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1第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法第一节房产税法学习本节首先要掌握房产税的特点：1．房产税属于财产税类。现行的《房产税暂行条例》是1986年由国务院颁布的。原来房产税只对国内单位和个人征收，2009年起对外商投资企业、外国企业以及外籍人员征收房产税。2.房产税属于费用税。单位缴纳的房产税计入管理费用，在企业所得税前扣除。3.房产税与城镇土地使用税有许多共性，请注意归纳总结。一、房产税基本原理（一）概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。（二）特点1、属于财产税中的个别财产税2、征税范围限于城镇的经营性房屋3、区别房屋的使用方式规定征税办法2二、纳税义务人及征税范围（熟悉）（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人。1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2、产权出典的，由承典人纳税。(2010年教材中的“依照房产原值”今年删除)3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5、无租使用其他房产的问题。“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”2011年修改为：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税6、2009年起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，缴纳房产税。历年考题：下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（）（2001年考题）A．产权属于集体的由承典人缴纳3B．房屋产权出典的由出典人缴纳C．产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳D．产权属于国家所有的不缴纳【答案】C【解析】产权属于集体的由集体单位缴纳；产权出典的由承典人缴纳；产权属于国有的由经营管理单位缴纳包括（二）征税范围——房产它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。注意：房产不等于建筑物，要用房产的特征判断某一建筑物是否征收房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税（因为对其而言是产品）；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税（如同视同销售）。05判断题：对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。()答案：错。4征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋。同城镇土地使用税。判断题：农民王某２００６年将他在本村价值２０万元的楼房出租，取得租金收入３０００元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税３６０元。答案：错。农村房产不征收房产税。三、税率、计税依据和应纳税额的计算（掌握）（一）税率1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房（原为居民住房，出租后仍用于居住），暂按4%税率征收房产税。（相关优惠，营业税3%，个人所得税10%）（二）计税依据1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。对房产原值需要说明的是：（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。09年起，对依照房产原值计税的房产、不论是否记载在会计账簿固定资产中，均应按照房屋原价（按照国家有关会计制度规定核算的）计算缴纳房5产税。未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。独立于房屋之外的建筑物如水塔、围墙等则不包括。(原因?)（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。这里还有两个需要注意的特殊问题：第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：(1)以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；(2)以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。”2011年修改为：在计征房产税时以房产原值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。6（4）房屋附属设备和配套设施的计税规定凡是以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计上是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可以扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零件，更新后不再计入房产原值。（5）居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。07年开始：居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。自营的，从价计征。若没有房产原值或与其他房产原值不能准确划分的，由主管税务机关核定。出租的，租金收入为计税依据。2011年新增：（6）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款，开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。如何理解？除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的72倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土8地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。2、从租计征——租金收入，包括货币收入和实务收入。如果是以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定标准租金额从租计征。2011年新增：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。07年判断题：房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。()参考答案：×答案解析：房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。08年判断题：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（）【参考答案】√9【解析】考核房产税计税依据的具体规定。2010年多选题：下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。A.融资租赁的房产B.产权出典的房产C.无租使用其他单位的房产D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产【参考答案】ABCD（三）应纳税额的计算计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征计税余值1.2%全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%从租计征房屋租金12%（4%）全年应纳税额=租金收入×12%（个人为4%）06单项选择题：某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月10租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20％的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。A、15.04万元B、16.32万元C、18.24万元D、22.72万元答案：A解析：1200×（1-20%）×1.2%×4/12+1000×（1-20%）×1.2%×8/12+10×4×12%=3.84+6.4+4.8=15.04注意：大修免税。【例题】某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20％后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。（2003年）A.4.8万元B.24万元C.27万元D.28.8万元【答案】C【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3=19.2+2.4=21.6万元；出租的房产按本年租金从租计征=5×9（月）×12%=5.4万元，企11业当年应纳房产税=21.6+5.4=27万元【例题】某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（）。（2004年）A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元【答案】C【解析】以房产联营投资，不承担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税=[1000×（1－20%）×1.2%÷2+50×12%]=4.8+6=10.8万元05试题，赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己及家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元，赵某当年应缴纳的房产税为()。A.288元B.576元C.840元D.864元答案：A解析：个人所有非营业用房免征房产税，原值1260万元的房产供自己及家人居住的用房是免房产税的，另外一处，也只就其出租期间缴纳房产税；出租后仍用于居住的，减按4％税率征收。应缴纳房产税＝1200×4％×6＝288(元)例题：某企业2005年1月1日将房屋出租，年租金5万，租期2年，一次收取租金10万元。请问2005年房产税的计税依据是多少？答：用当年租金5万元。思考：个人出租住房可能涉及哪些税种？应该缴纳：营业税（5%、3%）、城建税、教育费附加、房产税（12%、4%）、印花税、个人所得税（20%、10%）。免征城镇土地使用税。2010年单选题：某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）。A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【参考答案】B【答案解析】160×12%+3000×（1-30%）13×4/12×1.2%＝27.6（万元）四、税收优惠（熟悉）优惠有三个层次：1、房产税条例规定；2、财政部批准；3、省级人民政府特准。（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。【例题】某省