第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税

LOGOLOGO教学内容第一章税法概论134第六章关税法65第二章增值税法2第三章消费税法3第四章营业税法4第五章城市维护建设税法56第七章资源税法778第八章土地增值税9第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法8LOGO◆本章考情分析本章是一个多税种章，涉及房屋、土地等不动产拥有、使用、占用中的财产征税或行为征税。本章包括3部税法，分别是：房产税法、城镇土地使用税法、耕地占用税法。本章中的房产税法和城镇土地使用税法，在以往的税法考试教材中就涉及，但是作为历年考试的非重点章，题型以客观题为主，每个税种题量2小题，分值2～3分。预计2010年税法考试中,本章分数6～8分左右。LOGO◆本章考情分析近2年本章考试题型、分值分布年份单项选择题多项选择题计算题综合题合计2010年3分4.5分--7.5分2011年2分1分4分-7分LOGO◆本章新增及变化内容：新增：（1）天然森林二期工程保护房产；（2）高校学生公寓（3）商品储备房产。第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法LOGO【教学目的和要求】本章重点掌握房产税、城镇土地使用税和耕地占用税的纳税义务人、征税对象、征税范围，并能熟练的运用计税依据与税率的知识计算相关问题，以及熟知征收管理与纳税申报的相关知识以及有关的税收优惠。【教学重点】1.计税依据的确定，应纳税额的计算。2.税收优惠政策。3.纳税义务发生时间。【教学难点】计税依据的确定第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法LOGO第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法第一节房产税法第二节城镇土地使用税法第三节耕地占用税法LOGO第一节房产税法一、房产税基本原理二、纳税义务人与征税对象三、税率、计税依据与应纳税额的计算四、税收优惠五、征收管理LOGO一、房产税基本原理房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的特点：1.房产税属于财产税中的个别财产税；2.征税范围限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。LOGO二、纳税义务人与征税对象（一）纳税义务人1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。2.产权出典的，由承典人按房产余值纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。LOGO二、纳税义务人与征税对象（一）纳税义务人4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人按房产余值纳税。5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税6.外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。LOGO二、纳税义务人与征税对象（二）征税对象——房产它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；【提示1】独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。【提示2】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。LOGO（三）征税范围房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的征税范围不包括农村LOGO三、税率、计税依据与应纳税额计算（一）税率——记忆1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。LOGO三、税率、计税依据与应纳税额计算（二）计税依据1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。【解析1】新政策（P263）自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。LOGO三、税率、计税依据与应纳税额计算（二）计税依据【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。LOGO需要注意的特殊问题：第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。三、税率、计税依据与应纳税额计算LOGO【例题·单选题】（2010年）某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【举例】『正确答案』B『答案解析』该公司2009年应缴纳的房产税=160×12%+3000×（1-30%）×4/12×1.2%＝27.6（万元）LOGO第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁内房产的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。三、税率、计税依据与应纳税额计算LOGO纳税义务发生时间为:融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。三、税率、计税依据与应纳税额计算LOGO【例题·单选题】（2011年）下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（）。A.房产售价B.房产余值C.房产原值D.房产租金【举例】『正确答案』BLOGO第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。三、税率、计税依据与应纳税额计算LOGO第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。三、税率、计税依据与应纳税额计算LOGO【例题·多选题】（2010年）下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有()。A.融资租赁的房产B.产权出典的房产C.无租使用其他单位的房产D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产【举例】答案：ABCD解析：参看教材262页，产权出典的，由承典人依照房产余值纳税。上述选项均按房产余值纳税。LOGO第五：房产原值中均应包含地价的规定新增内容：从价计征房产税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【解析】宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积占总用地面积的比值，即宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积÷总用地面积。三、税率、计税依据与应纳税额计算LOGO【举例】【应用举例】甲公司2009年支付4000万元取得20万平方米土地使用权，新建房屋建筑面积8万平方米，工程造价1800万元，2010年12月完工并通过验收。则：宗地容积率=8万平方米÷20万平方米=0.4。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。土地单价=4000万元÷20=200元/平方米该厂房的房产税计税原值=1800+（2×8×200）=1800+3200=5000万元在不考虑其他相关税费的情况下，该房产从2011年1月开始计算征收房产税。LOGO2.从租计征——计税依据为房产租金收入。【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。三、税率、计税依据与应纳税额计算LOGO（三）应纳税额的计算计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%从租计征房屋租金12%（个人为4%）全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）LOGO【例题·计算题】（2011年）某高校退休教师钟某，2010年10月与他人合资成立公司制的税务师事务所，注册资本50万元，钟老师占股60%，另约定股东对开办初期的运营设施不足有筹措义务。钟老师准备将自己拥有的一辆二手车和一套门面房注资或协议出租给事务所，可供选择的方案有以下两种：方案1：二手车作价30万元作为注册资本投入，门面房以年租金3万元出租给事务所使用。方案2：门面房作价30万元作为注册资本投入，二手车以年租金3万元出租给事务所使用。【举例】LOGO要求：根据上述资料，按序号回答下列问题（无需计算金额）（1）方案1中，钟老师二手车注资行为是否需要纳增值税（营业税）？简要说明理由。（2）方案1中，钟老师门面房出租行为应缴纳哪些税费。（3）方案2中，钟老师门面房注资行为是否需要纳增值税（营业税）？简要说明理由。（4）方案2中，钟老师二手车出租行为应缴纳哪些税费。【举例】LOGO【答案】（1）不交增值税，钟老师以二手车注资，视同销售，根据税法规定，个人销售自己过的物品，免征增值税。（2）要交营业税，城建税，教育费附加，房产税，印花税和个人所得税。（3）要交营业税，个人以不动产投资，视同销售，要按销售不动产缴纳5%的营业税。（4）要交营业税，城建税，教育费附加，印花税，个人所得税。【举例】LOGO【例题·计算题】（2011年）钟老师与他人合资成立的税务师事务所于2010年顺利开张，进入2011年发展很是迅速，场所、车辆皆不敷使用，相继采取下列措施：①事务所委托某外贸公司进口九成新凌志小轿车一辆，海关核定关税完税价格为20万元人民币，该车已交付事务所使用。②钟老师将原值20万元的一套自有旧居自年初提供给事务所使用。（其他相关资料：①轿车进口关税适用税率为25%、消费税适用税率为5%；②计算房屋余值的扣除比例为30%）【举例】LOGO要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。（1）计算进口小轿车应缴纳的增值税。（2）计算进口小轿车使用环节应缴纳的车辆购置税。（3）假设钟老师无偿提供旧居，计算事务所本年应缴纳的房产税。（4）假设钟老师出租旧居供事务所职员居住，年租金5万元，计算其本年应缴纳的房产税。（5）假设钟老师利用旧居为事务所提供仓储保管服务，年保管费5万元，计算其本年应缴纳的房产税。【举例】LOGO【答案】（1）应缴纳的增值税是=20×（1+25%）÷（1-5%）×17%=4.47（万元）（2）应缴纳车辆购置税=20×（1+25%）÷（1-5%）×10%=2.63（万元）（3）无偿使用的房产税=20×（1-30%）×1.2%=0.168（万元）（4）出租使用的房产税=5×4%=0.2（万元）（5）提供仓储保管服务=5×12%=0.6（万元）【举例】LOGO【例题·单选题】（2