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金苑商贸城投资宝典文案P1：献给追求财富的人们……投资宝典金苑商贸城门户经济典范图片：项目LOGOP2：软文：01欲望，商业经营的图腾在财富的上空渴望能抓住自由的风携我一同飞翔为此，我情愿选择欲望因为追求是我一生的信仰02无限，财富坐标的畅想相信赵公明的存在于是渴望财富的灵魂在城市中游荡如果有一种机会能够让我伸手可及我想那一定不是垂青也不是运气而明天，必将升起夺目的朝阳03财富，品质人生承载者财富是人类永恒的盼望在黑暗中它闪着灼灼光芒以摆脱迷茫与窘迫的冗长于是，在大上海国际购物城人们许下了一个亘古不变的理想04前瞻，赢得将来的微笑“很久很久以前，很多年很多年以前……”很久很久以前，流逝的时间变成了深刻的记忆于是便出现了未来，生命的本真意义就在于拥有未来“很久很久以后，很多年很多年以后……”当未来还完全不可知时“金苑商贸城”这块激活价值倍增的热土胎孕人们一个创造财富的梦想P3：目录商业地产概念及常识P4商铺概念P6商铺分类P7商铺投资比较P9商铺投资形式和商铺投资哲学P10商铺投资收益率计算P12商铺潜力评估要素P13商铺价值评估要素P14具有投资价值商铺的特征P15商铺选址技巧P17商铺投资技巧P20商铺怎样投资才能获得更高的回报率P22商铺投资三项注意P23小商铺投资三秘诀P24商铺投资四步法P25投资商铺的独门“秘笈”P27商铺投资9注意P28服装商户必备投资攻略宝典P29P4：商业地产概念及常识问：商业地产是怎样的一个概念？答：商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。商业地产的开发由多个环节组成：开发、销售、经营、管理，是一个不可中断的链条。问：商业房地产的价值构成是什么？答：商业房地产的价值由两部分构成。第一是房产有形的价值，土地加建筑成本等；第二是商业无形的价值，它是商业房地产价值的根本价值。这两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。商业地产的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。住宅地产的价值在于居住和保值升值。P5问：商业地产的类型有哪些？答：商业地产的类型大致有六种：（1）商铺（含各种类型店铺）；（2）商场（含专业市场）；（3）商业街（含步行街）；（4）超市/大卖场（含仓储中心）；（5）购物中心（含shoppingmall）；（6）酒店式公寓。问：商业地产的利润来自那些方面？答：商业地产的利润来自四个方面：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润。问：商铺价值的存在方式是什么？答：商铺价值的存在方式有两种：（1）静态商铺价值（可以改变）：包括支持商铺价值的有质有量的购买力、周边的交通设施和交通方式、以及商铺本身所处的位置和建筑形态。（2）动态商铺价值（很难改变）：指商铺本身或商铺所在的商圈所不具备的，是商业主体附加在商铺上的人为的商业行为。包括：经营方式、商业业态、商业企业。P6商铺概念商铺概念商铺，由市演变而来，我们可以对商铺做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。商铺作为交易的场所，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。商铺作为提供服务的场所，消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。商铺作为提供感受体验的场所，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。P7商铺分类商铺分类1、按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。（2）、市场类商铺市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如：图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。P8（4）、住宅底层商铺住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分搂层）的商用铺位。（5）、百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。（6）、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。（7）、交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。P9商铺投资比较商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。商铺投资比较1、商铺投资与证券投资商铺投资低风险特点，保证了商铺的投资收益率。与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。2、商铺投资与住宅投资商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。3、商铺投资与写字楼投资商铺投资与写字楼投资比较的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型。P10商铺投资形式和商铺投资哲学商铺投资的形式商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。（1）、商铺购买▲商铺上市初始交易购买▲二手购买（2）、商铺租赁▲商铺直接租赁▲转租商铺投资哲学:从投资收益角度去判断投资方向“都市型”商铺———绩优股指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，这种商铺的客流量长期比较稳定，商铺的商业运营收益水平较高，也就体现出商铺的租金收益能力强，投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将“都市型”商铺称之为商铺中的绩优股。P11“社区型”商铺———潜力股商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程。一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。“便利型”商铺———小盘股指用于以食品、日常生活用品等经营为主的，位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的，用以补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为“便利型”商铺，是因为其所经营的商品均属于“便利”类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种。鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的“小盘股”特点，正所谓船小好掉头。“商业街”商铺———高科技股指经营某类特定商品的商业街或大中型集中商业街区的商铺。该类商铺的投资价值和商业街所经营的业态、业种关系密切。因其集中多种商业业态、业种及主力店，功能更丰富，聚集大量人流，又是独立街铺门面，其投资价值可见一斑。不难理解把商业街铺称为商铺“高科技股”。P12商铺投资收益率计算三种方法教你怎样计算商铺投资收益率◆方法一：租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。◆方法二：租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。◆方法三：IRR法（内部收益率法）房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）上述公式以按揭为例，未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。★一个简单的投资价值评估公式。下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法：基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。P13商铺潜力评估要素1．交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近。可以在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。街道通常被马路隔开，形成两侧，选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，经过调查分析后以行人多的一边开店为好。2．接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近。这一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。3．选择靠近人口会增加的一边。企业、居民区和市政的发展，会给店铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。4．同类店铺聚集的一边。大量事实证明，对那些经营选购耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招揽顾客。5．要选择较少横街或障碍物一边。许多时侯，行人为了要过马路口，因为集中精神去躲避车辆或其他来往行人，将会忽略一边的店铺。6．与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来会由冷变热的未被人看好的街道。7．有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找到一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。P14商铺价值评估要素核心商圈效应商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区的商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。主力店效应“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。广场效应什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，只要有广场就会带来人流。品牌店效应在选择投资商铺的时候，看是否有品牌是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，其二，知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会促使商圈的形成。立体条件商铺项目所处位置的立体能力也是非常重要的一个因素。立体条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。商铺的通用性商铺的价