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投资发展部2012年6月Part1.地块分析邯郸市国土资局此次挂牌的高压走廊地块（邯出告字【2012】12号）属于丛台新城项目之一，地块位于中华大街以西、丰收路以南、幸福街以东、安康路以北，共分为四块土地，总占地面积147331.9平方米，约211亩，其中A块土地61亩为居住用地、B块土地74亩为居住用地。本次考察宗地挂牌情况A地块净地61.58亩，每亩起拍价252.67万；B地块净地73.73亩，每亩起拍价269.9万；C地块净地42.93亩，每亩起拍价260万；D商业用地净地面积33亩，每亩起拍价421.5万。竞拍保证金合计3.0265亿，土地款共计6.0530亿高压走廊地块北环路浴新大街滏河大街联纺路中华大街新兴大街丰收路北仓路幸福大街地块区位A住宅用地五里铺东街（规划路）安康街（规划路）107国道幸福路B住宅用地中华大街邯郸热电厂阳光仓储中心生活小区生活小区邯郸市二十六中妇幼保健院（规划中）丰收路214m200m230m230m地块周边配套情况高压线路地上附着物情况-高压线由南地界起10米处、52米处、85米处、180米处、200米处共有5条高压线自东向西从地块穿过，其中高压塔式线路3条，线杆式线路2条。每条线路东西长1100米。土地局回复由市政府出资迁移，计划在2012年12月底前完成迁移工作。经进一步调查，原因为耕地未补偿完毕影响施工。区域预计2013年6月底可以完成迁移。地上附着物情况1、耕地：经现场踏勘并向乡政府核实，目前A、B地块内共剩38户未补偿，市土地局储备中心承诺在6月15日前全部补偿完毕（未能兑现），并可以和摘牌单位签订协议，承担违约责任。2、临建房、废品收购站和厂房：目前现场留存临建房共32个，废品收购站6个，。3、蔬菜大棚和花卉大棚：蔬菜大棚38个，花卉大棚5个4、坟头：共15个坟头。6、通信光缆：在B地块西头有南北走向通信光缆一处，约240米。区域预计在2013年年底会全部完成兑现和拆迁。A地块：1、耕地：22户。2、临建：16个。3、废品站：6个4、大棚：16个。5、高压线塔：5个。6、坟头：8个。B地块：1、耕地：16户。2、临建：16个。3、花圃大棚：3个。4、蔬菜大棚：19个。5、高压线塔：5个。6、通信光缆：南北240米7、坟头：7个。地上附着物情况A地块B地块B地块（74亩）丰收路优势：1、区位优越，该地块处于重点打造的丛台新城范围之内，属于邯郸市丛台组团范围之内，位紧邻中华大街，交通便利。2、位于规划中的丛台新城范围之内，未来发展潜力巨大。3、周边有北海庄园、佰旺佳苑等成熟社区，北临规划妇幼保健医院，附近有中小学、商场、医院，有多条公交线路通过，基础设施完善，劣势：1、地块上方分布2-3条高压线路，增加了拆迁成本和进场难度。2、拆迁进度缓慢（随着十八大的临近拆迁进度进一步放缓）为进场带来较大不确定性。3、目前该地块价格较高，后期存在一定风险。4、该地块内规划中的市政道路建设尚需时日。地块分析Part2.市场分析邯郸商品房总体走势邯郸市2012年市场存量约500万平米，新增供应量约100万平米，市场供应量巨大丛台区2012年市场存量约170万平米，新增供应量约40平米，丛台区竞争激烈，对该宗地销售产生很大影响。邯郸市数据丛台区数据住宅市场：地域为联纺路以北，北环路以南。该版块在售楼盘约十余个，虽处同一区域，但楼盘间价格差距较大，如幸福馨苑团购价最低为每平米3600-3700元，而同版块的兰庭华府，美意苑、安联水晶坊销价则在4500----4800元每平米之间。公寓市场：该区紧邻中华大街，公寓的市场供给量比较大，目前在建的公寓有部分库存压力，销售不畅。随着嘉泰中心城市综合体的推出，该区域的公寓市场也同样面对较大的市场压力。商业市场：由于中华大街和联纺路为城市主干道，沿街商业需求量较大，同时供给量相对不足，而且联纺路以北地区缺少大型集中商业，未来该区的商业随着住宅的大面积开发，将会迎来发展的重大机遇，商业需求量也将随着增加。该版块近十年来变化不大，发展相对滞缓，主要原因是该区域内轻纺化工企业较多，且对周边环境影响较大的热电厂刚好处于该版块的中心，环境与配套因素仍是是制约该区域房价增长相对滞缓的主要原因。高压走廊地块北环路浴新大街滏河大街联纺路中华大街新兴大街丰收路北仓路幸福大街金色尚都美意苑幸福馨园百旺家园（已结盘）北海庄园万和公寓兰亭华府安联水晶坊嘉泰中心万豪公寓盛世鑫苑左岸枫桥楼盘分布基本信息占地面积24。5万平米（365亩）建筑面积68万平米物业类别住宅、底商项目特色经济住宅,配套商品房建筑类别塔楼小高层装修状况毛坯容积率3.0绿化率36%开盘时间2010年5月一期开盘入住时间2012-12（一期）物业费0.80元/平方米·月物业公司邯郸美园房地产开发有限公司开发商邯郸美园房地产开发有限公司售楼地址丛台区幸福路与北仓路交叉口东北角物业地址]丛台区幸福路与北仓路交叉口东北角交通状况6路第二印染厂站下车楼面地价均价4600元/平方米户型情况99-130平米，为主力户型工程进度1,3,4号楼基本完工，2号楼工地负一层已结束备注楼盘评价：美意苑小区该楼盘是离高压走廊楼盘目前价格相比同品质的楼盘偏低。该项目是邯郸市旧城改造重点工程，改造后的美意苑小区（城中村改造）将成为邯郸市北部地区大型综合型小区。美意苑准现房销售，4500元起价，均价4600元左右，可贷款，首付50%，一次性付清每平可优惠150元含双气。该地块最近的楼盘，该楼盘的推盘节奏会对高压走廊地块有重要影响，目前该楼盘的二期拆迁正进行中，但是拆迁难度加大，速度缓慢。基本信息占地面积5万平米建筑面积21万平米物业类别住宅、底商项目特色配套商品房建筑类别塔楼高层装修状况毛坯容积率3.5绿化率37%开盘时间2010年5月一期开盘入住时间2012-12（一期）物业费0.80元/平方米·月物业公司邯郸市三强房地产开发有限公司开发商邯郸市三强房地产开发有限公司售楼地址丛台区幸福路与北仓路交叉口东北角物业地址]丛台区幸福路与北仓路交叉口东北角交通状况市内乘坐24、36、38、55路等五里铺村南站下车楼面地价均价4200元/平方米楼层状况拟建6栋高层，2栋28层4栋29层。公摊18%。1-3层为商铺。户型情况工程进度1#地基已完成5#6#楼即将挖槽备注总480户，邯郸市三强房地产开发有限公司于2001年1月10日在１０７国道广达钢材市场１号（行政区号130403，邮政编码056002）注册成立，公司主要经营房地产开发与经营，注册员工人数为7人，注册资本200万元人民币，楼盘评价：幸福馨苑该楼盘是该区域内近期开盘的重要楼盘，价格较低，性价比较高，对未来高压走廊地块的推出产生一定的影响,据了解该楼盘近期的团购价为3400元/平米，一方面，该价格反应出开发商现金流紧张，另一方面，该价格也对周边楼盘产生要影响，使该区域有可能陷入价格战基本信息占地面积1.9万平米建筑面积7.5万平米物业类别住宅、公寓项目特色经济住宅,配套商品房建筑类别塔楼小高层装修状况毛坯容积率3.5绿化率55%开盘时间2011年3月27日5栋楼开盘入住时间2012-8物业费0.89元/平方米·月物业公司邯郸市安联房地产开发有限公司开发商邯郸市安联房地产开发有限公司售楼地址丛台区联纺路与新兴大街交口北行1500米（电机厂北侧）物业地址]丛台区联纺路与新兴大街交口北行1500米（电机厂北侧）交通状况市内乘坐54路、1路、3路、33路电机厂站下车均价均价3980元/平方米楼层状况共5栋楼，其中2栋楼高为11层，另外3栋楼高为30层工程进度项目安装玻璃已经完成备注总户数666户楼盘评价：安联水晶坊交房在即，正在进行最后的收尾工作。目前仅剩的二十余席三室、四室大户型正在清盘处理，价格较低。安联·水晶坊中华大街基本信息占地面积1.6万平米建筑面积6.7万平米物业类别住宅项目特色小户型,配套商品房建筑类别塔楼小高层装修状况毛坯容积率3.5绿化率35%开盘时间2010年7月一期住宅开盘入住时间2012-6物业费0.8元/平方米·月物业公司河北海诺房地产开发有限公司开发商河北海诺房地产开发有限公司售楼地址丛台区新兴大街与联纺大街交叉口北行100米路西（建业小区对面）物业地址]丛台区新兴大街24号（汉光机械厂北侧）交通状况市内乘坐54路、1路、3路、33路电机厂站下车均价均价6000元/平方米楼层状况2栋高层，1号住宅楼为17层，2号住宅楼2个单元为17层，2个单元30层，层高均为2.9米工程进度一号楼已封顶，2号楼部分封顶备注总户数500户楼盘评价：兰亭华府中华大街兰庭华府房源已不多，剩余房源为56/97/139/144，均价6000元-6100元/平米左右，全款优惠50元每平。基本信息占地面积1.6万平米建筑面积6.7万平米物业类别住宅项目特色小户型,配套商品房建筑类别塔楼小高层装修状况毛坯容积率3.5绿化率35%开盘时间2010年7月一期住宅开盘入住时间2012-6物业费0.8元/平方米·月物业公司河北海诺房地产开发有限公司开发商河北海诺房地产开发有限公司售楼地址丛台区新兴大街与联纺大街交叉口北行100米路西（建业小区对面）物业地址]丛台区新兴大街24号（汉光机械厂北侧）交通状况市内乘坐54路、1路、3路、33路电机厂站下车均价均价6000元/平方米楼层状况2栋高层，1号住宅楼为17层，2号住宅楼2个单元为17层，2个单元30层，层高均为2.9米工程进度主体封顶备注总户数500户楼盘评价：兰亭华府中华大街兰庭华府房源已不多，大概还有20套左右，剩余房源为56/97/139/144，均价6000元-6100元/平米左右，由于位置稍好，所以价格偏高。基本信息占地面积38.5万平米建筑面积62万平米物业类别住宅项目特色复合地产,中式地产，低端楼盘建筑类别塔楼高层，装修状况毛坯容积率1,8绿化率35%开盘时间2009年5月1日一期已开盘入住时间一期已交房物业费0.8元/平方米·月物业公司邯郸市鼎嘉琪物业管理有限公司开发商河北鼎嘉琪集团有限公司售楼地址滏河北大街与联纺路交叉口北行100路西物业地址]丛台区北环路与中华大街交汇处西侧交通状况3路，33路，17路，59路金属支架厂下车均价单价范围3600-4500元/平米，期房均价4200元/平米，现房均价5000元/平米楼层状况4栋33层板式高层，每单元4户，双部电梯。户型：2室2厅，3室2厅。面积80－145平。多层部分为拆迁回迁房工程进度一期现房已入住，二期刚出地面备注约130万/亩土地成本楼盘评价：北海庄园北海庄园现房均价4800元/平，户型主要集中在80平-144平之间。期房销售均价4000元，车库价格为16万到22万不等，北海庄园是该区域比较大楼盘，一期已交房入住，二期准现房，三期在售，整体销售情况不是很理想，定位主要中低端，楼盘促销力度较大。基本信息占地面积38.5万平米建筑面积62万平米物业类别住宅项目特色复合地产,中式地产，低端楼盘建筑类别塔楼高层，装修状况毛坯容积率1,8绿化率35%开盘时间2009年5月1日一期已开盘入住时间一期已交房物业费0.8元/平方米·月物业公司邯郸市鼎嘉琪物业管理有限公司开发商河北鼎嘉琪集团有限公司售楼地址滏河北大街与联纺路交叉口北行100路西物业地址]丛台区北环路与中华大街交汇处西侧交通状况3路，33路，17路，59路金属支架厂下车均价现房均价4600元/平方米，期房为4000元/平米楼层状况4栋33层板式高层，每单元4户，双部电梯。户型：2室2厅，3室2厅。面积80－145平。多层部分为拆迁回迁房工程进度一期现房已入住，二期刚出地面备注楼盘评价：北海庄园北海庄园现房均价4800元/平，户型主要集中在80平-144平之间。期房销售均价4000元，车库价格为16万到22万不等，北海庄园是该区域比较大楼盘，一期已交房入住，目前在售的为二期，整体销售情况不是很理想，定位主要中低端，楼盘促销力度较大。基本信息占地面积4.5万平米建筑面积19万平米物业类别住宅项目特色复合地产,中式地产，低端楼盘建筑