期限也较长（25年），审查严格–外国商业银行：利率根据国际金融市场行情来决定的，利率较高，期限较短–与外资合营：中方投地、外方投钱–发行国际债券：通过国内大银行和国际信托投资公司等金融机构，在国际金融市场上发行房地产债券吸收外资的方式。利率略低于银行贷款财政拨款分析房地产的财政拨款是指国家各级政府无偿投入房地产项目的土地和资金。–政府拨出一定资金或地块给国有房地产公司（微利房）–政府拨出一定资金给企事业单位为其职工建房（本企业职工居住）预售款分析房地产投资的预售款是指房地产投资者在商品房交付使用前，预先向购房者收取的房款。–好处：买主卖主–条件：投资25%以上或基础工程完工后–比例：不得超过房价70%，开工时40%，建一半时30%承包商带资承包建设工程房地产投资的预售款是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式–好处：–合作：第三节房地产投资资金筹措方案分析资金筹措方案的涵义筹措方案：是指房地产投资者在筹措资金之前所制定的计划方案。–方案：币种、数量、期限、成本–方案的内容：资金筹措的币种和数额资金筹措的流量资金来源结构资金筹措的风险评价资金筹措成本资金筹措方式资金筹措的步骤投资筹措方案的制定过程–确定筹资的最终目标–调查资金需要–调查资金的来源渠道–设定所筹资金的币种、数量、期限、成本–研究筹资风险–确定筹资方式–提出筹资资金的分阶段工作计划–准备筹措资金方案文件–形成正式的资金筹措方案投资筹措方案中的资金流通模型：指房地产投资项目在何时用多少资金的表格或图形1、资金投入表–资金投入表的依据：项目的建设进度计划、设备材料和劳动力的投入时间要求、工程承包合同中确定的工程付款计划–投入表的资金分类：投资筹措方案中的资金流通模型2、资金回收表–资金回收表的依据：房地产租售量计划、房地产租售价格估算和初定结果、房地产租金或售价的受款计划–回收表的资金分类：投资筹措方案中的资金流通模型3、资金流通表–资金流通表的依据：资金投入表和资金回收表–流通表的资金分类：两种，如图投资筹措方案中的评价选择–两种不同的观点：利用筹资来解决所需资金；房地产投资成功要利用自有资金–筹资的目的：房地产项目的开发经营能顺利完成并做到成本低廉–分级评估方法：安全性：筹资风险尽可能低经济性：筹资成本尽可能小可行性：筹资渠道和筹资方式尽可能稳妥–不同筹资方案比较安全性风险消除措施金融机构资信代理资信意外事故A级基本消除等级高等级高可能性小B级未完全消除较高较好可能性较小C级未消除风险大不高没有代理可能D级没有措施较低没有代理可能性很大经济性–综合筹资成本利用率：–银行同期贷款利率：A级：成本低B级：成本较低C级：成本较高D级：成本高iCR7.0iCiR7.0iCiR3.1iCR3.1MCCCR21可行性A级：完全落实100%资金得到承诺B级：基本落实90%资金已得到承诺C级：不太落实80-90%资金已得到承诺D级：没有落实80%资金得到承诺–分析：①若有一个D级，淘汰②都是A级——最优③A——C级组合，具体分析，按安全、可行性、经济性优先顺序评价可行性安全经济可行甲方案：ABA乙方案：AAB“甲”优于“乙”不同筹资方案的投资收益率比较–融资杠杆：指项目贷款对投资收益率的影响，即使用贷款或不是贷款在投资收益率上的差异。–收益率是投资收益（税前收益）与投资额之比；即：其中，R为投资收益率；F为税前收益；P为投资总额PFR/不同筹资方案的投资收益率比较–若项目投资为自有资金，则–当项目为若干可能状态时，判定每种状态的发生概率及其相应投资收益率：其中，E----投资收益率期望值R----状态i的投资收益率Pi----状态i的发生概率Fi----状态i的税前净收益P----项目投资额DFR/niiiPFPRE1/例：某物业投资2500万元，A方案全部由公司自有资金投资；B方案总投资70%（1750万元）靠抵押贷款解决。贷款利率6%。贷款期限20年。要求在20年内按年等额偿还。假设该项目经营将面临三种效益状态。各状态的发生概率及每年的经营收益如表。试据此进行该项目的投资收益率分析及融资方案决策。状态方案A方案B概率经营收益概率经营收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.1250第四节房地产投资的筹资成本分析筹资成本的构成及估算–贷款成本–股息（或债券利息）–自有资金存款利息–筹资的直接费和间接费筹资成本率的另一种涵义–基本定义：ntttkCC10)1(0C筹资净现值n—期数—第t年投资者付款—筹资成本率0)1()(10ntttkcCkFtCk筹资成本率的另一种涵义①令K=，记为F（）②若F（）＞0，减小，令，代入求。③若＜0，＞0，则–1K1K1K1K12KK)(2KF)(2KF)(1KF）（）（）（）（212111KKKFKFKFRR）（）（）（211211KFKFKFKKKK几种资金来源筹资成本率的计算1、长期债券–f—仅考虑费用（）第t年本金—第t年利息)1(00fBC）（TIBCttt1tB)1(TIt种资金来源筹资成本率的计算1、长期债券–成本率–期末一次还本iKnttitKTItfB10)1()1()1(ninnttitKBRTIfB)1()1()1()1(10几种资金来源筹资成本率的计算1、长期债券–期末一次还本付息：ninnKTIBfB)1()1()1(0几种资金来源筹资成本率的计算2、优先股筹资成本率税息净利支付优先股股息，不减少所得税股息利率：高于债券的利息率，因此风险大几种资金来源筹资成本率的计算3、普通股投资成本率：（1）固定股息（2）固定比例增长股息几种资金来源筹资成本率的计算4、利润（自有资金）成本率综合筹资成本率的计算综合筹资成本率=某种资金来源成本率×该种来源资金占全部资金的比重例：风险状况筹资成本率甲：变异系数=乙：变异系数=niiiKKP1）（%77.60677.0%9.10......()5.02%92.262692.0%4.10.........%)%9(5.02综合甲方案客观状况(Pi)筹资成本率Ki乙方案￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣好(0.5)10%9%中(0.3)11%11%差(0.2)12%13%＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿