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•第七章其他税法•第一节房产税•一、纳税义务人•房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇•和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和•个人。•1.房产税纳税人的具体规定（1）产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；（2）产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；（3）产权出典的，承典人为纳税人；•房屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金；出典人取得、使用承典人的金钱，而不支付利息。但出典人交付房屋须以承典人支付典价为前提，因而双方这种法律关系又是双务、有偿的。••（4）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。•（5）产权未确定以及租典（租赁、出典）纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。•（6）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。•（7)房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、征税对象•房产，它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。•凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。独立于房屋之外的建筑物,如围墙,烟囱,水塔,室外游泳池等,不属于房产。•三、征税范围•城市、县城、建制镇，工矿区（省，自治区，直辖市人民政府批准设立，符合国务院规定的镇建制标准的镇，税法规定的其他地区），但不包括农村的房屋。四、房产税计算按年计征1、从价计征：为房产余值（即原值扣除10%—30%后的余额）为计税依据。税率1.2%•（省、自治区、直辖市人民政府确定）•2、从租计征：以租金收入为的计税依据。税率12%。（出租）对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。注意的特殊问题：1、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。2、融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。•【例题1·单选题】某企业有原值为2500万元的房产，2009年1月1日将其中的30％用于对外投资联营，投资期限为10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20％，该企业2009年度应纳房产税（）。•A、24万元B、22.80万元•C、30万元D、16.80万元•【答案】B•2500*70%*(1-20%)*1.2%+50*12%•【例题2·单选题】某企业2009年1月1日的房产原值为3000万元，3月31日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20％后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）万元。•A、4.8B、24•C、27D、28.8•【答案】C•六、房产税的税收优惠•1、国家机关、人民团体、军队“自用”的房产免征房产税。•2、由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。•3、宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，•4、个人所有非营业用的房产（居民住房）免征房产税。•5、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。•6、对高校后勤实体免征房产税。•7、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。•8、老年服务机构自用的房产免征房产税。•9、自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。七、房产税的纳税义务发生时间1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。•2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。•3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。•4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。•5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。•6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。•7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。•8、自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。•【案例1】某企业2009年的上半年企业共有房产原值4000万元，6月30日起企业将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金收入1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。(房产税计算余值的扣除比例20%)要求：计算该企业2009年应缴纳的房产税。•经营自用房产应缴纳的房产税：3800×(1-20％)×1.2％•+200×(1-20％)×1.2％×50％＝37.44(万元)•出租房产应缴纳的房产税：•1.5×6×12％＝1.08(万元)•在建工程转入房产应缴纳房产税：•500×(1-20％)×1.2％÷12×4＝1.6(万元)•2009年应缴纳房产税•＝36.48＋0.96＋1.08＋1.6＝40.12(万元)•思考1.某企业拥有房产原值l000万元，2009年6月19日将其中的30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元；2009年8月31日将其中10%按政府规定价格租给本企业职工居住，每月取得租金5万元。已知当地政府规定的扣除比例为20%，计算该企业2009年度应缴纳房产税。•该企业2009年度应缴纳房产税•＝1000×60%×(1-20%)×1.2%+[1000×30%×(1-20%)×1.2%×6÷12+20×12%]+1000×10%×(1-20%)×1.2%×8÷12＝10.24（万元）•（10%租给本企业职工的免税）思考2.王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间（房屋原值为20万元）。2008年底，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，计算王某2009年应纳房产税。（1）开餐馆的房产应纳房产税=20×（1-20%）×1.2%=0.192（万元）；（2）房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；（3）出租房屋应纳房产税=1×12×12%=1.44（万元）；4%（4）三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632万元。•思考3.农民王某，2009年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元，是否正确。•（1）上述观点是错误的。•（2）房产税的征税范围不包括农村房屋，因此，王某不要缴纳房产税。•【思考4·单选题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2009年1月1日时原值分别为1200万元和1000万元，2009年4月底B栋房产租赁到期。自2009年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府规定按房产原值减除20％的余值计税。该企业2009年应缴纳房产税（）万元。•A、15.04B、16.32•C、18.24D、22.72•【答案】A•A栋1200*80%*1.2%*4/12=3.84•B栋10*4*12%+1000*80%*1.2%*8/12=11.2第二节契税法律制度•一、契税的纳税人和征税范围•1、纳税人•在我国境内“承受”“土地、房屋权属”的单位和个人。（不包括农村集体土地承包经营权）•2、征税范围•（1）国有土地使用权出让•（2）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）•（3）房屋买卖、赠与、交换•视同转移应当缴纳契税的特殊情况：•（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；•（2）以土地、房屋权属抵债；•（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；•（4）以预购方式承受土地、房屋权属。•土地、房屋权属的典当、继承、分割、出租、抵押，不属于契税的征税范围。•二、契税的计税依据•1、只有一个价格的情况•国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。•2、无价格的情况•土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。•3、有两个价格的情况•土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”；交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。•【例·单选题】张某共有2套房屋，2009年4月将第一套市价为80万元的房产与王某交换，并支付给王某15万元，2009年6月将第二套市价为60万元的房产折价给李某抵偿了50万元的债务。已知当地确定的契税税率为3％，张某应缴纳契税（）万元。•A、0.45B、1.95•C、2.25D、2.85•【答案】A•【例·单选题】周某原有两套住房，2009年8月，出售其中一套，成交价格为70万元；将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换；又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3%。根据契税法律制度的规定，周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的是（）。（2010年）•A．100×3%=3（万元）•B．（100+60）×3%=4.8（万元）•C．（100+70）×3%=5.1（万元）•D．（100+70+60）×3%=6.9（万元）•【答案】A•【例题·单选题】周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税税率为3％。关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（）。（2011年）•A.周某应缴纳契税3万元•B.周某应缴纳契税2.4万元•C.谢某应缴纳契税2.7万元•D.谢某应缴纳契税0.3万元•【答案】C90×3％＝2.7（交换与抵债区别）•三、契税的税收减免•1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。•2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。•3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。•4、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。第三节城镇土地使用税•一、纳税义务人•在税法规定的范围内使用土地的单位和个人。•国家对城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不同分别情况确定：（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳；•（2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；•（3）土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；•（4）土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。•二、征税范围•凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土•地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土•地，都是城镇土地使用税的征税范围。其中城市的•征收范围为市区和郊区；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，不包括镇政府所在地所辖行政村。•三、税率•城镇土地使用税适用地区幅