第13章财产与行为税类

第13章财产与行为税类13.1房产税13.1.1税种设置13.1.2征税对象和纳税人13.1.3税基、税率和应纳税额的计算13.1.4税收优惠13.1.5申报与缴纳13.1.1税种设置1.房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税2.房产税作用加强对城镇房产管理，提高房产使用效率适当调节纳税人的收入促进城镇合理建房、用房为地方财政筹集建设资金13.1.2税制三要素1.征税对象房产税以房产为征税对象具体包括：在城市、县城、建制镇和工矿区范围内房产2.纳税义务人房产税由产权所有人缴纳产权出典的，由承典人缴纳产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳3.税率(1)从价计征1.2%(2)从租计征12%(3)个人按市场价格出租的居民住房4%13.1.3应纳税额的计算1.从价计征应纳房产税额＝房产原值×(1-规定扣除比例)×1.2%计税依据-房产余值(按房产原值一次性减除10%-30%后的余值)Note：(1)房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，即账目“固定资产”科目中记载的原值；(2)以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：1)以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；2)以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租房按租金收入计征房产税。13.1.3应纳税额的计算(3)融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税。(4)采暖、消防、空调、电气及智能化楼宇等设备价值都应计入房产原值，计征房产税。2.从租计征应纳房产税额＝全年房产租金收入×12%计税依据-租金收入(房屋产权所有人出租房产使用权得到报酬,包括货币收入和实物收入)13.1.4税收优惠国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述单位出租房产及非自身业务使用的生产、营业用房不属于免税范围；由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位等所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税；宗教、寺庙公园、名胜古迹自用的房产免征房产税；个人所有非营业用的房产免征房产税；房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，在大修期间可免征房产税；向居民供热并向居民收取采暖费的企业，暂免征收房产税；13.1.5税款缴纳(1)纳税义务发生时间纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起，缴纳房产税。(2)纳税期限房产税实行按年计算，分期（季度或半年）缴纳。(3)纳税地点房产所在地例1：某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。2005年将其中四分之一对外出租，取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产原值时的减除幅度为20%，该政府机关当年应纳的房产税为()A.12万元B.36万元C.48万元D.60万元例2：某企业2006年委托施工企业修建一仓库，8月底办理验收手续，工程决算支出50万元，全部记入固定资产，当地房产税计算采取的扣除比例为30%，则该房产2006年应纳房产税为()A.1400元B.1750元C.2800元D.4200元例3：某饭店房产原值2000万元，2005年该饭店内装修，6月份装修完毕办理竣工结算，装修支出250万元（包括中央空调更换支出），均计入固定资产原值。计算该饭店2005年度应纳房产税。当地房产税计算扣除比例为20%。13.2城镇土地使用税13.2城镇土地使用税13.2.1税种设置13.2.2征税对象、纳税人、税率13.2.3应纳税额的计算13.2.4税收优惠13.2.1税种设置城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。征收城镇土地使用税的作用调节土地级差收益限制不合理使用或浪费城镇土地资源，提高土地的利用率和使用效益强化城镇土地管理完善地方税体系13.2.2征税对象、纳税人、税率1.征税对象在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地2.纳税人拥有土地使用权的单位和个人(包括外商投资企业和外国企业)；拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，实际使用人和代管人为纳税人；土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。3.税率土地使用税适用定额税率13.2.3应纳税额的计算全年应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额Note：实际占用土地面积的确定测定面积；未组织测量，以持有政府部门核发的土地使用证书上确认的土地面积为准；未组织测量且尚未持有证书的，应由纳税人申报土地面积。[例]设在某市的一内资企业使用土地面积为20000平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。请计算其全年应纳的土地使用税额。年应纳土地使用税税额=20000×4=80000（元）13.2.4税收优惠下列土地免缴土地使用税：1.国家机关、人民团体、军队自用的土地；2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地；公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。上述单位的生产经营用地和其他用地，不属于免税土地，应按规定计算缴纳土地使用税。4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税５-１０年；契税13.3契税13.3.1税种设置13.3.2征税对象、纳税人、税率13.3.3应纳税额的计算13.3.4税收优惠13.3.1税种设置契税是在土地产权、房屋权属发生转移时，按当事人双方订立的契约，向承受人征收的一种税契税的特殊作用主要表现在：取得地方财政收入调节纳税者的经济收入从法律上保护产权所有者的合法权益1.征税对象（1）国有土地使用权出让（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（3）房屋买卖（4）房屋赠与（5）房屋交换（6）视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税13.3.2征税对象、纳税人和税率2.纳税义务人境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人3.税率3%-5%幅度税率。2008年11月1日起，首次购买90平米以下普通住房的契税税率统一下调到1%。13.3.2征税对象、纳税人和税率13.3.3应纳税额的计算应纳契税=计税依据*税率计税依据的确定1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。交换价格相等的，免征契税。4.以划拨方式取得土地使用权的，其税基为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。例1:公民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价为20万元，另一套两室住房与居民丙交换，并支付给丙换房差价款6万元。计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税。当地规定契税税率为4％。例2:某学校张老师购买一套商品房，价格为60万元，因一次性付清款，售房单位给予1万元优惠，同时按当地政策规定对教师按正常价格优惠5％，当地契税税率为4％，计算张老师应纳契税。13.3.4税收优惠1.一般税收优惠国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征2.特殊税收优惠印花税13.4印花税13.4.1税种设置13.4.2征税对象、纳税人、税率13.4.3应纳税额的计算13.4.4税收优惠13.4.1税种设置印花税是对书立和领受的应税凭证征收的一种税。由于采用在应税凭证上粘贴印花税票的方式作为完税凭证，故称印花税印花税1624年始创于欧洲的荷兰印花税的特殊作用：保证社会主义市场经济的有序发展有助于提高纳税人的法制观念和纳税自觉性有利于维护国家权益13.4.2征税对象、纳税人、税率1.征税对象(1)合同或者具有合同性质的凭证，具体包括10类合同购销合同、加工承揽合同、建筑工程勘查设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、借款合同(2)产权转移书据财产所有权核版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据(4)营业账簿，包括记载资金的账簿和其他账簿(5)权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证13.4.2征税对象、纳税人、税率2.纳税人在中国境内书立、领受所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税人。具体包括：(1)各合同立合同人（指合同的当事人，不包括但保人、鉴定人、证人），产权转移书据的立据人，营业账簿的立账簿人，权利、许可证照的领受人；(2)在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证，其纳税人是使用人；(3)同一凭证，由两方或两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花纳税。13.4.2征税对象、纳税人、税率3.税率(1)比例税率1)0.05‰(万分之零点五)：借款合同2)0.3‰：购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同3)0.5‰：加工承揽合同、建筑安装工程勘查设计合同、货物运输合同、产权转移书据、营业帐簿税目中记载资金的帐簿4)1‰：财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同、股权转让书据(2)定额税率权利、许可证照，营业账簿中的其他账簿适用定额税率，按件贴花，税额为每件5元。13.4.3应纳税额的计算应贴印花税额＝计税依据×适用比例税率应贴印花税额＝应税凭证件数×5计税依据的确定(1)购销合同的计税依据是购销金额；（以物易物方式签订购销合同，计税金额为合同所载的购、销金额合计数）(2)加工承揽合同的税基是加工或承揽收入；若由受托方提供原材料金额的，可不并入计税金额（原材料应按购销合同另交印花税）；但受托方提供辅助材料金额，应并入计税金额；(3)建设工程勘察设计合同的计税依据是收取的费用；(4)建筑安装工程承包合同的计税依据是承包金额；(5)财产租赁合同的计税依据是租赁金额；(6)货物运输合同的计税依据是运输费用，但不包括运输货物的金额、装卸、保险费用；计税依据的确定(7)仓储保管合同的计税依据是仓储保管费用；(8)借款合同的计税依据是借款金额；(9)财产保险合同的计税依据是保险费收入；(10)技术合同的计税依据是合同所载金额；(11)产权转移书据的计税依据是所载金额；(12)营业账簿，记载资金账簿的税基是“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额；例1：甲、乙两家企业签订了一份购销合同，购销金额为300万元，两家企业分别应纳印花税税额。应纳税额=3000000×0.3‰=900元例2：某企业于2007年8月18日开业，领受工商执照、房产证、商标注册证各一件，注册资本380万元，实收资本200万元，除记载资金的账簿外，还建有5本营业账簿。开业当年签订财产保险合同一份，投保金额120万元。缴纳保险费2.4万元；签订银行借款合同一份，借款金额50万元(银行借款利率8%)；购销合同2份，其中一份为外销合同，所载金额180万元，另一份内销合同，所载金额100万元。2008年，该企业与某公司签订技术转让合同一份，金额为30万元；与货运公司签订运输合同一份，支付运费5万元，装卸费0.4万元。营业账簿册数没有变