税法之 土地增值税

1第八章土地增值税2第一节土地增值税概述一、土地增值税的概念土地增值税是对转让国有上地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。3背景：1987年，我国对土地使用制度进行改革，房地产业发展很快，使得房地产市场初具规模。但另一方面，实行土地的有偿转让以来，对土地的管理也出现了一些问题，主要表现在：(1)对土地供给计划性不强，成片转让的土地量大，价格低。(2)房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，导致房地产开发规模偏大。(3)肓目设立开发区，占用耕地多，开发利用率低。(4)房地产市场机制不完善，市场行为不规范。4出现上述问题，其主要原因在于：房地产管理制度不健全。要解决这一问题，必须加强对土地转让环节的管理，健全产权登记制度，加强对房地产业的监督和管理。同时，还应运用经济手段特别是要发挥税收的经济杠杆作用进行调节和管理。为此，国务院在1993年12月23日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)，它规定自1994年1月1日起在我国开征土地增值税。5开征土地增值税的目的：(1)开征土地增值税，可以抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流失。(2)开征土地增值税，增加财政收入。6第二节土地增值税的征税范围、纳税人和税率一、土地增值税的征税范围根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的收入征收。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。7二、土地增值税的纳税人税法规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。单位是指各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者、华侨、港澳台同胞及外国公民等。8三、土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率为30％，最高税率为60％。增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。9土地增值税四级超率累进税率表级次增值额占扣除项目金额的比例税率速算扣除率150％以下的部分30％0250％～100％40％5％3100％～200％50％15％4200％以上的部分60％35％10第三节转让房地产增值额的确定土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的土地增值额。税法规定，纳税人转让房地产所取得的总收入减去税法规定扣除的项目金额后的余额为增值额。土地增值额＝转让房地产所取得的总收入－扣除项目金额11一、收入的确定转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(2)提供扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。这里的评估价格，是指由土地管理部门或房地产中介机构根据相同地段，同类土地售价综合评定的，并经当地税务机关确认的价格。12二、扣除金额的确认(1)取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(2)开发土地和新建房及配套设施的成本。即纳税人房地产开发项目实际发生的成本，即房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装：工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。13(3)开发土地和新建房及配套设施的费用。即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按土地增值税暂行条例实施细则的标准进行扣除。14具体计算扣除的标准为：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5％以内。（2）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。对于纳税人逾期贷款的罚息也不允许扣除。15（3）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10％以内。（4）旧房及建筑物的评估价格。即在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评定机构评定的重置成本乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。16(5)与房地产转让有关的税金。即在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建没税、印花税、因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(6)财政部规定的其他扣除项目。即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房即配套设施的成本之和，加计20％的扣除。17第四节土地增值税应纳税额的计算一、应纳税额的计算步骤土地增值税采用四级超率累进税率征收，以土地增值额为计税依据，其计算土地增值税的具体步骤如下：(一)计算土地增值额土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额(二)计算土地增值税与扣除项目比例比率＝土地增值额÷扣除项目金额(三)计算土地增值税税额应纳土地增值税税额＝土地增值额×适用税率18由于土地增值税实行四级超率累进税率，凡增值额超过扣除项目金额50％以上的纳税人，都应根据超过的具体比例和规定税率分级计算税额，然后把各级应纳税额相加，即为土地增值税税额。这就需要首先把土地增值额按各级的比率分级，然后再按各级规定的税率计算各级的应纳税额，最后把各级应纳税额相加即可。问题：如何将土地增值额分级？19比例＝土地增值额÷扣除项目金额(50%+50%+100%+200%以上的比例)=÷扣除项目金额扣除项目金额×(50%+50%+100%+200%以上的比例)=所以：第一级增值额=扣除项目金额×50％第二级增值额=扣除项目金额×50％第三级增值额=扣除项目金额×100％第四级增值额=扣除项目金额×200％以上的比例(X1+X2+X3+X4)(X1+X2+X3+X4)级次增值额占扣除项目金额的比例税率速算扣除率150％以下的部分30％0250％～100％40％5％3100％～200％50％15％4200％以上的部分60％35％20例1某房地产开发公司，1999年5月转让房地产：所取得的收入为400万元，其中扣除项目金额为100万元，试计算该公司当月应缴纳的土地增值税。21解：第一步，计算土地增值额土地增值额＝转让房地产的收入总额－扣除项目金额＝400－100=300万元第二步，增值额占扣除项目金额的比例比例＝土地增值额÷扣除项目金额×100％＝300÷100×100％＝300％22第三步，分级税率计算增值税额第一级：增值额不超过扣除金额50％的部分，适用税率30％。该部分应纳土地增值税＝100×50％×30％＝15万元第二级：增值额超过扣除金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，适用税率40％。该部分应纳土地增值税＝100×50％×40％＝20万元23第三级：增值额超过扣除金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，适用税率50％。该部分应纳土地增值税＝100×100％×50％＝50万元第四级：增值额超过扣除金额200％以上的部分，适用税率60％。该部分应纳土地增值税＝100×100％×60％＝60万元所以，该公司5月应交纳土地增值税＝15+20+50+60＝145万元24为了简化计算，在实际征税中，可采取速算法计算土地增值税税额：应纳税额＝转让房地产增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率根据例1的数据，用公式计算，得：应纳土地增值税＝300×60％－100×35％＝180－35=145万元25例2某房地产开发公司，1999年8月20日以200万元获得某块土地的使用权后，未作任何开发，即于10月25日将该块土地的使用权以300万元的价格转让出去。转让时缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计16．5万元，印花税为1500元。试计算该公司在这笔土地转让交易中应缴纳的土地增值税。26解：(1)允许扣除项目金额＝200＋16.5+0.15＝216.65万元(2)土地增值额＝300－216.65＝83.35万元(3)增值额占扣除项目金额的比例＝83.35÷216.65×100％＝38．47％(4)应纳土地增值税＝83.35×30％＝25.005万元27例3某房地产开发公司在市区建造并出售一栋写字楼，取得销售收入3000万元。为建写字楼支付的地价款为400万元，投入房地产开发成本为500万元。该公司的贷款利息支出不能提供金融机构出具的证明，当地规定的费用扣除率为10％，支付营业税、城市维护建设税等共120万元。计算该公司转让写字楼应纳的土地增值税。28解：（1）转让收入＝3000万元（2）扣除项目金额＝400＋500＋（400＋500）×10％＋120＋（400＋500）×20％＝1290万元（3）土地增值额＝3000－1290＝1710万元（4）增值额占扣除项目金额的比例＝1710÷1290×100％＝132.558％29（5）应纳土地增值税分步算法：1290×50％×30％＝193.5万元1290×50％×40％＝258万元1290×32.558%×50％＝210万元应纳土地增值税＝193.5+258+210＝661.5万元速算法：应纳土地增值税＝1710×50％－1290×15％＝661.5万元END30因为：比例＝土地增值额÷扣除项目金额(50%+50%+100%+100%)=÷100100×(50%+50%+100%+100%)=所以：第一级增值额=100×50％＝50万元第二级增值额=100×50％＝50万元第三级增值额=100×100％＝100万元第四级增值额=100×100％＝100万元△(X1+X2+X3+X4)(X1+X2+X3+X4)X1X2X3X431速算扣除率，可按以下公式求得：本级速算扣除率＝（本级税率－前一级税率）×前一级增值额占扣除项目金额最高比率＋前一级速算扣除率