第8章土地增值税法

LOGO章土地增值税法财税与公共管理学院伍云峰第一节土地增值税基本原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权（简称转让房地产），取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【例题•多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业『正确答案』ABCD二、征税范围（一）基本征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。包含的三个判断标准：①转让的土地使用权是否国家所有；②土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让；③转让房地产是否取得收入。基本征税范围不属于征税范围1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3.存量房地产的买卖。1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。（二）具体事项征税的规定有关事项是否属于征税范围1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。2.出租不征（无权属转移）。3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。4.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。5.以房地产投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。（2）2011年新增内容：投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。(即：投资方或被投资方是房企的都要征)6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.兼并转让房地产企业兼并时，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收。8.代建房不征（无权属转移）。9.房地产重新评估不征（无收入）。【例题•单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）。（2002年）A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】【例题•单选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.投资于房地产开发企业的房地产项目【答案】CC第三节税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下——需记忆级次增值额与扣除项目金额的比率税率（％）速算扣除系数（％）1不超过50％的部分（含50%）3002超过50％至100％的部分（含100%）4053超过100％至200％的部分(含200%)50154超过200％的部分6035【例题·判断题】土地增值税使用超率累进税率，累进依据为增值额占转让收入的比例。（）【答案】【例题•单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%『正确答案』×A土地增值额＝应税收入－扣除项目合计一、应税收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。二、确定增值额的扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让），包括：•（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；•（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（如：登记费、手续费等(房地产开发企业取得土地使用权所支付的契税款也包括在内)）第四节应税收入与扣除项目2.房地产开发成本：（适用新建房转让）是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（适用新建房转让）•（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋[(1)＋(2)]×5%(或以内)这里的利息注意两点专门规定：•①利息的上浮幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；•②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。•（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝[(1)＋(2)]×10%（或以内）【2011年新增内容·关于利息的其他规定】•（1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内•（2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）【例题•单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（）。（2005年）A.营业税，印花税B.房产税,城市维护建设税C.营业税,城市维护建设税D.印花税,城市维护建设税【答案】C5.财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝[(1)＋(2)]×20%【提示】1.此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。6.房屋及建筑物的评估价格。旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。【2011年新增内容】1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。例：某公司2007年6月购入一栋房屋，价款80万元，并取得发票，2011年8月将房屋转让，取得价款200万元，不能取得评估价格，那么评估价格＝80*（1＋5*5%）＝100（万元）。2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。【归纳】：从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异：企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金①营业税；②城建税和教育费附加5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%非房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加各类企业转让存量房1.取得土地使用权所支付的金额2.房屋及建筑物的评估价格①评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除（新增）3.转让环节缴纳的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加；④购房时缴纳的契税（按发票每年加计5%的纳税人适用）各类企业单纯转让未经开发的土地1.取得土地使用权所支付的金额2.转让环节缴纳的税金【例题·单选题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()。（2008年）A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元【答案】【解析】评估价格＝12000×70%=8400（万元），有关的税金=（10000-8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.5‰=115（万元），增值额＝10000-8400-115=1485（万元）【例题·判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。()（2000年）【答案】【解析】转让旧房的不会涉及房屋的净值，仅会涉及房屋评估值。B×第五节应纳税额的计算一、增值额（计税依据）土地增值额＝转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及建筑物的转让。二、应纳税额计算应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数计算土地增值税要注意4个步骤：第一，要计算扣除项目，注意扣除项目归集时的具体内容；第二，计算土地增值额，就是收入减去扣除项目；第三，计算土地增值率，前述第二项目÷第一项目；据此选出税率和扣除率；第四，计算税额。【例题•单选题】2011年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4万万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元『正确答案』『答案解析』根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：（1）计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；（2）计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；（3）计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.71%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%；（4）应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。B【考题•计算题】（2